Quy định rõ nội hàm các phương pháp xác định giá đất

Trình bày Báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, đây là dự thảo Luật lớn, có phạm vi điều chỉnh rộng, nội dung khó, phức tạp, tác động lớn đến đời sống Nhân dân và các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội, quá trình tiếp thu, chỉnh lý tiếp tục nhận được nhiều ý kiến khác nhau. Trong thời gian qua, Thường trực Ủy ban Kinh tế đã thực hiện đúng quy định tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật và phân công của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về thường trực cơ quan chủ trì thẩm tra chủ trì, phối hợp với cơ quan, tổ chức, đại biểu Quốc hội trình dự án, dự thảo, Thường trực Ủy ban Pháp luật, Bộ Tư pháp và cơ quan, tổ chức có liên quan nghiên cứu, giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật.

Báo cáo về một số vấn đề lớn của dự thảo Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, việc quy định các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng rất lớn đến thẩm quyền quản lý của từng cấp, thủ tục hành chính liên quan tới đất đai và quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp, theo đó cần được đánh giá tác động kỹ lưỡng. Việc phân loại quá chi tiết các chỉ tiêu sử dụng đất có thể dẫn đến sự thiếu linh hoạt, không đầy đủ hoặc không thể đáp ứng được thay đổi nhanh trong thực tiễn, gây khó khăn trong quá trình triển khai và ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp, phát sinh thêm thủ tục hành chính.

Đồng thời, các chỉ tiêu sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất và theo quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng tại Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng phải có sự tương thích với nhau. Do vậy, Thường trực Ủy ban Kinh tế sẽ tiếp tục phối hợp với cơ quan soạn thảo và các cơ quan liên quan làm rõ nguyên tắc, tiêu chí đề xuất các chỉ tiêu sử dụng đất tại các cấp quy hoạch sử dụng đất, Chủ nhiệm UB Vũ Hồng Thanh nêu rõ.

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho rằng, quy định theo hướng liệt kê các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng có ưu điểm bảo đảm sự rõ ràng, dễ theo dõi, dễ áp dụng. Tuy nhiên, việc liệt kê quá cụ thể, chi tiết các dự án, công trình thu hồi đất có nhược điểm khó bảo đảm bao quát, đầy đủ. Trong quá trình thảo luận, có ý kiến cho rằng cách tiếp cận theo hướng liệt kê các trường hợp như hiện nay chưa làm rõ được sự cần thiết của các dự án, công trình này theo tinh thần của Điều 54 Hiến pháp.

Về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 158), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật sửa đổi theo hướng bổ sung quy định rõ tại khoản 4 Điều 158 về nội hàm các phương pháp xác định giá đất; bỏ quy định về việc lựa chọn phương pháp theo nguyên tắc “có lợi nhất cho ngân sách nhà nước”, thay thế bằng quy định về trường hợp áp dụng đối với từng phương pháp cụ thể; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập.

Tuy nhiên, nội hàm các phương pháp đã có sự thay đổi so với quy định của pháp luật hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất. Do vậy, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và bổ sung tương ứng quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng; tuy nhiên, điều kiện áp dụng phương pháp này đã có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành.

Sử dụng đất phải cân bằng giữa các nhóm lợi ích và sử dụng bền vững

Đối với quy định về mục đích sử dụng đất, nhiều ĐBQH cho rằng, khi nhắc đến sử dụng đất thì phải xuất phát từ lợi ích quốc gia, địa phương, lợi ích doanh nghiệp và lợi ích của người dân. Vì vậy, cần làm rõ hơn ba nhóm lợi ích này, đồng thời xác định rõ thuộc tính của đất.

ĐBQH Nguyễn Thiện Nhân (TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, mỗi vị trí đất đều có những lợi thế khác nhau, có vị trí đất phù hợp với làm giao thông, có vị trí gần với sông, với biển… “Mỗi vị trí này đều có những lợi thế khác nhau, nên khi thu hồi đất thì cần xác định vị trí đất có thể làm được gì để có lợi nhất đối với đất nước và địa phương. Nếu vị trí đất đó làm đường giao thông là tốt nhất thì phải thu hồi đất để làm giao thông. Thu hồi đất để làm dự án phải bảo đảm sẽ có ý nghĩa nhất với quốc gia, địa phương”, đại biểu Nguyễn Thiện Nhân nhấn mạnh.

