Khó xác định hành vi đầu cơ
Những ngày gần đây, dư luận xã hội xôn xao về diễn biến và kết quả của những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven TP. Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, mức giá trúng thầu tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm.
VARS nhận định, diễn biến và kết quả các phiên đấu giá đất này vừa bất thường, lại vừa bình thường. Số lượng lớn người tham gia đấu giá là hoàn toàn bình thường. Mức giá trúng quá cao - phần nào phản ánh thực tế bình thường nhu cầu đầu tư của người dân trong bối cảnh nguồn cung đất "sạch" khan hiếm, song vẫn là điều "bất thường".
Cụ thể, việc giá đất tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, ở một địa phương vùng ven, tiềm năng tăng giá ở mức bình thường lại lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là kết quả của các mục đích không lành mạnh. Nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có nghề đấu giá đất, họ thường tham gia với mục đích là lướt sóng, không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng.
Hay mục đích “nguy hiểm” hơn là tạo “sốt" đất. Các cá nhân này lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan; thậm chí bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở các huyện vùng ven, kích giá đất nhiều nơi leo thang, thậm chí “sốt” ảo.
Hệ lụy của tình trạng này là giá bất động sản vốn đã cao nay lại càng tăng, khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân, đặc biệt là người trẻ. Mức giá đấu tăng cao "vượt xa" giá trị thật không chỉ gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại địa phương đấu giá mà còn tại nhiều nơi trên cả nước.
Cũng theo VARS, dù có nhiều nghi ngờ về tình trạng đầu cơ thổi giá, tuy nhiên, trên thực tế, giống như diễn biến xảy ra với phân khúc căn hộ tại Hà Nội trong thời gian qua, ngay cả khi người mua bỏ cọc, vẫn rất khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá.
Dùng thuế để kiểm soát hoạt động đầu cơ
VARS cho rằng, thời gian tới, chắc chắn dòng tiền sẽ đổ về loại hình đất đấu giá tại các khu đô thị, khu dân cư khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách. Bởi lẽ, đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Trong khi đó, vài năm gần đây, Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng sẽ ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1.8 vừa qua đã cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, buộc các doanh nghiệp phải xây dựng nhà trên đất để bán tại các khu vực này.
Để hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, VARS kiến nghị, Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ bằng cách áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất... Việc đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ bất động sản, bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Theo đó, việc mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.
Đồng thời, Nhà nước cần xem xét việc điều chỉnh chính sách giá khởi điểm và yêu cầu đặt cọc nhằm hạn chế tình trạng đẩy giá ảo, bảo đảm mức giá hợp lý hơn cho các lô đất trong các phiên đấu giá. Tăng cường truyền thông, cung cấp thông tin rõ ràng cho người dân về các rủi ro khi tham gia đấu giá đất, giúp họ có những quyết định đầu tư tỉnh táo và hiệu quả hơn. Đồng thời, cần theo dõi liên tục và đánh giá sâu sát về thị trường bất động sản tại các khu vực này, đặc biệt là sau các phiên đấu giá để kịp thời có những biện pháp điều chỉnh phù hợp. Qua đó có biện pháp giám sát nghiêm ngặt và minh bạch hóa các phiên đấu giá đất để ngăn chặn các hành vi đầu cơ trục lợi, đảm bảo sự công bằng và lành mạnh cho thị trường.
Ngoài ra, theo ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land, mục đích của đấu giá đất là huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách để đầu tư cho xã hội, người dân. “Vậy tại sao chúng ta không dùng ngay chính quỹ đất nhà nước bán với giá niêm yết, giá phù hợp điều chỉnh theo từng giai đoạn giống các dự án tư nhân? Làm theo cách này vừa có thể an sinh xã hội, vừa có thể điều tiết giá cả bình ổn thị trường và giúp người dân ổn định cuộc sống”, ông Cao đề xuất. Đồng thời, theo ông Cao, nên hỗ trợ lãi suất cho người có thu nhập thấp và trung bình cũng như giới hạn chuyển nhượng 3 - 5 năm, điều đó giúp Chính phủ đạt nhiều mục tiêu: vừa kích cầu thị trường, vừa kiểm soát lạm phát và suy thoái bất động sản thông qua nguồn cung - giá cả; kiểm soát nạn đầu cơ, bảo đảm an sinh xã hội…
