Mua đất không tranh chấp, bị kiện hủy hợp đồng

Tòa án nhân dân (TAND) huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long đã ban hành bản án sơ thẩm số 116/2023/DS-ST về vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), hợp đồng tín dụng và đặt cọc.

Theo bản án, năm 2018, ông Huỳnh Văn Thơm, Huỳnh Văn Năm khởi kiện bà Huỳnh Thị Bích Vân ( cùng ngụ TP Vĩnh Long) về việc yêu cầu chia thừa kế quyền sử dụng đất. Tại bản án sơ thẩm (lần 1) ngày 14.12.2018, TAND huyện Vũng Liêm chấp nhận chia cho ông Năm phần đất thuộc thửa số 94 diện tích 118,9m2 + chiết thửa số 95 diện tích 30,3m2 cùng tờ bản đồ số 44; Chấp nhận chia cho ông Thơm phần đất thuộc thửa số 57, diện tích 122,6m2 + chiết thửa số 95 diện tích 129,5m2 cùng tờ bản đồ số 44 nói trên.

Không đồng ý, bà Vân kháng cáo. Tại bản án dân sự phúc thẩm số 152/2019/DS-PT ngày 11.9.2019 thì yêu cầu chia thừa kế của ông Thơm, ông Năm không được chấp nhận. Khi bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực, bà Vân đã chuyển nhượng các phần đất trên cho anh Nguyễn Thanh Trí (SN 1990, quê Vĩnh Long, con rể bà Vân).

Cũng trong thời điểm này, ông Thơm, ông Năm làm đơn yêu cầu giám đốc thẩm.

Sau khi giao dịch chuyển nhượng của bà Vân và anh Trí hoàn tất (tháng 9.2019), thì gần 1 năm sau đó, ngày 11.9.2020, tại Quyết định giám đốc thẩm số 208/2020/DS-GĐT, yêu cầu của ông Thơm, ông Năm được chấp thuận.

Sau đó, ông Thơm, ông Năm yêu cầu thi hành án buộc bà Vân phải có nghĩa vụ giao cho ông Thơm, ông Năm phần đất được tòa đã tuyên chấp nhận chia. Do bà Vân đã chuyển nhượng các phần đất trên cho anh Trí nên không còn tài sản để thi hành theo bản án dân sự sơ thẩm ngày 14.12.2018 nên năm 2021 ông Thơm, ông Năm đã khởi kiện bà Vân.

Vụ việc này được TAND huyện Vũng Liêm xét xử theo Bản án số 71/2021/DS-ST ngày 5.11.2021. Tòa chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; Buộc bị đơn là bà Vân phải có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn là ông Năm số tiền hơn 3,7 tỷ đồng, trả cho ông Thơm số tiền hơn 6,3 tỷ đồng.

Do bà Vân không còn tài sản để thi hành án nên ông Thơm, ông Năm cùng khởi kiện yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 18.9.2019 giữa bà Vân, ông Cao và anh Trí.

Tại phiên tòa sơ thẩm, ngày 29.9.2023, phía bị đơn là ông Cao, bà Vân không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Vì thời điểm chuyển nhượng đất cho anh Trí các thửa đất trên không có tranh chấp và việc chuyển nhượng hợp pháp đúng quy định theo bản án số 152/2019/DS-PT ngày 11.9.2019 của TAND tỉnh Vĩnh Long đã có hiệu lực pháp lực.

Tuy nhiên, sau khi xem xét vụ việc, TAND huyện Vũng Liên tuyên xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của 2 nguyên đơn; Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 18.9.2019 giữa ông Cao, bà Vân và anh Trí.

Anh Nguyễn Thanh Trí (người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trình bày, ngày 18.9.2019, anh nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Nguyễn Văn Cao và bà Huỳnh Thị Bích Vân thửa đất số 57, 95 và 94 cùng tờ bản đồ số 44 tại ấp Thái Bình (xã Thanh Bình, huyện Vũng Liêm), tổng diện tích 401,4m2.