Cho ý kiến về mục đích sử dụng đất (Điều 6), ĐBQH Phạm Trọng Nghĩa (Lạng Sơn) nhấn mạnh, đất đai là tài nguyên hữu hạn, cho nên, có thể trong giai đoạn hiện nay, thậm trí ở thế hệ này chúng ta chưa có điều kiện để khai thác tốt nhất thì phải tiếp tục quản lý, gìn giữ và bảo vệ để các thế hệ mai sau sử dụng tốt hơn, hiệu quả hơn. Đây là nguyên lý của phát triển bền vững. Do vậy, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa đề nghị, bổ sung nguyên tắc "bền vững" trong sử dụng đất vào khoản 2 Điều 5 Dự thảo Luật làm căn cứ, cơ sở cho việc xác lập các chính sách trong dự thảo Luật.

“Bền vững cũng đã được xác định là nguyên tắc trong lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (khoản 2 Điều 60), trong thu hồi đất (khoản 1 Điều 91), trong lấn biển (khoản 2 Điều 190) và trong sử dụng công trình ngầm (khoản 4 Điều 216) của dự thảo Luật”, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa đề nghị.

Đề nghị thu phí cơ sở hạ tầng để điều tiết phần giá trị gia tăng thêm từ đất

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là chế định được Nhân dân quan tâm, đóng góp ý kiến nhiều nhất với hơn 1,2 triệu lượt ý kiến. Khoản 3, Điều 91, dự thảo Luật quy định, người có quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản gắn liền với đất thì được bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, dự thảo Luật lại chưa xác định việc bồi thường thiệt hại này được thực hiện theo quy định của pháp luật nào.

Do vậy, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa đề nghị, bổ sung quy định làm rõ việc bồi thường thiệt hại tài sản gắn liền với đất phải được thực hiện theo pháp luật dân sự để vừa bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất, vừa bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ với Bộ luật Dân sự.

Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi, đời sống và sinh kể của người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, những vướng mắc, bất cập trên thực tế đã diễn ra nhiều năm qua, tình trạng khiếu kiện về đất đai cơ bản vẫn chiếm đa số. Do vậy, để hạn chế tình trạng này và bảo đảm quyền lợi của người dân, ĐBQH Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) cho rằng, cần thiết phải có một chính sách bền vững - một khuôn khổ để có kết quả tổng dương, win - win, mang lại lợi ích cho chủ sử dụng đất nhưng không làm ảnh hưởng đến triển vọng tăng trưởng.

“Cùng với liệt kê các trường hợp thu hồi đất bắt buộc tại Điều 79 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì cũng cần liệt kê cụ thể các trường hợp phải thực hiện thỏa thuận tại Điều 127, vì cả 2 phương án tại Điều 127 thực sự vẫn chưa rõ ràng. Đồng thời cùng với trường hợp thỏa thuận, cần bổ sung nguyễn tắc trong thu hồi đất bắt buộc có phương pháp điều chỉnh lại đất đai”, đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị.

Bên cạnh chính sách thu hồi đất, theo đại biểu Lê Thanh Hoàn, cần có chính sách thu phí cơ sở hạ tầng để thể chế hóa chính sách điều tiết phần giá trị gia tăng thêm từ đất theo Nghị quyết số 18-NQ/TW, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

 “Đây là một loại phí thu đối với chủ sử dụng đất do đất đã tăng giá trị nhờ đầu tư cơ sở hạ tầng do Nhà nước thực hiện. Bởi, việc xây dựng cơ sở hạ tầng thường do Nhà nước thực hiện và không phải là kết quả đầu tư của tư nhân. Thực tế nhiều dự án nhà ở được hưởng lợi từ việc đầu tư của Nhà nước vào cơ sở hạ tầng, người mua nhà thường gián tiếp phải trả do giá nhà tăng theo những tiện ích công cộng đó. 18, Tuy nhiên, người được hưởng lợi lại không phải là Nhà nước mà chỉ là các chủ đầu tư dự án”, đại biểu Lê Thanh Hoàn nhấn mạnh.

Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần nghiên cứu bổ sung quy định để xác định khu vực mà chủ sử dụng đất được coi là được hưởng lợi từ các công trình công cộng và phải trả phí. Số phí phải nộp có thể được tính toán dựa trên tỷ lệ chi phí đầu tư hạ tầng hoặc trên trên mức tăng giá trị đất thực tế hoặc dựa vào chính bảng giá đất do chính quyền địa phương ban hành, trên cơ sở so sánh với vị trí cũ của khu đất. Với đề nghị nêu trên, theo đại biểu Lê Thanh Hoàn, khoản phí này có thể thanh toán một lần hoặc phải nộp trong một khoảng thời gian nhất định để có thể được chuyển nhượng hoặc cấp phép xây dựng các tòa nhà; số tiền thu được có thể dùng để tăng chi hỗ trợ cho những người có đất bị thu hồi và để tiếp tục đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng mới.

Cân nhắc việc thu hẹp trường hợp người dân tộc được giao đất lần hai

Quan tâm tới nội dung về trách nhiệm của Nhà nước trong quản lý đất đai đối với vùng đồng bào dân tộc thiểu số thể hiện trong dự thảo Luật, đại biểu Dương Khắc Mai (Đắk Nông) cho rằng, việc quy định trách nhiệm của Nhà nước về đất đai đối với vùng đồng bào dân tộc thiểu số, trong đó đối với chính sách về đất đai, hoạt động cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số cần được nghiên cứu xem xét lại.

Bởi, theo đại biểu Dương Khắc Mai, các hộ đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống tại các xã khu vực vùng I, II hoặc các vùng lân cận, xã, các khu vực vùng III rất khó khăn trong việc bố trí đủ đất sinh hoạt cộng đồng. Theo đại biểu Dương Khắc Mai, cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu mở rộng phạm vi, đối tượng hưởng từ chính sách này.

Tuy nhiên, tranh luận về nội dung này, ĐBQH Nguyễn Lâm Thành (Lạng Sơn) nhấn mạnh, việc quy định đất cộng đồng trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là bước tiến lớn, hướng tới bảo vệ đất dùng chung cho sinh hoạt cộng đồng, có ý nghĩa lớn đối với cộng đồng người dân tộc thiểu số, miền núi. Pháp luật về đất đai của nhiều nước trên thế giới cũng có những nội dung tương tự như quy định này.

Về vấn đề này, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa (Lạng Sơn) đánh giá cao việc bổ sung trong dự thảo Luật một số quy định liên quan đến đất đai cho đồng bào như tại khoản 3 Điều 79, Điều 112, Điều 250. Đặc biệt, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung quy định nghiêm cấm hành vi vi phạm chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số vào Điều 11.

Tuy nhiên, đối với trường hợp cá nhân là người đồng bào dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất lần 2, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa nhận thấy, điều 48 của dự thảo Luật lại bó hẹp hơn Luật hiện hành cũng như dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lấy ý kiến Nhân dân. Theo đó, những trường hợp này không được chuyển nhượng kể cả sau thời hạn 10 năm. Do đó, đại biểu đề nghị, đánh giá kỹ hơn tác động của quy định này.

Tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh đã báo cáo, làm rõ những vấn đề các đại biểu Quốc hội đưa ra.

Phát biểu kết luận nội dung phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nêu rõ, các đại biểu ghi nhận, đánh giá cao tinh thần làm việc trách nhiệm của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan của Chính phủ, các cơ quan hữu quan, các cơ quan của Quốc hội, đặc biệt là Ủy ban Kinh tế, các cơ quan hữu quan trong việc tiếp thu đầy đủ, nghiêm túc ý kiến nhân dân và các ý kiến tham gia, hoàn thiện chỉnh lý dự thảo luật với tinh thần chi tiết, cầu thị, nghiêm túc, xem xét thận trọng, trách nhiệm.

Các ý kiến phát biểu nhất trí với nhiều nội dung đã được tiếp thu, chỉnh lý, các đại biểu cũng đề nghị cần có sự phối hợp chặt chẽ hơn nữa giữa các cơ quan, khẩn trương tích cực, tập trung nhân lực và thời gian để đảm bảo dự án luật đạt chất lượng, đồng bộ, thống nhất với các luật liên quan, đặc biệt là Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).