Quy định tại Điều 153, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về nguyên tắc, phương pháp định giá đất chưa bao quát được tình huống tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định không tồn tại (được thống kê một cách chính thức và đáng tin cậy) giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng. Nêu vấn đề này, nhiều ý kiến tại Phiên họp thứ năm Hội đồng Khoa học của UBTVQH, cho rằng, cần bảo đảm chặt chẽ hơn với quy định về nguyên tắc định giá đất và phải có giải pháp để hạn chế việc cung cấp số liệu về giá cả giao dịch không đúng thực tế.
Bỏ khung giá đất, áp dụng cơ chế theo nguyên tắc thị trường
Tham gia góp ý vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Phiên họp, nhiều đại biểu cho rằng, so với Luật Đất đai năm 2013, dự thảo Luật lần này đã thể chế hóa các quan điểm, giải pháp của Nghị quyết số 18-NQ/TW về cơ chế, chính sách tài chính, giá đất tại Chương XI - Tài chính về đất đai, giá đất với 2 mục và 12 điều từ Điều 147 đến Điều 158. Một trong những điểm đáng chú ý, là dự thảo Luật đã bỏ khung giá đất, áp dụng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan, tổ chức có nhiệm vụ, chức năng xác định giá đất.
Tuy nhiên, một số đại biểu còn băn khoăn với quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất tại Điều 153. Cụ thể, tại Điều 153, dự thảo Luật quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc… phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường. Mức giá đất phổ biến được xác định bằng bình quân các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. Điều kiện bình thường được định nghĩa là không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.
Quy định như dự thảo Luật chưa bao quát được tình huống tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định không tồn tại (được thống kê một cách chính thức và đáng tin cậy) giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng. Bởi vậy, nhiều ý kiến đề nghị, cần bảo đảm chặt chẽ hơn với quy định về nguyên tắc định giá đất và phải có giải pháp nhằm để hạn chế việc cung cấp số liệu về giá cả giao dịch không đúng thực tế (cụ thể là kiểm soát giá mua bán được ghi trên hợp đồng).
Cùng quan điểm, thành viên Hội đồng Khoa học, TS. Trương Văn Phước kiến nghị, dự thảo Luật cần tách biệt hai trường hợp: Tồn tại dữ liệu giao dịch thị trường và không tồn tại dữ liệu giao dịch thị trường. Theo đó, đối với trường hợp tồn tại dữ liệu giao dịch thị trường, thì mức giá đất phổ biến được xác định căn cứ vào mức giá giao dịch thực tế các loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường được thống kê một cách chính thức và đáng tin cậy. Không nên đặt ra quy định xác định bằng bình quân, vì về mặt toán học và kinh tế, không phải trong trường hợp nào cách tính bình quân cũng phản ánh được chính xác giá trị của tài sản, nhất là tại những khu vực ít có giao dịch và đất đai tại đó có tính đặc thù cao.
Đối với trường hợp không tồn tại dữ liệu giao dịch thị trường (hoặc dữ liệu giao dịch thị trường không chính thức hoặc không đáng tin cậy) thì việc xác định giá đất phải áp dụng các phương pháp định giá đất căn cứ vào khả năng thu thập và sử dụng các thông số cho định giá, tức là tối đa các thông số đầu vào quan sát được và hạn chế tối đa các thông số đầu vào không quan sát được. Như vậy mới bảo đảm cho việc định giá đất bám sát được các thông số có tính thị trường.
Hội đồng thẩm định giá đất còn mang tính hành chính
Góp ý về Hội đồng thẩm định giá đất (Điều 156), một số ý kiến cho rằng, với quy định tại Khoản 5, Điều 156 dự thảo Luật: Hội đồng thẩm định giá đất làm việc theo chế độ tập thể, quyết định theo đa số; Chủ tịch và các thành viên chịu trách nhiệm cá nhân về ý kiến của mình…, thì đây là Hội đồng có tính hành chính nhiều hơn là Hội đồng có tính chuyên gia về xác định giá đất. Như vậy, các chuyên gia có phương pháp, kiến thức chuyên sâu về định giá đất sẽ là thiểu số, dù có lập luận khoa học, sự đúng đắn trong áp dụng các phương pháp định giá đất thì cũng không có tiếng nói quyết định trong kết quả thẩm định Bảng giá đất.
Nêu vấn đề này, Trưởng ban Nghiên cứu chính sách-pháp luật, Hội Luật gia Việt Nam Nguyễn Văn Huệ đề nghị, cần nghiên cứu, xem xét lại thành phần của Hội đồng thẩm định bảng giá đất. Đó có thể là một Hội đồng có tính chuyên gia, các nhà khoa học, nhà quản lý, những người làm thực tiễn có độ chuyên sâu cao về định giá đất, làm việc một cách trung thực, khách quan, công tâm, có tính chuyên nghiệp cao. Hội đồng không nên là sự cơ cấu hành chính, “vừa đá bóng vừa thổi còi” có thể dẫn đến sự không khách quan, đặc biệt trong việc quyết định một vấn đề cực kỳ quan trọng là xây dựng Bảng giá đất hàng năm.
Phó Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội, PGS.TS Nguyễn Thị Nga đề nghị, trong quá trình xác định giá đất cụ thể cần quy định trách nhiệm bắt buộc cơ quan định giá phải thuê đơn vị có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá phù hợp. Thành phần Hội đồng thẩm định giá nên bao gồm người đứng đầu cơ quan định giá, đại diện các đơn vị liên quan, có chức năng tư vấn định giá. Đặc biệt, trong Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cần có sự tham gia, lấy ý kiến từ phía người dân và chủ đầu tư thực hiện dự án.
Ghi nhận những ý kiến phát biểu sâu sắc, trí tuệ với mong muốn xây dựng một Luật Đất đai (sửa đổi) tầm cỡ, giải quyết được những bức xúc trong cuộc sống hiện nay, hài hòa lợi ích của các bên, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định đề nghị, cần tổng hợp đầy đủ, bảo đảm có chiều sâu, thể hiện được hồn cốt vấn đề, thể hiện xu hướng xã hội, xu hướng khoa học về cùng một vấn đề và có phân tích, giải trình làm rõ.
