Phải có quy định cụ thể phương pháp định giá đất

Thể chế hóa tinh thần Nghị quyết số 18 của Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII, tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về khung giá đất, đưa ra cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Dự thảo Luật cũng quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô…

Đánh giá cao việc bỏ khung giá đất, chuyển sang thực hiện theo hình thức các địa phương xây dựng định kỳ bảng giá đất hàng năm, được công bố công khai, áp dụng từ ngày 1.1 của năm. Tuy nhiên, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cho rằng, quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất mới chỉ là định tính và được giao Chính phủ quy định cụ thể, kể cả việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện.

PGS.TS Đinh Dũng Sỹ phân tích, tại Điều 153 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định theo hướng “việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc là theo mục đích sử dụng đất”. Nhưng mục đích sử dụng đất này cũng phải tùy từng trường hợp. Ví dụ, thu hồi đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại thì giá đất trước dự án và sau dự án khác nhau rất nhiều. Nếu chúng ta định giá đất để đền bù cho người dân theo giá đất nông nghiệp (giá trước dự án), mà không tính đến địa tô chênh lệch thì vẫn chưa thể xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Theo PGS.TS Đinh Dũng Sỹ, cần cụ thể hóa hơn nữa trong Điều 153 dự thảo Luật về việc định giá căn cứ vào thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

“Để biết được toàn diện, cụ thể các quy định về giá đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi) thì tại lần trình ra Quốc hội cho ý kiến lần thứ hai tới đây, Chính phủ phải có dự thảo Nghị định hướng dẫn, thậm chí kể cả dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường trình kèm dự thảo Luật. Có như vậy mới có thể biết được các quy định về giá đất có khả thi hay không”, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ đề nghị.

Về nội dung này, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp lưu ý, việc áp dụng trên thực tế quy định xây dựng định kỳ bảng giá đất hàng năm ngay ở thời điểm đạo luật được thông qua là rất khó. Bởi lẽ, để xây dựng được giá đất, cần phải có hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu này thì mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất.

“Việc công bố, cập nhật giao dịch như vậy hiện tại là chưa có khả năng thực hiện được. Nếu quy định này thông qua và bắt buộc phải thực hiện, nhưng thực tế lại chưa đáp ứng và không thể triển khai được được sẽ gây ra rất nhiều khó khăn, thậm chí là ách tắc. Nên chăng, quy định này phải có lộ trình cụ thể, từng bước một để phù hợp với điều kiện thực tế, như thí điểm sau 3 - 5 năm sau đó đúc kết và nhân rộng”, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đề nghị.

Nên quy định lộ trình áp dụng bảng giá đất mới

Về phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất và công bố bảng giá đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa nêu rõ mà đang giao Chính phủ quy định cụ thể. Nhưng với những khó khăn dễ thấy trong xây dựng định kỳ bảng giá đất hàng năm, TS Cấn Văn Lực cho rằng, nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng sau khi đã thấy đủ chín, đủ rõ. Bên cạnh đó, từng bước nghiên cứu và áp dụng công nghệ hiện đại vào xác định giá đất như phương pháp “vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất”, giá đất của từng thửa đất trên toàn quốc (không phân biệt vị trí địa lý, vùng miền) sẽ được cập nhật hàng ngày, theo sát thị trường (kinh nghiệm thế giới cần thời gian 5-10 năm để nghiên cứu, áp dụng kỹ thuật này).

Ngoài ra, để có thể xây dựng được giá đất chuẩn, sát với thị trường, TS Cấn Văn Lực cho rằng, cần chuẩn hóa quy trình định giá đất, có thể bao gồm các bước sau: Lựa chọn/xác định vùng giá trị và thửa đất chuẩn theo mục đích sử dụng, đặc điểm tương đồng (thông qua tổ chức khảo sát, điều tra về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai…); Xây dựng hệ thống tính giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp; Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất; UBND cấp tỉnh/huyện (UBND cấp tỉnh/huyện) trình HĐND thông qua và ban hành quyết định về Bảng giá đất (hàng năm), giá đất cụ thể…

Để bảo đảm tính khả thi của quy định về định giá đất, Thạc sỹ Nguyễn Văn Đỉnh lưu ý, cần rà soát quy định tại dự thảo Luật về tổ chức tư vấn xác định giá đất và vai trò của chuyên gia định giá đất để bảo đảm tính độc lập, trung thực khách quan, bảo đảm giá đất sát với giá thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các cơ quan quản lý cấp địa phương và các nhóm lợi ích. Về vấn đề này, TS Cấn Văn Lực cho rằng, tổ chức tư vấn định giá đất nên là một cơ quan độc lập, khách quan, chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề. Đồng thời, tổ chức này cần không liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất/UBND cấp tỉnh hay cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương/địa phương.

Trong phát biểu tại hội thảo, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cho rằng, vấn đề mấu chốt của tài chính đất đai là phương pháp định giá đất, nếu không có phương pháp định giá chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ luỵ. “Nếu không tạo được dữ liệu rõ ràng chính xác, sẽ không thể xác định chính xác giá đất. Lần sửa đổi này sẽ đưa ra phương pháp định giá đất hoàn toàn dựa trên tính toán thống kê, dù không kỳ vọng sẽ sát giá thị trường mà bảng giá đất sẽ gần với giá thị trường, nếu thị trường có biến động thì sẽ cập nhật. Khó khăn nhất trong kinh tế đất đai là làm sao điều hòa giá trị gia tăng từ địa tô, phải công bằng cho cả trường hợp nhà nước thu hồi mà không sinh ra địa tô, cho cả nơi không có nguồn thu từ đất đai. Hài hòa lợi ích không chỉ là ba chủ thể nhà nước - doanh nghiệp - người dân mà cả với các địa phương trong cả nước và các tổ chức, cá nhân… Đây là điều rất khó”, Phó Thủ tướng nhấn mạnh.

Với vai trò quan trọng của nội dung về tài chính đất đai, trong đó có phương pháp định giá đất, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh, các cơ quan chức năng sẽ cần nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng các quy định về tài chính đất đai, giá đất. Và không chỉ với quy định về phương pháp giá đất, theo Phó Chủ tịch Quốc hội, việc phân cấp, phân quyền về giá đất trong điều kiện bỏ khung giá đất cần cụ thể nguyên tắc, tiêu chí, quy trình và tăng cường vai trò kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.