Ai vi phạm hợp đồng?
Ngày 25.9.2023, Tòa án nhân dân (TAND) Quận 12 đã ban hành Bản án sơ thẩm số 443/2023/DS-ST giải quyết vụ việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ). Nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Mỹ Linh (ngụ tại phường Đa Kao, Quận 1); bị đơn là bà Vũ Thị Huệ và ông Phạm Văn Hưng (cùng ngụ tại Quận Gò Vấp).
Hồ sơ vụ việc thể hiện, ngày 18.4.2020, bà Linh có ký hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng QSDĐ (hợp đồng) với bà Huệ và ông Hưng được công chứng tại Văn phòng Công chứng Bến Nghé.
Theo hợp đồng, bà Linh chuyển nhượng toàn bộ quyền sở hữu nhà ở, toàn bộ QSDĐ tại thửa đất số 582, thuộc tờ bản đồ số 51, phường An Phú Đông, Quận 12 với diện tích hơn 4.300m2 cho bà Huệ và ông Hưng, tổng giá trị hợp đồng 87 tỷ đồng…
Trong ngày 18.4.2020, bà Linh cùng bà Huệ và ông Hưng ký kết phụ lục hợp đồng chuyển nhượng nhà ở và QSDĐ bổ sung thêm một số nội dung của hợp đồng. Theo phụ lục hợp đồng này, 2 bên xác nhận bà Huệ và ông Hưng đã thanh toán cho bà Linh số tiền nhận chuyển nhượng là 65 tỷ đồng. Bà Huệ, ông Hưng sẽ thanh toán 22 tỷ đồng còn lại sau khi bà Linh hoàn tất một số nghĩa vụ liên quan đến mặt bằng đối với thửa đất…
Theo bà Linh, ngày 16.6.2020, bà Huệ, ông Hưng đã hoàn tất thủ tục sang tên và được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận 12 cập nhật thông tin trên giấy chứng nhận QSDĐ.
Đến ngày 16.7.2020, bà Huệ, ông Hưng đã làm thủ tục tách thửa thành nhiều thửa đất có diện tích nhỏ và được UBND Quận 12 cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Khoảng tháng 10.2020, bà Huệ, ông Hưng đã ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho nhiều người khác.
Sau khi bà Linh hoàn tất toàn bộ các nghĩa vụ theo hợp đồng và phụ lục hợp đồng, ngày 29.10.2020, bà Linh đã gửi thông báo đề nghị thanh toán số tiền còn lại là 22 tỷ đồng gửi đến bà Huệ, ông Hưng.
Trong các ngày 16.5.2022 và ngày 21.6.2022, bà Linh tiếp tục gửi văn bản đề nghị thanh toán nhưng bà Huệ, ông Hưng vẫn không thanh toán số tiền còn lại.
Do đó, bà Linh đã khởi kiện vụ việc ra TAND Quận 12 để yêu cầu tòa án giải quyết buộc bà Huệ, ông Hưng phải thanh toán cho bà số tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ chưa thanh toán (tiền gốc) là 22 tỷ đồng và khoản tiền phạt vi phạm do chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán tạm tính từ ngày 12.11.2020 đến ngày 13.9.2022 là 14,74 tỷ đồng. Tổng số tiền gốc và lãi mà bà Huệ, ông Hưng phải thanh toán cho bà Linh là 36,74 tỷ đồng…
Ông Hưng cho biết, theo như các bên thỏa thuận trong phụ lục hợp đồng ngày 18.4.2020 thì nguyên đơn đã vi phạm thời hạn đối với nghĩa vụ trong việc di dời phần công trình xây dựng trên thửa đất đã bán cho ông. Đồng thời, việc cư dân tại dự án khu dân cư Vườn Lài có đơn tranh chấp được TAND TP. Hồ Chí Minh thụ lý giải quyết và có đơn ngăn chặn, phong tỏa lô đất đã dẫn tới quyền lợi của bà Huệ, ông Hưng bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Việc phía bà Linh vi phạm được hai bên ghi nhận bằng nhiều chứng cứ như tin nhắn zalo (có lập vi bằng), thừa nhận của người đại diện theo uỷ quyền cho bà Linh tại các tài liệu gửi cho TAND Quận 12.
Trong đơn phản tố, phía bị đơn yêu cầu nguyên đơn bồi thường thiệt hại do nguyên đơn đã vi phạm hợp đồng từ ngày 1.5.2020 đến nay là gần 80 tỷ đồng.
Tại Bản án sơ thẩm số 443/2023/DS-ST, TAND Quận 12 đã tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Linh, buộc bị đơn là bà Huệ, ông Hưng phải liên đới trả ngay cho bà Linh 22 tỷ đồng và tiền lãi chậm trả do không thực hiện nghĩa vụ thanh toán từ ngày 2.7.2020 đến ngày 1.9.2023 là hơn 13,8 tỷ đồng.
Nhận thấy phán quyết của TAND Quận 12 chưa đảm bảo khách quan, ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của mình, bà Huệ, ông Hưng đã có đơn kháng cáo toàn bộ nội dung bản án gửi lên TAND TP. Hồ Chí Minh.
Xác định thiếu đương sự và những người tham gia tố tụng
Nhận định về bản án sơ thẩm của TAND Quận 12, luật sư Nguyễn Thị The (Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, TAND Quận 12 đã không đưa công ty liên quan tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan mặc dù có đầy đủ các cơ sở. Cơ sở rõ nhất thể hiện trong Bản án số 991/2022/DS-ST của TAND TP. Hồ Chí Minh ngày 4.7.2022 giải quyết tranh chấp giữa cư dân khu dân cư Vườn Lài với chủ đầu tư liên quan đến công trình xây dựng trên đất bà Linh bán cho phía bị đơn cũng xác định rõ tư cách tham gia tố tụng của bà Linh, phía bị đơn đều là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đối với phần công trình đó.
Theo luật sư Nguyễn Thị The, bà Đỗ Thị Kim Dung với tư cách là đại diện cho bà Linh trong việc trao đổi, làm việc với ông Hưng để thực hiện các nội dung của hợp đồng cũng như phụ lục hợp đồng nhưng lại được xác định là người làm chứng. Đây là việc xác định sai tư cách tham gia tố tụng của bà Dung dẫn đến việc giải quyết vụ án thiếu khách quan, minh bạch và bất lợi cho bị đơn.
Bên cạnh đó, TAND Quận 12 không triệu tập người làm chứng là cư dân tại Khu dân cư Vườn Lài là những người có tranh chấp trực tiếp với chủ đầu tư đối với phần công trình xây dựng trên đất của bà Linh bán cho phía bà Huệ, ông Hưng và UBND phường An Phú Đông, Công an phường An Phú Đông là cơ quan có thẩm quyền trực tiếp giải quyết tranh chấp. Điều này thể hiện rõ trong Bản án số 991/2022/DS-ST của TAND TP. Hồ Chí Minh ngày 4.7.2022.
Liên quan đến vụ việc, ngày 1.12.2023, TAND TP. Hồ Chí Minh đã có Thông báo số 623/TLPT-DS về việc thụ lý vụ án để xét xử phúc thẩm theo đơn kháng cáo của bà Huệ, ông Hưng.
* Báo Đại biểu Nhân dân tiếp tục giám sát, thông tin kết quả vụ việc trên đến bạn đọc và cử tri cả nước.
