TP. Hồ Chí Minh: Nhiều điểm cần làm rõ từ khiếu kiện tại chung cư Quận 7

Tuy nhiên, cuối năm 2018, chủ đầu tư tiến hành bàn giao nhưng khách hàng không nhận vì cho rằng có nhiều vi phạm theo hợp đồng như: Pháp lý chưa rõ ràng, chiếm dụng tiền đặt cọc, không cung cấp bản vẽ hợp pháp, đặc biệt là diện tích sử dụng thực tế đo được chỉ khoảng 158 m2 so với 243.3 m2 như ghi trên các giấy tờ...

Phản ánh có căn cứ

Những tháng qua, Báo Đại biểu Nhân liên tục nhận được đơn của Công ty TNHH Nguồn Á Châu (Công ty Nguồn Á Châu), địa chỉ số 8B Tản Viên, phường 2, quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh gửi nhiều cơ quan Trung ương và địa phương kêu cứu về việc mua căn hộ chung cư như đã nêu ở trên, nhưng chưa thể nhận bàn giao vì phát hiện nhiều sai phạm của chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Phú Gia An (Công ty Phú Gia An), văn phòng giao dịch tại tầng 15-khu D, cao ốc Hưng Phát, 928 Lê Văn Lương, phường Phước Kiến, huyện Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh. Việc mua bán sau khi được tư vấn của Sàn giao dịch bất động sản Hưng Lộc Phát, là đơn vị phát triển dự án có cùng địa chỉ trên.

Theo hồ sơ, ngày 30.9.2017, Công ty Nguồn Á Châu có ký Thoả thuận với Hưng Lộc Phát, đặt cọc số tiền 50 triệu đồng, để được quyền mua căn hộ B26-01, diện tích 243,3 m2, giá thành 31 triệu đồng/m2, thành tiền là hơn 8,56 tỷ đồng. Theo Khoản 1, Điều 2 của Thoả thuận thì số tiền này sẽ được kết chuyển vào thanh toán đợt 1, sau khi chính thức ký hợp đồng với chủ đầu tư. Tuy nhiên, từ đó đến nay, trong hợp đồng và các đợt nộp tiền đều “bị quên”; khách hàng nhiều lần đề nghị chủ đầu tư số tiền này đang ở đâu? Ai là người chịu trách nhiệm? Phải chăng Hưng Lộc Phát chiếm dụng?..., nhưng chưa nhận được câu trả lời.

Ngày 11.12.2017, Công ty Phú Gia An và Công ty Nguồn Á Châu ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 406/HĐMB-GOLDEN STAR, mô tả chi tiết căn hộ số 1, tháp B, tầng 26, diện tích sử dụng là 243,3 m2, diện tích tim tường là 251,1 m2, dự kiến Quý II.2018 sẽ bàn giao căn hộ. Theo cam kết, bên mua sau đó đã nộp số tiền 8,17 tỷ đồng – tương đương 95% số tiền mua căn hộ. Tuy nhiên, cuối năm 2018, được chủ đầu tư thông báo đến nhận bàn giao; bên mua nhận thấy thực tế diện tích sử dụng nhỏ hơn nhiều so với căn hộ mình muốn mua và cam kết trong hợp đồng, tự tiến hành đo đạc cho thấy kết quả diện tích thông thuỷ chỉ được khoảng 158 m2, nên cương quyết không nhận, đòi cung cấp bản vẽ căn hộ đã được phê duyệt, dẫn đến hai bên tranh chấp từ đó đến nay.

Bên nào vi phạm hợp đồng?

