Luật sư Nguyễn Hoàng Thịnh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội tư vấn như sau:
Đất nông nghiệp được hiểu là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác...
Để chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư nhiều nhất
Khi xin chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại địa phương thường chỉ cho phép chuyển tối đa bằng hạn mức công nhận đất ở, hạn mức giao đất ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Mặc dù không có quy định áp dụng hai loại hạn mức này cho trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nhưng có sự hợp lý nhất định trên thực tế. Bởi lẽ, hạn mức công nhận đất ở, hạn mức giao đất ở thường không quá rộng (chỉ đủ để xây dựng 1 nhà ở, có khoảng sân và một số công trình phục vụ sinh hoạt khác).
Tuy nhiên, trên thực tế trong nhiều trường hợp, việc chỉ cho phép chuyển sang đất ở với một diện tích nhất định không đáp ứng được nhu cầu của một số hộ gia đình, cá nhân, thậm chí, không ít trường hợp muốn chuyển lên đất ở càng rộng, càng nhiều càng tốt cho dù mất nhiều tiền sử dụng đất.
Do đó, đối với trường hợp này có thể sử dụng phương án sau:
Thứ nhất: Tách thửa đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Để thuận tiện hơn cho việc xin chuyển sang đất ở thì khi tách người đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng phải khác nhau. Lý do người đứng tên sổ đỏ, sổ hồng phải khác nhau xuất phát từ việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất để ở trên thực địa; nếu tách thành nhiều thửa nhưng vẫn đứng tên một người thì việc thẩm định sẽ khó khăn hơn, bởi lẽ một người có nhu cầu xây nhiều nhà trên nhiều thửa đất ở trong trường hợp này là chưa hợp lý.
Thứ hai: Người sử dụng đất nông nghiệp làm đơn xin chuyển sang đất ở
Tại bước này người sử dụng đất chuẩn bị 1 bộ hồ sơ và nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định. Như vậy, nếu phương án trên được thực hiện thì diện tích được chuyển lên đất ở có thể nhiều gấp đôi, thay vì chỉ có một phần thửa đất được chuyển sang đất ở như phương án thông thường.
Lưu ý:
Thực tế, mỗi địa phương lại áp dụng quy định của pháp luật và quy định về quy hoạch chi tiết có những cách hiểu khác nhau và chưa có hướng dẫn cụ thể trường hợp nào được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở; trường hợp nào không được chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Ngay cả phân loại đất ở và phân loại đất nông nghiệp cũng có nhiều loại.
Do vậy, một số địa phương khi người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì chỉ cần có căn cứ là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt làm đất ở thì được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
Ở một số địa phương thì để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, yêu cầu phải cùng một thửa đất ở hiện hữu, đất ở hiện hữu chỉnh trang, đất ở hiện hữu cải tạo, đất ở hiện hữu kết hợp xây dựng mới, đất ở liền kề, đất ở kết hợp thương mại dịch vụ, đất ở xây dựng mới, đất ở hỗn hợp (đất nông nghiệp và đất ở).
Hồ sơ chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 2.6.2014 quy định, để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị bộ hồ sơ, gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu số 1 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Sau đó, người dân cần nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (cấp huyện).
Về thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư được quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép được thực hiện theo trình tự, thủ tục. Cụ thể, người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Sau đó, cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
Với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;
Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
