Mở rộng đối tượng thuê: hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức
Khoản 3 Điều 132 Luật Đất đai 2013 quy định “3. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban Nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm”. Như vậy, điều luật đã quy định rất rõ về đối tượng được phép thuê, hình thức thuê đất và thời hạn sử dụng cho mỗi lần thuê.
Tuy nhiên, việc giới hạn đối tượng thuê là “hộ gia đình, cá nhân tại địa phương” mặc dù có ưu điểm là dành quỹ đất công ích cho người tại địa phương nhưng thực tế khi chuyển dịch cơ cấu kinh tế kéo theo chuyển dịch cơ cấu lao động từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp; sản phẩm tạo ra trên diện tích đất nông nghiệp theo phương thức sản xuất truyền thống có giá trị thấp nên người dân có xu hướng ít quan tâm đầu tư sản xuất nông nghiệp, bỏ đất hoang hóa, kể cả đất được giao theo định mức, dẫn đến thực tế không có nhu cầu thuê quỹ đất công ích để sản xuất nông nghiệp. Trong trường hợp này, nếu “hộ gia đình, cá nhân ở nơi khác hoặc tổ chức” có nhu cầu thuê thì cơ quan quản lý cũng không được phép cho thuê vì không đúng đối tượng. Như vậy, nếu xét trên quan điểm sử dụng hiệu quả quỹ đất công ích thì quy định về đối tượng được thuê nên mở rộng là “hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức”.
Thời hạn thuê không quá 10 năm
Về hình thức cho thuê, điều luật quy định rõ “cho thuê theo hình thức đấu giá”. Đây là quy định bắt buộc trong công tác quản lý, khai thác, sử dụng tài sản công - ở đây là quỹ đất công ích. Tuy nhiên, như đã nêu trên thì nhu cầu thuê quỹ đất công ích không nhiều. Giám sát chuyên đề về công tác quản lý, sử dụng quỹ đất công ích cũng ghi nhận thực tế nhiều nơi để tránh tình trạng bỏ hoang hóa quỹ đất công ích, địa phương đã vận động người dân canh tác, sử dụng bằng hình thức cho mượn. Như vậy, trường hợp địa phương tổ chức đấu giá để cho thuê đất công ích nhưng chỉ có 1 người tham gia thì phải có điều khoản quy định cụ thể và thống nhất, đồng bộ với quy định pháp luật khác.
Bởi lẽ, theo Điều 59 Luật Đấu giá tài sản 2016 thì “Việc đấu giá tài sản trong trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, một người tham gia đấu giá, một người trả giá không áp dụng đối với quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Do vậy, để giải quyết thực tiễn chỉ có 1 người tham gia đấu giá thuê đất công ích, kiến nghị Luật Đất đai (sửa đổi) nên có quy định mở “Trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, một người tham gia đấu giá, một người trả giá thuê đất công ích thì được phép áp dụng theo Điều 49 Luật Đấu giá tài sản”.
Vấn đề thứ ba là thời hạn sử dụng đất được thuê, việc quy định “thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 5 năm” mặc dù phù hợp với chu kỳ sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên trong trường hợp sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, đầu tư sản xuất nông nghiệp công nghệ cao thì thời hạn nêu trên cũng là nguyên nhân dẫn đến hạn chế, ít đối tượng đăng ký thuê đất. Do vậy, cần mở rộng thời hạn thuê đất công ích thành “không quá 10 năm”.
Từ các vấn đề đã phân tích như trên, kiến nghị điều chỉnh Khoản 3 Điều 173 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau “3. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban Nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, một người tham gia đấu giá, một người trả giá thuê đất công ích thì được phép áp dụng theo Điều 49 Luật Đấu giá tài sản. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 10 năm”.