Tại thời điểm chuyển nhượng các thửa đất trên không có tranh chấp và bản án dân sự phúc thẩm số 152/2019/DS-PT ngày 11.9.2019 của TAND tỉnh Vĩnh Long đang có hiệu lực pháp luật.

“Khi nhận chuyển nhượng đất thửa đất số 94 và 57 có 2 căn nhà gắn liền với đất. Đến ngày 26.9.2019, tôi đã được đứng tên mặt 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất nêu trên. Trong quá trình sử dụng đất, tôi tháo dỡ 2 căn nhà cũ và xây dựng 2 căn nhà mới để cho ông Đỗ Văn Bình và bà Hồ Thị Vo thuê”, anh Trí thông tin.

Việc chuyển nhượng khi bản án phúc thẩm có hiệu lực là hợp pháp

Không đồng ý với bản án sơ thẩm ngày 29.9.2023 của TAND huyện Vũng Liêm, anh Trí đã có đơn kháng cáo. Ngày 13.10.2023, TAND huyện Vũng Liên đã ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm, gửi anh Trí.

Nhìn nhận về vụ việc trên Luật sư Trần Hồ Nam, Công ty Luật TNHH MTV Trần Nam và Cộng Sự nhận định, khi bản án phúc thẩm số 152/2019/DS-PT ngày 11.9.2019 có hiệu lực pháp luật, bà Vân đã chuyển nhượng toàn bộ các thửa đất cho anh Nguyễn Thanh Trí. Ngày 26.9.2019, anh Trí được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Bộ luật Dân sự 2015 thì quyền dân sự được xác lập từ Quyết định của Tòa án, cơ quan có thẩm quyền khác theo quy định của luật.

Như vậy, kể từ khi bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực thì quyền dân sự đã được xác lập cho bà Vân. Bà Vân là người sử dụng đất hợp pháp thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh Trí (theo quy định tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất Đai năm 2013.

“Còn tại Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.  Bà Vân đã chuyển nhượng QSDĐ cho anh Trí, và anh Trí đã được cơ quan Nhà Nước cấp GCNQSDĐ vào ngày 26/09/2019. Do đó, giao dịch của bà Vân và ông Trí đã được pháp luật thừa nhận và đúng quy định của pháp luật” luật sư Trần Hồ Nam phân tích.

Theo Luật sư Trần Hồ Nam, trong quá trình sử dụng đất thì anh Trí đã tháo dỡ 2 căn nhà cũ và xây dựng 2 căn nhà mới và đã cho ông Đỗ Văn Bình và bà Hồ Thị Vo thuê lại thửa số 57 và 94. Anh đã giao nhà đất cho vợ chồng ông bà sử dụng từ năm 2020.

Do đó, việc Toà án nhận định anh Trí không có nhu cầu sử dụng đất, không quản lý đất ngày nào là không đúng vì anh Trí đang ở trên đất, thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất. Anh Trí đã đầu tư toàn bộ chi phí ra để xây dựng lại 2 căn nhà trên đất và việc anh cho thuê lại đất là phù hợp với quy định tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất Đai năm 2013.

“Hiện tại anh Trí đã thế chấp các thửa đất số 94 và 95 cho ngân hàng để bảo đảm cho số tiền vay là 1,95 tỷ đồng và thửa đất số 57; 96  bảo đảm cho số tiền vay là 950 triệu đồng. Do đó, việc vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa anh Trí và bà Vân sẽ ảnh hưởng đến bên thứ ba là 2 văn phòng giao dịch của ngân hàng trên” luật sư Trần Hồ Nam phân tích thêm.

Liên quan đến vụ án này, phía ngân hàng cũng đã nộp đơn kháng cáo bản án sơ thẩm lên TAND tỉnh. Ngày 30.10 vừa qua, đại diện phía ngân hàng đã thực hiện việc đóng tạm ứng án phí phúc thẩm.