"định giá đất"

Với những hạn chế, khó khăn, vướng mắc đã được nhận diện, Đoàn giám sát của Quốc hội về "Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023" đề nghị, Chính phủ tiếp tục rà soát, hoàn thiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành bảo đảm thực sự khắc phục tồn tại, hạn chế đã chỉ ra, bao gồm cả các văn bản mới ban hành, bảo đảm điều kiện tiếp cận, sử dụng đất và các nguồn lực khác công bằng, công khai, hiệu quả.

Chỉ còn 2 ngày nữa là Luật Đất đai có hiệu lực pháp luật. Cho đến thời điểm này,  "khoảng trống" pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã "lấp đầy". Bởi trước đó, Chính phủ đã kịp thời ban hành nghị định quy định về vấn đề này, cũng như nghị định về giá đất để kịp thời triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 từ ngày 1.8.

Xin hỏi, Luật Đất đai 2024 quy định thế nào về việc định giá đất? Căn cứ và các phương pháp định giá đất bao gồm những gì? – Câu hỏi của bạn Lê Minh (Thái Nguyên).

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Luật Đất đai (sửa đổi) với nhiều nội dung mới, đột phá sẽ giúp giải quyết thủ tục pháp lý cho dự án dang dở, thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường.

Sáng 18.1, tại Nhà Quốc hội, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Trần Thanh Mẫn, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) với 432/477 tổng số đại biểu Quốc hội có mặt tán thành, đạt tỷ lệ 87,63% tổng số đại biểu Quốc hội.

Thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), một số đại biểu Quốc hội đề nghị cân nhắc quy định về phương pháp thặng dư trong định giá đất bởi phương pháp này đã được quy định tại Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường nhưng trong tổ chức thực hiện còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Trường hợp giữ phương pháp này, các đại biểu đề nghị cần “có van, khóa” để kiểm soát tính chính xác, phù hợp của kết quả định giá đất.

Tiếp tục chương trình Kỳ họp bất thường lần thứ Năm, sáng nay, 15.1, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, Quốc hội đã thảo luận tại Hội trường về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Hôm nay (3.11), Quốc hội dành trọn một ngày thảo luận về những vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trao đổi bên hành lang Quốc hội, các đại biểu cho rằng, nhiều nội dung lớn của dự thảo Luật đã được chỉnh sửa, hoàn thiện, nhiều nội dung quan trọng đã được thể chế hóa. Tuy nhiên, cho đến nay, nhiều chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu, trong đó có phương pháp định giá đất. Các đại biểu cho rằng, phương pháp định giá đất là nội dung quan trọng, liên quan trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan và cũng là vấn đề phức tạp, nhạy cảm. Do đó, cần lựa chọn phương pháp định giá đất tối ưu để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Góp ý cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, sáng 30.8, một số đại biểu đề nghị, mỗi vị trí đất đều có những lợi thế khác nhau, nên khi thu hồi đất phải xác định vị trí đất có thể làm được gì để có lợi nhất đối với đất nước và địa phương.

UBND TP. Hồ Chí Minh đã ban hành quyết định về việc ủy quyền cho UBND TP Thủ Đức, các quận, huyện quyết định giá đất cụ thể và thành lập Hội đồng thẩm định giá đất.

Cho rằng, việc định giá đất còn mang tính định tính, không tách bạch được giá đất theo loại đất, cùng một loại đất, điều kiện hạ tầng kinh tế - xã hội như nhau lại có thể có giá khác nhau. Nêu vấn đề này, đại biểu Trần Đình Gia (Hà Tĩnh) đề nghị, việc định giá đất cần được nghiên cứu, đánh giá lại một cách bài bản và sát thực tế, bảo đảm phục vụ công tác quản lý nhà nước, phát triển kinh tế - xã hội và thu ngân sách nhà nước.

Thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội nhấn mạnh, giá đất và định giá đất là một trong những nội dung mới, quan trọng của dự thảo Luật, có tác động lớn tới công tác quản lý nhà nước, phát triển kinh tế - xã hội cũng như quyền lợi của người dân. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện về đất đai. Vì thế, cần quy định rõ những nội dung trong dự thảo Luật.

Trong tài chính đất đai thì vấn đề khó nhất là định giá đất, nhưng dự thảo Luật đang quy định Chính phủ hướng dẫn chi tiết nội dung này. Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng, phải quy định ngay trong dự thảo Luật các nguyên tắc xác định giá đất và các phương pháp xác định giá đất. "Cả Quốc hội cùng bàn thảo, xem xét, quyết định thì sẽ tốt hơn việc chờ Luật Đất đai được ban hành xong Chính phủ mới đi nghiên cứu, xây dựng nghị định". 

Định giá đất như thế nào để mức giá của Nhà nước phản ánh sát giá thị trường là câu hỏi luôn được đặt ra mỗi lần sửa đổi Luật Đất đai. Đặc biệt, bảng giá đất phải điều hoà giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, nhà nước, doanh nghiệp, cũng như giữa các khu vực, vùng miền, địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau. Đây là việc khó nhưng dứt khoát phải làm được theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18 – NQ/TW của Trung ương.

Việc áp dụng khung giá đất, bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2013 đã cho thấy nhiều bất cập khi khung giá đất do nhà nước quy định chỉ bằng 30 - 40% so với giá thị trường, làm phát sinh nhiều khó khăn, tiêu cực trong đền bù, giải phóng mặt bằng, thực hiện nghĩa vụ tài chính và cũng là một thách thức đối với các thẩm định viên trong việc thu thập, xử lý thông tin khi xác định hệ số K để tư vấn giá cho cơ quan quản lý nhà nước. Chính vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng, việc bỏ khung giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là bước đột phá trong cách tiếp cận về giá đất, nhằm đưa giá đất về giá trị thực, phản ánh được thị trường.

THS. NGUYỄN VĂN ĐỈNH - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản

Vai trò của cơ quan nhà nước là tập trung nguồn lực xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, tăng cường chất lượng công tác định giá để định giá đất sát với giá thị trường, góp phần xây dựng thị trường bất động sản công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích các bên.