Đơn kiến nghị của ông Nguyễn Thanh Tùng, trú tại xã Quảng Châu, huyện Quảng Xương (Thanh Hoá) gửi Báo Đại biểu Nhân dân cho biết: Năm 1995, chị Nguyễn Thị Phương đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất số 84, tờ bản đồ số 05 do UBND huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa cấp. Năm 2000, chị Nguyễn Thị Phương được UBND huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hoá xếp thuộc đối tượng “Tâm thần mãn tính” trong diện xét hưởng trợ cấp cứu trợ xã hội thường xuyên theo Quyết định số 25/QĐ-UB của UBND huyện Quảng Xương.
Ngày 09/03/2009, anh Dương Văn Bình có tìm đến chị Nguyễn Thị Phương với mong muốn mua 185 m2 đất thuộc thửa đất số 84 tờ bản đồ số 5. Dù chị Phương bị tâm thần mãn tính, UBND xã Quảng Châu, huyện Quảng Xương vẫn làm thủ tục chứng thực Hợp đồng giữa hai bên.
Hợp đồng khoản 2, điều 3 đã ghi nhận anh Bình: “Có nghĩa vụ đăng ký quyền sử đụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật”. Khi anh Bình tiến hành việc đo vẽ, thực hiện thủ tục sang tên sau khi ký Hợp đồng thì gặp vướng mắc từ cơ quan có thẩm quyền bởi: Phần đất ở mua bán không xác định được cụ thể trên thực địa; đất không đủ điều kiện tách thửa, không làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất khi tách thửa. Bởi nguyên nhân này khiến hai bên không thể hoàn tất được việc mua bán.
Đến năm 2018, khi Nhà nước có dự án làm đường giao thông nối TP Sầm Sơn với khu kinh tế Nghi Sơn đã tiến hành thu hồi thửa đất trên và tiến hành bồi thường số tiền là 889.110.000 VNĐ, anh Bình mới kiện ra tòa đòi quyền sử dụng đất.
Ngày 12/05/2022 Toà án nhân dân Thành phố Sầm Sơn ra Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2022/DS-ST về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là anh Dương Văn Bình.
Bản án nhận định: “Từ những chứng cứ nguyên đơn, bị đơn xuất trình, chứng cứ tòa án thu thập được tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được nêu trên cho thấy giao dịch các bên đã thực hiện đúng quy định của pháp luật, đảm bảo về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại điều 122 Bộ luật dân sự, bên mua thực hiện ba phần tư nghĩa vụ trong giao dịch. Vì vậy công nhận giao dịch giữa bên mua và bên bán có hiệu lực”
Luật sư Quách Thành Lực (Công ty Luật TNHH Pháp Trị, Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng: “Nhận định trên là hoàn toàn sai lầm bởi Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định : 1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/03/2009, được UBND phường Quảng Châu, huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hoá chứng thực theo số 03/2009, quyển số 01/TP/CC-SCT/HĐGD vi phạm nhiều điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự.
Chị Nguyễn Thị Phương bị “tâm thần mãn tính”. Có nghĩa là thời điểm trước, trong và sau ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chị Nguyễn Thị Phương không đọc được, hiểu được nội dung Hợp đồng, không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình do đó không đảm bảo yếu tố “Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện”.
Việc tách 185 m2 đất ở trong tổng số 200 m2 diện tích đất ở hoặc trong 360 m2 diện tích đất kinh tế gia đình tại thửa đất số 84, tờ bản đồ số 05 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G438431 là vi phạm điều cấm của pháp luật. Điều cấm này được quy định tại Quyết định 1700/2008/QĐ-UBND tỉnh Thanh Hóa ngày 13/06/2008 quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
Theo đó Thửa đất tách ra là 185 m2 đất ở nằm trong tổng số 200m2 diện tích đất ở sẽ khiến thửa đất ở còn lại sau khi tách chỉ còn diện tích 15 m2 (200-185) nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định. Điều này là vi phạm điều cấm nêu trên đây cả về hình thể cạnh tối thiểu 5m, diện tích tối thiểu 60 m2”.
Theo luật sư Lực, ông Nguyễn Thanh Tùng được Tòa án xác định là người đại diện cho chị Phương, thay mặt chị Phương tham gia tố tụng là hoàn toàn không có cơ sở, hoàn toàn trái pháp luật. “Trong quá trình tố tụng không có giấy ủy quyền nào của chị Phương cho ông Tùng đại diện tham gia tố tụng thay mặt chị Phương. Thực tế là không thể làm được vì UBND xã, phòng Công chứng không thể để một người tâm thần ký giấy ủy quyền được.
Dù Tòa án đã nắm được thông tin, nhận được tài liệu về tình trạng tâm thần của chị Phương nhưng chưa xem xét tình trạng còn hay mất năng lực hành vi dân sự của chị Phương trong quá trình tố tụng. Chị Phương không có quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự thì ông Tùng không thể trở thành người giám hộ để đại diện đương nhiên cho chị tham gia thay trong hoạt động tố tụng được.
Sự việc trên khiến chị Phương không thực hiện được và không có người đại diện hợp pháp thực hiện thay quyền nghĩa vụ tố tụng tại tòa án cấp sơ thẩm. Quyền, lợi ích hợp pháp của chị Phương không được ai bảo vệ tại Tòa án”, luật sư Lực phân tích.
Từ đó, cùng với việc đề nghị Viện trưởng Viện kiểm sát cấp cao, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao xem xét Kháng nghị Bản án, ông Nguyễn Thanh Tùng đã có đơn đề nghị tạm dừng thi hành án, dừng chi trả tiền bồi thường gửi đến Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng UBND thành phố Sầm Sơn.
* Báo điện tử Đại biểu Nhân dân sẽ tiếp tục giám sát và thông tin kết quả thực thi pháp luật của các cơ quan liên quan đến bạn đọc và cử tri cả nước.
