Căn hộ chung cư dẫn dắt thị trường
Mặc dù còn nhiều khó khăn, song kinh tế nước ta đã bước qua 6 tháng đầu năm với kết quả tăng trưởng vượt trội; với nền tảng đó, thị trường bất động sản quý II tiếp tục ghi nhận những tín hiệu khởi sắc: nguồn cung mới và lượng giao dịch tăng mạnh, lần lượt gấp 3 lần và 2,4 lần so với quý trước.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý II, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới. Cũng trong quý II, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công. Lượng giao dịch tăng mạnh do chất lượng nguồn cung và nhu cầu cầu được cải thiện. Nguồn cung chủ yếu là các dự án căn hộ. Nhu cầu bao gồm cả nhu cầu đầu tư - ước tính tăng 30% so với quý trước và nhu cầu ở thực.
Thời điểm hiện tại, căn hộ chung cư vẫn là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thanh khoản thị trường. Cụ thể, căn hộ chung cư đóng góp hơn 70% nguồn cung và 75% lượng giao dịch của thị trường bất động sản sơ cấp trong quý II. Các dự án mới mở bán phần lớn là các dự án có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 tập trung tại Hà Nội, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt, lên tới 90% sau một thời gian ngắn chính thức mở bán. Mặc dù mức giá sơ cấp trung bình vẫn liên tục tăng.
Cũng theo dữ liệu của VARS, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng với mức tăng trưởng cao nhất tại Hà Nội. Từ giữa cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường TP. Hồ Chí Minh. Tính đến quý II.2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Đà Nẵng cũng đã bắt đầu “tăng tốc" với tốc độ tăng giá trong quý II.2024 đã vượt qua TP. Hồ Chí Minh, dù giá bán căn hộ trung bình tại đây hiện vẫn thấp hơn 2 đô thị đặc biệt.
Dòng tiền sẽ "rẽ" vào các sản phẩm sẵn sàng giao dịch
Theo nhận định của VARS, trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi hoàn toàn, nguồn cung vẫn còn khan hiếm, phân khúc căn hộ vẫn sẽ tiếp tục là lựa chọn hấp dẫn, ít rủi ro cho nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, trên cơ sở cân nhắc kỹ những yếu tố vĩ mô, dòng tiền sẽ dần “rẽ" hướng sang các loại hình khác bởi nhiều yếu tố. Đầu tiên là vị trí - yếu tố quyết định giá trị và tiềm năng tăng giá của bất động sản. Theo đó, xu hướng đầu tư có thể hướng đến các sản phẩm gần trung tâm, tại các địa phương có tăng trưởng kinh tế tốt, phát triển gắn liền với các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ; có hạ tầng giao thông thuận lợi, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và khu vui chơi giải trí.
Tiếp đến là tiềm năng phát triển. Các bất động sản ở khu vực có chủ trương phát triển và quy hoạch hiệu quả, có chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn, đẩy mạnh đầu tư vào hệ thống hạ tầng giao thông đô thị sẽ có tiềm năng tăng giá rõ ràng. Cùng với đó, các sản phẩm bất động sản có pháp lý sạch, đã có sổ đỏ/sổ hồng hoặc các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp... cũng có khả năng thu hút dòng tiền.
VARS cho rằng, nhu cầu đầu tư vẫn đang trong xu hướng phục hồi bởi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1.8. Tuy nhiên, thị trường sẽ cần thời gian để “thẩm thấu" hoàn toàn nội dung của các luật này. Vì vậy, ngoài phân khúc căn hộ, trong ngắn hạn, dòng tiền sẽ dần "rẽ" đến các sản phẩm "sẵn sàng" giao dịch và sở hữu các yếu tố nói trên.
Đầu tiên phải phải kể đến các sản phẩm thấp tầng của các chủ đầu tư uy tín, đã đủ điều kiện bán hàng hoặc đã bàn giao, có sổ trên thị trường thứ cấp. Tiếp theo, là loại hình đất nền với lợi nhuận hấp dẫn. Các lô đất đã tách thửa, ở các khu vực phát triển gắn liền với công nghiệp, thương mại dịch vụ, có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao sẽ tiếp tục được các nhà đầu tư “săn đón”.
Hấp dẫn nhất là loại hình đất đấu giá, tại các khu đô thị, khu dân cư bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp, kiện tụng, không bị lấn chiếm và không có cho thuê, đặc biệt là có sổ đỏ, hạ tầng sẵn. Nhà đầu tư có thể dễ dàng xây nhà tại các mảnh đất này để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.
VARS nhận định, việc lựa chọn “đúng", không những giúp nhà đầu tư “giữ” tài sản, tạo ra lợi nhuận, tạo giá trị gia tăng cho xã hội mà còn giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá.
