Luật sư Nguyễn Hoàng Thịnh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội tư vấn như sau:
Đất xen kẹt là gì?
Đất xen kẹt được hiểu là diện tích đất với mục đích sử dụng đất được công nhận là đất vườn hay đất nông nghiệp mà trước đó không được công nhận là đất ở. Thông thường, những diện tích đất xen kẹt này sẽ nằm trong các khu dân cư, hoặc đất phần dôi dư sau quy hoạch và loại đất này thường sẽ không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hay được chuyển nhượng thông qua hình thức sang tên bằng hợp đồng viết tay.
Vì nằm xen kẹt trong các khu dân cư nên những mảnh đất nông nghiệp này thường có diện tích không quá lớn. Tuy nhiên, trước sự phát triển mạnh mẽ của các khu đô thị mới, các dự án hạ tầng giao thông khiến diện tích đất canh tác bị thu hồi, đồng ruộng bị chia cắt, từ đó tạo ra ngày càng nhiều khu đất xen kẹt.
Đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp; (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư; hoặc đất dư sau quy hoạch. Những loại đất này thường không có sổ đỏ, chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ viết tay.
Theo quy định này, đất xen kẹt được hiểu là đất bao gồm vườn ao và đất nông nghiệp xen kẹt.
Đất vườn ao nằm trong thửa đất có nhà ở trong khu dân cư; nhưng chưa được công nhận đất ở là đất nằm trong phạm vi khu dân cư; đã được xác định ranh giới theo quy hoạch (trường hợp chưa có quy hoạch; thì xác định theo ranh giới hiện trạng của thửa đất; có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư).
Đất xen kẹt đồng thời là phần diện tích được xác định là đất vườn; ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản; gắn liền với đất.
Tương tự, đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư là đất nằm trong phạm vi khu dân cư; có đặc điểm như đối với đất vườn ao nói trên.
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 101, Luật Đất đai 2013, đất xen kẹt có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu như đáp ứng các điều kiện sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1 tháng 7 năm 2004.
Đất không vi phạm pháp luật về đất đai.
Đất được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 101, Luật Đất đai 2013, đất xen kẹt có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu như đáp ứng các điều kiện sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1.7. 2004.
Chuyển đổi đất xen kẹt thành đất ở được không?
Hiện nay, ngoài đất xen kẹt pháp luật quy định có nhiều loại đất có thể chuyển đổi sang thổ cư (đất ở) như chuyển đất ao sang thổ cư, hay thậm chí bạn hoàn toàn có thể chuyển đất trồng cây lâu năm lên thổ cư nếu muốn.
Căn cứ điểm d, điểm e, Khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
…
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
…
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở”.
Như vậy, việc chuyển đổi đất xen kẹt thành đất ở phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
iều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 52, Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 57, Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền:
– Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
– Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Thủ tục chuyển đổi đất xen kẹt thành đất ở
Đối với diện tích đất xen kẹt thì pháp luật về đất đai của nước ta vẫn chưa có những quy định cụ thể về lại đất này, phần lớn những mảnh đất này đều có diện tích nhỏ và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc quản lý loại đất này đang gặp nhiều khó khăn. Có khá nhiều trường hợp mua phải những mảnh đất này và có nhu cầu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt thành đất ở.
Thành phần hồ sơ
Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT. Hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quy trình thực hiện
Bước 1. Nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (cấp huyện)
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 2. Xử lý, giải quyết yêu cầu
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện những nhiệm vụ sau:
Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (nếu được chuyển mục đích sử dụng đất thì người dân sẽ nhận được thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước, trong đó nêu rõ số tiền và hạn nộp);
Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng;
Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 3. Trả kết quả
Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Khi thực hiện xong các bước ở trên thì cơ quan thẩm quyền sẽ cấp sổ đất xen kẹt cho theo quy định cho từng trường hợp.