Theo mục a, khoản 2, Điều 5 về Quyền và nghĩa vụ của bên bán, hai bên đã thoả thuận, ghi rõ, ký kết trong hợp đồng: “Bên bán cung cấp cho bên mua các thông tin chính xác về quy hoạch chi tiết, thiết kế nhà chung cư và thiết kế căn hộ đã được phê duyệt. Cung cấp cho bên mua kèm theo hợp đồng này 01 bản vẽ thiết kế căn hộ mua bán, 01 bản vẽ tầng nhà có căn hộ mua bán, 01 bản vẽ thiết kế mặt bằng toà nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt”. Tuy nhiên, hợp đồng là vậy, điều khoản là vậy, nhưng không hiểu do “uẩn khúc” gì?, từ đó đến nay, bên bán là Công ty Phú Gia An vẫn chưa cung cấp cho bên mua các bản vẽ đã được cơ quan chức năng phê duyệt, mà chỉ cung cấp 1 bản vẽ kèm theo hợp đồng do Công ty tự đóng dấu; đến ngày 25.9.2019 có thêm bản vẽ do Công ty CP đo đạc xây dựng Phúc Thành thực hiện, Công ty Phú Gia An xác nhận; cả 2 bản vẽ này chưa được cơ quan chức năng nào phê duyệt.

Cũng tại khoản 1, Điều 2 trong hợp đồng về đặc điểm căn hộ mua bán ghi rõ: “c, Hai bên nhất trí rằng diện tích thông thuỷ ghi tại điểm này chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ. Bên mua có trách nhiệm thanh toán số tiền mua căn hộ cho bên bán theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ; trong trường hợp diện tích thông thuỷ thực tế chênh lệch cao hơn hoặc thấp hơn trong khoảng 2% so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì hai bên phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ. Nếu diện tích thông thuỷ thực tế chênh lệch vượt quá 2% so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao căn hộ”. Còn mục d, cũng ghi rõ: “Trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng, hai bên nhất trí sẽ ghi rõ diện tích thông thuỷ thực tế khi bàn giao căn hộ, diện tích thông thuỷ chênh lệch so với trong hợp đồng mua bán đã ký (nếu có). Biên bản bàn giao căn hộ và phụ lục của hợp đồng mua bán căn hộ là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng này. Diện tích căn hộ được ghi vào giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp cho bên mua được xác định theo diện tích thông thuỷ thực tế đo được khi bàn giao căn hộ.”

Như vậy, điều khoản rất rõ ràng, chỉ cần các bên tiến hành đo đạc diện tích thực tế của căn hộ đã hoàn thiện và đang hiện hữu, làm cơ sở bàn giao; nếu không đúng theo hợp đồng thì có thể kết luận rõ ràng bên nào vi phạm. Bên cạnh đó, bên bán có nghĩa vụ công khai và chuyển cho bên mua bản vẽ thiết kế căn hộ đã được phê duyệt trước đây là sự việc được sáng tỏ. Tuy nhiên, không hiểu vì lý do gì, hay có “uẩn khúc” gì, phía Công ty Phú Gia An không tiến hành đo để bàn giao, chỉ khẳng định làm đúng thiết kế, nhưng khách hàng chưa được nhìn thiết kế đó thế nào để so sánh. Đem những câu hỏi này đến chủ đầu tư, nhưng phóng viên đã liên hệ nhiều lần với phía Công ty Phú Gia An, cả Công ty Hưng Lộc Phát, vẫn chưa nhận được phản hồi.

Giải quyết nửa vời

Sự việc tưởng chừng như rất đơn giản này: Hồ sơ còn lưu trữ, căn hộ thực tế đang hiện hữu, chỉ cần kiểm tra và đo đạc, rồi đối chiếu với thiết kế đã được phê duyệt, rồi căn cứ quy định của pháp luật, là mọi việc sáng tỏ. Tuy nhiên sau thời gian dài xảy ra tranh chấp, nhiều cơ quan đã vào cuộc, Toà đã có bản án, Thi hành án không thực hiện được…, khiếu kiện vẫn kéo dài.

