Thị trường bất động sản sẽ trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý

- Thưa ông, Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội Khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ Năm. Điều này có ý nghĩa như thế nào với thị trường bất động sản?

- HoREA rất hoan nghênh việc Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương, đã xây dựng thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Với việc thông qua Luật này, nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.

- Cụ thể đâu là những điểm nhấn nổi bật của Luật bảo đảm “nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất”, thưa ông?

- Điểm nhấn nổi bật đầu tiên có thể kể đến là Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng “hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất” tại khoản 1 Điều 177 và các quy định về “tập trung đất nông nghiệp”, “tích tụ đất nông nghiệp” tại Điều 177, Điều 192. Quy định này tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn để cho ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, nông dân ngày càng giàu có và bộ mặt nông thôn ngày càng đổi mới, tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Tại khoản 9 Điều 138 Luật Đất đai 2024 cũng đã bổ sung quy định có tính đổi mới về trách nhiệm của Nhà nước phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả người sử dụng đất theo yêu cầu (có đơn đề nghị) hoặc cả trường hợp người sử dụng đất không có yêu cầu (không có đơn đề nghị). Quy định này vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất, vừa thể hiện đầy đủ trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất và vừa nâng cao chất lượng công tác quản lý nhà nước đối với đất đai.

Điều 79 cũng đã quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước "thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" bảo đảm được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây. 

Luật cũng bổ sung Chương VIII về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất quy định nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất. Nếu thực hiện được nguyên tắc này thì tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên thị trường sơ cấp đất đai phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội và thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì toàn bộ địa tô chênh lệch sẽ thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng, sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội…

Chấm dứt tình trạng “chống lưng” cho doanh nghiệp để mua rẻ đất

- Điều 126 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với đất chưa giải phóng mặt bằng mà nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quan điểm của ông thế nào?

- Chúng tôi rất hoan nghênh cơ chế này, bởi bảo đảm hài hòa lợi ích của 3 chủ thể có liên quan. 

Một là, bảo đảm được lợi ích hợp pháp, chính đáng của người bị thu hồi đất. Họ sẽ được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định cư tại chỗ. Đồng thời, không còn xảy ra tình trạng nhà đầu tư được ai đó “chống lưng” để mua rẻ đất của dân.

Hai là, bảo đảm được lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư bởi họ biết rõ chi phí và thời gian hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và giao đất để thực hiện dự án; không còn xảy ra tình trạng “đầu nậu” núp bóng sau lưng “chủ đất” gây khó dễ cho nhà đầu tư.

Ba là, toàn bộ địa tô chênh lệch được thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng. Như vậy sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội. Hơn thế nữa, thực hiện được việc này thì sẽ xây dựng được môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh sẽ làm tăng chỉ số năng lực cạnh tranh quốc gia.

 - Điều rất được quan tâm đối với Luật Đất đai (sửa đổi) là quy định về sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Quy định của Luật có đáp ứng được đầy đủ mong muốn của cộng đồng doanh nghiệp, thưa ông?

- Có thể thấy, Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định rất thông thoáng việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế - xã hội, bao gồm cả dự án nhà ở xã hội. Quy định này sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh như phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí…

Tuy nhiên, điều chúng tôi băn khoăn là tại điểm b khoản 1 Điều 127 có thể dẫn đến hệ quả trong 5 - 7 năm tới, thị trường bất động sản nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại do Tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể tạo quỹ đất, “phát triển quỹ đất, bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội” để thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư. Vô hình trung, với quy định “chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” cùng với khoản 6 Điều 127 của Luật quy định “trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” sẽ làm lợi cho các nhà đầu tư “đã có sẵn quỹ đất dự án nhà ở thương mại” đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường. 

Do vậy, Hiệp hội rất hoan nghênh Quốc hội cho phép trường hợp xét thấy cần thiết thì Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm, trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật Đất đai.

- Xin cảm ơn ông!