Khởi kiện đòi lại nhà đất đã bán 

TAND huyện Hóc Môn đã ban hành bản án số 276/2023/DS-ST về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).

Nguyên đơn trong vụ việc là ông Nguyễn Thanh Sơn (SN 1965, ngụ quận 5, TP. Hồ Chí Minh); Bị đơn là ông Lê Văn Phước (SN 1960) và bà Lê Thị Kim Dung (SN 1967, cùng ngụ xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn, TP. Hồ Chí Minh).

Theo nội dung bản án, tháng 6.2009, thông qua môi giới, ông Sơn biết được ông Phước và và Dung muốn chuyển nhượng nhà đất tại thửa đất số 150 (diện tích hơn 2.004m2), thửa đất số 73 (diện tích 416,6m2) cùng tờ bản đồ số 1 và thửa đất số 417 (diện tích 250m2) tờ bản đồ số 12 (trích lục năm 2005) tọa lạc tại xã Bà Điểm.

Ông Sơn biết mảnh đất trên đã được bà Dung và ông Phước thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) và 2 bất động sản (ngoài ra còn có 4 bất động sản của các chủ sở hữu khác) để đảm bảo cho khoản vay 12 tỷ đồng của Công ty TNHH Sản xuất và thương mại Tân Tạo Thế Kỷ (Công ty Tân Tạo Thế Kỷ).

Hai bất động sản là tài sản mà ông Phước và bà Dung thế chấp là 2 thửa đất số 417, tờ bản đồ số 12 trích lục 2005) diện tích 250m2 và thửa đất số 150, tờ bản đồ số 1, diện tích hơn 2004m2. Ông Phước, bà Dung, Công ty Tân Tạo Thế Kỷ và BIDV ký 2 hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) số 148/2008/HĐ, số công chứng 18319 và hợp đồng số 149/2008/HĐ số công chứng 18320 cùng ngày 18.9.2008 tại Phòng Công chứng số 5.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng, ông Phước muốn chuyển nhượng 3 thửa đất số 150, 73, 417 nên ông Phước, bà Dung và Công ty Tân Tạo Thế Kỷ thống nhất để ông Sơn trả cho BIDV 13 tỷ đồng (bao gồm gốc và lãi) để giải chấp 6 bất động sản. Trong đó có thửa đất số 150, 417 của vợ chồng ông Phước. Ông Sơn đồng ý nhận chuyển nhượng thửa đất 150, 417 và 73 của ông Phước và bà Dung với giá 6 tỷ đồng.

Ngày 29.6.2009, ông Sơn chuyển số tiền 13 tỷ đồng vào tài khoản của Công ty Tân Tạo Thể Kỷ tại BIDV. Ngày 30.6.2009, Công ty Tân Tạo Thế Kỷ đã dùng số tiền này để tất toán khoản vay của đơn vị tại BIDV. Cùng ngày, BIDV phát thông báo giải chấp và bàn giao toàn bộ tài sản thế chấp trong đó có 2 giấy chứng nhận cho ông Phước, bà Dung.

Tháng 7.2009, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hóc Môn đã xóa đăng ký thế chấp.

Ngày 24.7.2009, ông Phước và bà Dung ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 150, 73 và 417 cho ông Sơn tại Phòng Công chứng số 2. Ông Phước và bà Dung đã giao bản chính 2 giấy chứng nhận và các giấy tờ tài liệu khác liên quan cho ông Sơn. Tháng 10.2009, ông Sơn đã hoàn thành nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ; Ông Phước đã nộp thuế thu nhập cá nhân.

Như vậy, ông Phước, bà Dung và ông Sơn đã thực hiện xong chuyển nhượng QSDĐ. Do đó, 2 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 24.7.2009 có hiệu lực pháp luật.

Gần 10 năm sau, ông Phước và bà Dung yêu cầu tuyên vô hiệu 2 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đã hết thời hiệu tranh chấp hợp đồng theo quy định tại Điều 427 Bộ luật Dân sự 2005 (này là điều 429 Bộ luật Dân sự 2015). Do đó, ông Sơn không đồng ý toàn bộ yêu cầu phản tố của ông Phước và bà Dung.

Tòa tuyên bên mua thắng

Ông Sơn khởi kiện yêu cầu công nhận hai hợp đồng ngày 24.7.2009 có hiệu lực pháp luật; Buộc ông Phước, bà Dung và những người đang sinh sống trên đất có nghĩa vụ giao cho ông Sơn thửa đất 150, 73, 417 và tài sản gắn liền với đất ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật; Ông Sơn được quyền liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để kê khai, đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được cập nhật biến động sang tên đối với nhà đất nói trên theo quy định pháp luật. Ông Sơn đồng ý hỗ trợ cho ông Phước và bà Dung số tiền hơn 1,2 tỷ đồng đối với các tài sản trên đất (nhà, công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây trồng).

Tại phiên tòa sơ thẩm, HĐXX nhận định: Việc hai bên giao kết hợp đồng tại Phòng Công chứng số 2 là thể hiện đúng bản chất giao dịch là chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên đã thỏa thuận.

Do đó, ông Phước và Dung cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Phước và Dung và ông Sơn là giả tạo là không có cơ sở chấp thuận.

Theo HĐXX hai hợp đồng trên ký kết phù hợp với quy định của pháp luật về nội dung và hình thức nên có hiệu lực pháp luật. Hội đồng xét xử cũng xác định ông Sơn đã thực hiện hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Từ đó, HĐXX đưa ra phán quyết: công nhận hai hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã ký giữa ông Sơn với ông Phước, bà Dung tại Phòng Công chứng số 2 là có hiệu lực pháp luật; Buộc ông Phước, bà Dung và những người đang sinh sống trên đất có nghĩa vụ giao cho Sơn quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 150, diện tích hơn 2004m2, thửa đất số 73, diện tích 416,6m2 (cùng tờ bản đồ số 1) và thửa đất số 417, diện tích 250m2, tờ bản đồ số 12 (TL 2005) tọa lạc tại xã Bà Điểm (Hóc Môn) và toàn bộ tài sản gắn liền với đất ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Ông Sơn được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để kê khai, đăng ký cấp GCNQSDĐ đối với các khu đất trên.

HĐXX không chấp nhận các yêu cầu phản tố của ông Phước bà Dung đối với ông Sơn về việc tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất, yêu cầu trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.