“Mắc kẹt” bởi dòng tiền

Những năm gần đây, bên cạnh nguồn vốn tự có, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và vốn ứng trước từ khách hàng thì nguồn vốn trung, dài hạn để phát triển thị trường bất động sản chủ yếu là tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp.  

Tuy nhiên, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong 2 năm qua, cơ cấu vốn cho lĩnh vực bất động sản thay đổi mạnh mẽ. Trong khi nguồn vốn FDI khá ổn định thì tỷ trọng nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng biến động mạnh. 

Theo ước tính của Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, năm 2022, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp chỉ chiếm 7,7% trong cơ cấu vốn của lĩnh vực bất động sản thì đến năm 2023 đã tăng lên tới 26%. Ngược lại, năm 2022 nguồn vốn tín dụng chiếm đến gần 74%, năm 2023 giảm xuống còn 54%. Tuy nhiên, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng trên 20% tổng dư nợ đối với nền kinh tế và vẫn trong xu hướng tăng. 

Tính đến ngày 31.11.2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.022.532 tỷ đồng. Lũy kế 11 tháng năm 2023, dư nợ tín dụng này tăng khoảng 27% so với cả năm 2022. Song, tín dụng vay mua nhà lại rất thấp. Theo đó, dư nợ tín dụng đối với vay mua quyền sử dụng đất trong 11 tháng năm 2023 là 68.694 tỷ đồng, chỉ bằng 1/4 dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở.  

Để giảm bớt sự lệ thuộc vào ngân hàng, những năm qua chủ đầu tư ưu tiên phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Giai đoạn 2018 - 2021, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản không ngừng tăng trưởng; các doanh nghiệp bất động sản đã vượt ngân hàng, đứng đầu về giá trị trái phiếu phát hành năm 2021 với tỷ trọng 35% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiêp phát hành.

Đến giữa năm 2022, một số sai phạm nghiêm trọng gây mất lòng tin của các nhà đầu tư khiến tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp giảm mạnh, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản xuống còn 52,734 tỷ đồng. 

Năm 2023, tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp được cải thiện, tổng giá trị phát hành được ghi nhận 311.240 tỷ đồng; trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực bất động sản là 73.200 tỷ đồng, chiếm 23,5% tổng giá trị, tăng 40,8% so với năm 2022. Dù vậy, mức tăng này chỉ bằng khoảng 1/3 tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành năm 2021.

Đối với nguồn vốn FDI được duy trì ổn định, năm 2023 vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 4,67 tỷ đồng, tăng 4,8% so với cùng kỳ và giữ vị trí thứ hai trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI năm 2023.

Các chuyên gia đánh giá, dù nguồn vốn FDI vẫn duy trì là điểm sáng, nhưng các kênh vốn chính đang gặp thách thức, doanh nghiệp địa ốc vẫn đang "mắc kẹt" bởi dòng tiền.  

Nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi cho phân khúc nhà ở bình dân

Nguồn vốn được xác định là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới sức khỏe của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Trong bối cảnh khó khăn, VARS đề xuất​​, cơ quan quản lý cần sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án ách tắc tái khởi động, tạo cơ sở để cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới, đặc biệt là phân khúc đang có nhu cầu rất lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. 

Cùng với đó, nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình. Có cơ chế để cải thiện minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại; nhất là đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm trên cơ sở kiểm soát năng lực của các tổ chức xếp hạng để bảo đảm xếp hạng tín nhiệm phù hợp.

Ngoài các nguồn tài chính quen thuộc, cần thêm các cơ chế, chính sách để hình thành, phát triển và bảo đảm vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...), hay đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài…

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh ba vấn đề nhằm khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản. Thứ nhất, đối với giải ngân vốn đầu tư công, cần thực hiện tháo gỡ các khó khăn trong thủ tục khởi công dự án, các hồ sơ, thủ tục đầu tư cần được sớm chuẩn bị. Tiếp đó, phân bổ nguồn vốn đầu tư công sớm tại các bộ, ngành, địa phương, điều chỉnh nhanh giá cả theo giá thị trường. Đẩy mạnh giải phóng mặt bằng, giải quyết các vướng mắc tại một số địa phương...

Thứ hai, với nguồn vốn tín dụng cần thực hiện nhanh chóng, nghiêm túc và linh hoạt các chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước để có thể thực hiện cho vay theo dòng tiền, cho vay theo hợp đồng của các doanh nghiệp bất động sản. Đối với phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cần tiếp tục xem xét các động thái của doanh nghiệp, qua đó kịp thời có các biện pháp thay đổi, chỉnh sửa cơ chế, chính sách phù hợp.

Thứ ba, với việc thu hút vốn FDI, cần xem xét đổi mới các biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp FDI tiếp cận thủ tục đầu tư, ưu đãi trong việc giảm chi phí đầu tư, giải phóng mặt bằng cũng như tuyển dụng công nhân. Đồng thời, đẩy mạnh số hóa các hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước, xây dựng kho dữ liệu toàn diện để giảm thiểu chi phí tiếp cận, thẩm định và rút ngắn quá trình xét duyệt đưa ra quyết định đầu tư.