Luật sư Hoàng Văn Chiển, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội tư vấn như sau:
Căn cứ khoản 3, Điều 3, Luật Quốc tịch Việt Nam 2008: “3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài” - thuộc đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Về vấn đề nhận quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, điểm đ, Khoản 1, Điều 169, Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
Khoản 1, Điều 186, Luật Đất đai 2013 cũng có quy định về Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Điều 7, Luật Nhà ở năm 2014 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc một trong các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo Điều 8 Luật Nhà ở 2014, điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:
Thứ nhất, được phép nhập cảnh vào Việt Nam;
Thứ hai, có nhà ở hợp pháp thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, căn cứ vào các quy định nêu trên, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có thể được nhận chuyển nhượng trực tiếp quyền sử dụng đất trong trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật. Đối với các trường hợp khác, pháp luật chỉ cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, tức nhận chuyển quyền sử dụng đất phải gắn liền với nhà ở. Trong cả hai trường hợp nêu trên, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bắt buộc phải đáp ứng điều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Đối với trình tự, thủ tục mua bất động sản thuộc diện được phép chuyển nhượng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam, bạn có thể thực hiện theo các quy định của pháp luật như sạu:
Bước 1: Công chứng hợp đồng
Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các giấy tờ cần công chứng bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu).
- Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có).
- Bản gốc CMND, CCCD, Hộ chiếu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Bạn thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.
- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ); quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).
- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
- Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày. Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên
Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
- Hợp đồng chuyển nhượng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
- Bản sao CMND, CCCD, Hộ chiếu của bên nhận chuyển nhượng.
Bước 4: Nhận kết quả
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, bạn nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở/căn hộ trên đất.