Sau khi có đơn của Công ty Nguồn Á Châu, trong các văn bản, Sở Xây dựng TP.Hồ Chí Minh, Thanh tra Sở cho rằng Công ty Phú Gia An thu tiền và chậm bàn giao phí bảo trì là vi phạm nên đã bị lập hồ sơ xử lý; việc lắp bảng kim loại có chữ HƯNG LỘC PHÁT trên nóc toà nhà có được cấp phép? Có nguy hiểm cho cư dân? Nếu vi phạm thì hình thức xử lý thế nào…, đến nay vẫn chưa được rõ. Còn về phần hợp đồng mua bán căn hộ đang khúc mắc nhất, Sở Xây dựng đề nghị nguyên đơn liên hệ với Toà án hoặc Cảnh sát kinh tế để được xem xét, giải quyết; việc đo vẽ xác định diện tích thì liên hệ với Sở Tài Nguyên và Môi trường. Để làm rõ những câu hỏi trên, phóng viên đã nhiều lần liên hệ với lãnh đạo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, nhưng đều chưa nhận được phản hồi.

Gửi nhiều đơn lên Sở Xây dựng, là cơ quan quản lý nhà nước về chuyên ngành, dù không đồng tình cách trả lời đó, Công ty Nguồn Á Châu tiếp tục gửi đơn tố cáo Công ty Phú Gia An có hành vi lừa dối khách hàng. Ngày 16.10.2020, Cơ quan Cảnh sát điều tra - Công an TP.Hồ Chí Minh đã có Phiếu chuyển về “Tố giác, tin báo về tội phạm hoặc kiến nghị khởi tố” tới Cơ quan Cảnh sát điều tra -   Công an Quận 7. Sau đó, Đội Cảnh sát điều tra về tội phạm kinh tế - chức vụ có mời các bên lên làm việc, lập biên bản ngày 17.12.2020 ghi nhận sự việc, phía đại diện Công ty Phú Gia An xác nhận sẽ về báo cáo Giám đốc, sự việc vẫn không tiến triển và bên mua vẫn bức xúc.

Cực chẳng đã, Công ty Nguồn Á Châu chỉ còn lựa chọn tiếp theo là khởi kiện Công ty Phú Gia An ta toà. Ngày 27.7.2020, Toà án nhân dân Quận 7 ra Bản án sơ thẩm số 38/2020/KDTM-ST với nội dung chính là phán quyết buộc Công ty Phú Gia An phải bàn giao căn hộ theo hợp đồng, không phải bồi thường thiệt hại như bên mua yêu cầu. Tuy nhiên, phía Công ty Nguồn Á Châu đã không đồng tình với bản án và kháng cáo, nên ngày 25.12.2020, Toà án nhân dân TP. Hồ Chí Minh ra bản án phúc thẩm số 1136/2020/KDTM-PT về việc tranh chấp hợp đồng mua căn hộ, nội dung chính là giữ nguyên bản án sơ thẩm; phía nguyên đơn còn chịu thêm thiệt hại khoản án phí trên 117 triệu đồng.

Qua nội dung 2 bản án trên, Công ty Nguồn Á Châu thất vọng bởi Toà đã không xem xét đến lý do chính, gốc rễ của vấn đề, là nguyên nhân của tranh chấp hợp đồng này là quy trình bàn giao căn hộ đúng không? Diện tích có đúng như cam kết ghi trong hợp đồng không? Công ty Phú Gia An chưa cung cấp bản vẽ thiết kế được phê duyệt đã ghi trong hợp đồng cho bên mua là đúng hay sai? Sao không xem xét việc Sàn bất động sản Hưng Lộc Phát đã nhận số tiền đặt cọc 50 triệu đồng, nhưng không được khấu trừ...? Chính vì lẽ đó, sau phiên Toà, Thi hành án Quận 7 đã nhiều lần tổ chức bàn giao căn hộ theo 2 bản án nhưng không thành, bởi phía Công ty Phú Gia An luôn sẵn sàng và muốn bàn giao, nhưng không tiến hành đo đạc diện tích thực tế; còn phía bên mua là Công ty Nguồn Á Châu không chấp nhận và thấy thiệt hại bởi trước ký hợp đồng và nộp tiền để mua căn hộ có diện tích 243,3 m2, nhưng nay lại phải nhận căn diện tích thực tế nhỏ hơn nhiều.

*Báo Đại biểu Nhân dân sẽ tiếp tục cập nhật sự việc.