Tăng cường tính pháp lý, quy định đầy đủ, chi tiết hơn
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là loại giấy tờ có giá trị pháp lý đặc biệt, có vai trò quan trọng, không chỉ đối với cá nhân người sử dụng đất, mà còn với cả công tác quản lý nhà nước của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Theo Hiến pháp, đất đai là tài sản của toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Sổ đỏ là căn cứ pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân, là căn cứ để người dân, cơ quan Nhà nước xác định mục đích sử dụng đất đối với loại đất đó và khi thực hiện các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê… quyền sử dụng đất.
Những năm qua, do điều kiện lịch sử của đất nước nên nhiều trường hợp người dân sử dụng đất ổn định, lâu dài nhưng chưa được cấp sổ đỏ vì không có những giấy tờ cần thiết theo quy định của pháp luật. Trong từng giai đoạn khác nhau, các quy định về cấp sổ đỏ cho các trường hợp này đều được đề cập và ngày càng thông thoáng hơn để tạo điều kiện đáp ứng nguyện vọng của người dân. Tuy vậy, trên thực tế vẫn còn khá nhiều hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai nhưng chưa được cấp sổ đỏ, điều này đã hạn chế quyền, lợi ích của người dân.
Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng với kỳ vọng đáp ứng được nguyện vọng của nhân dân, giải quyết những vướng mắc trong thực tiễn, trong đó có việc cấp sổ đỏ. Đối với việc cấp sổ đỏ cho các trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, so sánh với Điều 101 của Luật Đất đai 2013 có thể thấy, ngay Điều 138 của Luật Đất đai (sửa đổi) có sự thay đổi căn bản trong kỹ thuật lập pháp, quy định chi tiết, rõ ràng, đầy đủ hơn. Ngay từ tiêu đề của Điều 138 cũng đã bổ sung thêm cụm từ: "không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền", nhằm tăng tính minh bạch, tránh hiểu nhầm.
Bên cạnh đó, một số nội dung liên quan đến cấp sổ đỏ trong các văn bản dưới luật (Nghị định, Thông tư), nay được đưa vào quy định trong luật như: thủ tục UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất, quy định về hạn mức đất ở, quy định về nghĩa vụ tài chính khi được cấp sổ đỏ… (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP); giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất… (Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường). Điều này đã tăng cường tính pháp lý, giúp tạo thuận lợi trong quá trình triển khai thực hiện và tăng cơ hội để người dân được cấp sổ đỏ.
Cần hiểu đúng để thực thi đúng
Có một thực tế là ngay sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua, nhiều người vẫn nhầm lẫn là đương nhiên các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ; do vậy, cần hiểu đúng để thực hiện đúng các quy định pháp luật về vấn đề này là điều cần thiết đối với những chủ thể liên quan.
Trước hết, về nguyên tắc, các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 1.7.2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành) sẽ được cấp sổ đỏ. Như vậy, thời điểm công nhận quyền sử dụng đất đối với đất không giấy tờ đang được cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định, sẽ được kéo dài thêm 10 năm so với quy định cũ. Bên cạnh đó, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng chia các trường hợp này thành 3 nhóm: (1) hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18.12.1980 (ngày Hiến pháp 1980 được thông qua), (2) sử dụng đất từ ngày 18.12.1980 đến trước ngày 15.10.1993 (ngày có hiệu lực thi hành của Luật Đất đai 1993), (3) sử dụng đất từ ngày 15.10.1993 đến trước ngày 1.7.2014.
Điểm chung của cả 3 nhóm trên là đều phải được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và tùy vào từng nhóm sẽ có những quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một điểm quan trong nữa là Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ quy định: "có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn" (khoản 1, Điều 101, Luật Đất đai 2013) đã mở rộng đối tượng được cấp sổ đỏ.
Đồng thời, đối với đất nông nghiệp người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, hoặc quy hoạch chung, hoặc quy hoạch phân khu, hoặc quy hoạch xây dựng, hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Quy định này tạo điều kiện để người dân chuyển đổi ngành nghề, tạo sinh kế mới phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương.
Ngoài ra, Điều 137 cũng quy định cụ thể các trường hợp được cấp sổ đỏ không thu tiền, có thu tiền sử dụng đất theo hạn mức của từng loại đất (hạn mức đất ở được quy định tại khoản 5 Điều 141 và hạn mức đất nông nghiệp tại Điều 175); quy định hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
