Có thể có hiệu lực từ ngày 1.8
Ngày 3.4.2023, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030. Theo đó, mục tiêu đến năm 2030 phải hoàn thành đầu tư xây dựng khoảng 1,06 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn “nhỏ giọt” trong khi nhu cầu về loại hình nhà ở này đang được nhiều người dân mong đợi, đặc biệt là công nhân, người lao động thu nhập thấp.
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, ngay cả một số địa phương trọng điểm, mặc dù nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn nhưng việc đầu tư còn hạn chế so với mục tiêu của Đề án đến năm 2025; đơn cử, tại Hà Nội chỉ có 3 dự án, tương ứng 1.700 căn và chỉ đáp ứng 9% so với nhu cầu thống kê thực tế; thành phố Hồ Chí Minh cũng chỉ có 7 dự án, khoảng 4.996 căn, đáp ứng 19%; Đà Nẵng 5 dự án với 2.750 căn, đáp ứng khoảng 43% nhu cầu… Chính vì vậy, việc có hiệu lực sớm của Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ tháo gỡ rất nhiều vướng mắc, thúc đẩy mạnh hơn việc thực hiện Đề án.
Việc sớm triển khai thi hành Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ góp phần tháo gỡ vướng mắc, bất cập, đưa các chính sách mới đã được Quốc hội quyết định vào cuộc sống, nâng cao hiệu quả quản lý, khai thác, sử dụng đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, đẩy mạnh phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thu nhập thấp. Nghị quyết Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 đã bổ sung Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng vào Chương trình, trình Quốc hội cho ý kiến, thông qua tại Kỳ họp thứ Bảy (tháng 6.2024) theo quy trình tại một kỳ họp và theo trình tự, thủ tục rút gọn như Chính phủ đề xuất. Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ nghiên cứu, chỉnh lý tên gọi của luật cho phù hợp với phạm vi sửa đổi là chỉ điều chỉnh thời điểm có hiệu lực thi hành của các luật sớm hơn, cụ thể là từ ngày 1.8.2024.
Cùng với đó, theo Công điện số 53/CĐ-TTg ngày 26.5.2024 của Thủ tướng Chính phủ, nhằm xây dựng hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, kịp thời triển khai ngay sau khi các Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội đồng ý cho phép có hiệu lực sớm, dự kiến từ ngày 1.8. Đồng thời, thực hiện kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp ngày 25.5, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đề nghị Chủ tịch HĐND, Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành các văn bản quy định chi tiết thi hành các Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo thẩm quyền và trách nhiệm đã được giao trong các luật nêu trên, hoàn thành trong tháng 6.2024 theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại các văn bản số 222/QĐ-TTg, 202/TTg-NN.
Phát huy vai trò chăm lo, bảo đảm an sinh xã hội
Những chính sách mới trong Luật Đất Đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) được kỳ vọng tạo “cú huých” lớn trong phát triển nhà ở xã hội, giúp người thu nhập thấp tăng khả năng tiếp cận loại hình nhà ở này. Trong đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung hình thức xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; mở rộng chủ thể đầu tư của nhà ở xã hội. Cụ thể, bổ sung Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuê để bổ sung nguồn lực đầu tư phát triển nhà ở xã hội, phát huy vai trò, trách nhiệm của Tổng Liên đoàn trong chăm lo, bảo đảm an sinh xã hội, nhất là quyền có chỗ ở, nâng cao chất lượng cuộc sống cho công nhân, người lao động.
Cùng với đó, về điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội, thay vì các đối tượng thụ hưởng phải bảo đảm 3 điều kiện về cư trú, thu nhập và nhà ở, trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ cần điều kiện về nhà ở, thu nhập. Theo đó, điều kiện về nhà ở đã được quy định trong luật chỉ cần người chưa có nhà ở, hoặc có nhà ở thì sẽ có diện tích tối thiểu theo mức Chính phủ quy định. Còn đối với trường hợp thuê nhà ở xã hội, về cơ bản là 3 điều kiện này đều được loại bỏ. Quy định mới này giúp cho người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, công nhân lao động trong các khu công nghiệp tăng khả năng tiếp cận nhà ở xã hội.
Điểm cộng, tăng sức hút đối với các chủ đầu tư
Bên cạnh cơ chế thông thoáng hơn cho đối tượng thụ hưởng, Luật Nhà ở (sửa đổi) được kỳ vọng với nhiều quy định giúp chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội nhận được hàng loạt ưu đãi và cơ chế thông thoáng. Trong đó, Luật mới quy định giao UBND cấp tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương phải bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Chủ đầu tư được hưởng ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; được miễn trừ thuế toàn bộ phần diện tích xây nhà ở xã hội mà không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, xin miễn trừ; được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại; được vay vốn với lãi suất ưu đãi…
Như vậy, thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được rút ngắn; việc chỉ áp biên lợi nhuận với phần diện tích nhà ở xã hội sẽ giúp chủ đầu tư có thêm lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở xã hội thông qua phần diện tích thương mại, là điểm cộng, tăng sức hút đối với các chủ đầu tư.
