Luật sư Hoàng Văn Chiển, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội tư vấn như sau:
Quy định pháp luật về việc đứng tên GCN QSDĐ cho người dưới 15 tuổi:
GCN QSDĐ là một trong những tài liệu quan trọng và cần thiết trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Được cấp phát bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, GCN QSDĐ chứng nhận cho chủ sở hữu hoặc người được quyền sử dụng đất các quyền và nghĩa vụ liên quan đến mảnh đất cụ thể.
Trên GCN QSDĐ, thông tin cơ bản bao gồm tên chủ sở hữu hoặc người được quyền sử dụng đất, diện tích và địa chỉ của mảnh đất, cũng như loại hình quyền sử dụng như sử dụng, thuê, cho thuê, kinh doanh, hay thế chấp. Điều này giúp xác nhận rõ ràng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong phạm vi lãnh thổ Việt Nam. GCN QSDĐ không chỉ là bằng chứng pháp lý về quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất mà còn là căn cứ pháp lý để thực hiện các giao dịch pháp lý liên quan đến bất động sản. Việc có được GCN QSDĐ đảm bảo cho chủ sở hữu hoặc người được quyền sử dụng đất quyền lợi pháp lý rõ ràng và bảo vệ trước mọi tranh chấp có thể xảy ra.
Điều 5 và Điều 97 của Luật Đất đai 2013 quy định rõ ràng về những đối tượng được coi là người sử dụng đất, bao gồm hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cũng như tổ chức, cá nhân nước ngoài và những đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các quyền liên quan đến đất đai bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đều được bảo vệ và quy định cụ thể trong Luật này.
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, đã được sửa đổi bởi Thông tư số 14/2023/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 16.10.2023, tiếp tục điều chỉnh và cung cấp hướng dẫn chi tiết về việc thể hiện thông tin của người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên trang 1 của Giấy chứng nhận. Theo quy định của Thông tư, đối với cá nhân trong nước, phải ghi rõ "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó là họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Cụ thể, Giấy chứng minh nhân dân sẽ được ghi là "CMND số: ...", Giấy chứng minh quân đội nhân dân là "CMQĐ số: ...", thẻ Căn cước công dân là "CCCD số: ...". Trong trường hợp chưa có giấy tờ nhân thân hoặc thẻ Căn cước công dân, sẽ ghi "Giấy khai sinh số..." hoặc "số định danh cá nhân: ...".
Hiện nay, Luật Đất đai không có sự hạn chế về độ tuổi đối với người được phép đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là người chưa đủ 18 tuổi vẫn có thể được phép làm chủ sở hữu đất đai và được ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sự linh hoạt này của pháp luật cho phép các trường hợp đặc biệt, ví dụ như người thừa kế đất từ gia đình hay người trẻ tuổi nhưng đã có nhu cầu và khả năng phát triển kinh tế từ đất đai, có thể được công nhận và bảo vệ quyền lợi của mình theo quy định của pháp luật hiện hành.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, mặc dù được ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những người chưa thành niên không có quyền tự mình thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất mà phải thông qua người đại diện theo pháp luật. Điều này tuân theo quy định tại Điều 21 của Bộ luật Dân sự 2015: Theo đó,
- Người chưa đủ 6 tuổi khi thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi của mình.
- Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ 15 tuổi khi xác lập và thực hiện giao dịch dân sự cũng phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.
- Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có thể tự mình xác lập và thực hiện một số giao dịch dân sự, trừ các giao dịch liên quan đến bất động sản, động sản phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.
Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi và lợi ích của người chưa thành niên trong các giao dịch dân sự, đồng thời đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng của các giao dịch pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất.
Quyền và nghĩa vụ của người đại diện theo pháp luật khi người dưới 15 tuổi đứng tên GCN QSDĐ:
Người đại diện theo pháp luật khi người dưới 15 tuổi đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có những quyền và nghĩa vụ quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người chưa thành niên trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Quyền của người đại diện theo pháp luật:
Đầu tiên, người đại diện theo pháp luật có quyền thay mặt người chưa thành niên thực hiện các giao dịch pháp lý liên quan đến QSDĐ. Điều này bao gồm việc thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp đất đai, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của người chưa thành niên.
Thứ hai, người đại diện theo pháp luật có trách nhiệm chính là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người chưa thành niên đối với QSDĐ. Điều này đảm bảo rằng mọi hoạt động liên quan đến đất đai đều được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, không gây tổn hại đến quyền và lợi ích của người chưa thành niên.
Nghĩa vụ của người đại diện theo pháp luật:
Đầu tiên, người đại diện theo pháp luật phải thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ sao cho phù hợp với lợi ích của người chưa thành niên. Điều này đòi hỏi người đại diện phải đánh giá và đưa ra quyết định dựa trên lợi ích dài hạn của người chưa thành niên, đảm bảo rằng các hành động không gây ra bất lợi cho người chưa thành niên.
Thứ hai, người đại diện theo pháp luật phải chịu trách nhiệm pháp lý đối với các hành vi vi phạm luật trong quá trình thực hiện giao dịch liên quan đến QSDĐ. Điều này bao gồm việc tuân thủ các quy định của pháp luật về giao dịch đất đai, bảo đảm rằng mọi hành vi của người đại diện đều được thực hiện trong giới hạn và nội dung của pháp luật hiện hành.
Tóm lại, vai trò của người đại diện theo pháp luật trong việc bảo vệ quyền lợi của người chưa thành niên đối với quyền sử dụng đất là vô cùng quan trọng và cần được thực hiện một cách cẩn thận và có trách nhiệm. Điều này bảo đảm rằng, các giao dịch liên quan đến đất đai không chỉ tuân thủ pháp luật mà còn bảo đảm lợi ích của người chưa thành niên luôn được đặt lên hàng đầu.
Hậu quả pháp lý khi người dưới 15 tuổi đứng tên GCN QSDĐ mà không được người đại diện theo pháp luật đồng ý:
Hậu quả pháp lý khi người dưới 15 tuổi đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không được người đại diện theo pháp luật đồng ý là rất nghiêm trọng và có thể dẫn đến những vấn đề pháp lý phức tạp.
Đầu tiên, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất mà người chưa thành niên thực hiện mà không có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật sẽ bị coi là vô hiệu. Điều này có nghĩa là các hành động như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp đất đai do người chưa thành niên thực hiện sẽ không có giá trị pháp lý và không được bảo vệ theo luật pháp.
Thứ hai, người đại diện theo pháp luật có quyền và có thể khởi kiện để đòi lại quyền sở hữu quyền sử dụng đất cho người chưa thành niên. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của người chưa thành niên và đảm bảo rằng mọi giao dịch liên quan đến đất đai đều tuân thủ đúng quy định pháp luật và không gây tổn hại đến lợi ích của người chưa thành niên.
Việc xử lý hậu quả pháp lý trong trường hợp này cần phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất và quyền của người chưa thành niên. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên liên quan.
