Bảo đảm tính độc lập, khách quan trong định giá đất

So với Luật Đất đai 2013, chế định về tài chính, giá đất của Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều bổ sung mới. Theo Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân, để hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai, cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và Hội đồng Nhân dân trong việc xây dựng bảng giá đất, Luật Đất đai (sửa đổi) đã bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ.

Ngoài ra, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; quy định bảng giá đất được xây dựng hàng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026, được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất từ ngày 1.1 của năm tiếp theo. Luật quy định xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất; quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất. Đồng thời, Luật cũng quy định rõ UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất đối với các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cũng cho biết, đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì UBND cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất.

Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định cụ thể các phương pháp định giá đất, bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đồng thời giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác 4 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Luật quy định trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất. Trong trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong bảng giá đất.

So với Luật hiện hành, Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất. Theo đó, “ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND, có thể mời đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên Hội đồng nhân dân, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp và các tổ chức chính trị - xã hội khác tham gia cuộc họp thẩm định giá đất để bảo đảm tính độc lập khách quan trong quá trình định giá” - Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết.

Xác định giá đất sát với giá thị trường

Với quy định mới của Luật Đất đai (sửa đổi), việc ban hành bảng giá đất hàng năm sẽ bảo đảm tuân thủ nguyên tắc thị trường, thể hiện sự linh hoạt, cập nhật cao, sát giá thị trường.

Hiện nay, theo quy định Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Theo Phó Giám đốc Sở Tư pháp TP. Đà Nẵng Lê Thị Xuân Nga, quy định này đã dẫn đến tình trạng khi mua bán thực tế giá rất cao nhưng ghi trong hợp đồng thì thấp hơn bảng giá đất để được tính thuế theo bảng giá đất, nhưng giá trong bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Từ đó gây thất thu ngân sách và quan trọng hơn là Nhà nước không có dữ liệu giá đất đúng thực tế thị trường chuyển nhượng để phục vụ cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất, xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể.

Theo bà Nga, việc ban hành bảng giá đất hàng năm để sát với giá thị trường, người dân sẽ phải kê khai đúng hoặc sát hơn với giá chuyển nhượng bất động sản thực tế theo giá thị trường. Điều này giúp Nhà nước hạn chế thất thu ngân sách cũng như góp phần khắc phục tình trạng khai “hai giá” khi giao dịch, chuyển nhượng nhà đất như hiện nay.

Cùng quan điểm này, đại biểu Quốc hội Đỗ Thị Việt Hà, Giám đốc Sở Tư pháp tỉnh Bắc Giang cho rằng, bảng giá đất được xây dựng, công bố định kỳ hàng năm, nhất là việc mở rộng các trường hợp áp dụng trong bảng giá đất, qua đó giảm bớt thời gian xác định giá, cải cách thủ tục hành chính đối với các cá nhân tổ chức khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Quy định cụ thể các phương pháp áp dụng giá đất, trường hợp và điều kiện áp dụng, qua đó minh bạch về phương pháp, dễ thực hiện cho cơ quan tổ chức làm giá đất.

Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về khung giá đất, đồng thời tiếp tục có quy định thể hiện rõ hơn việc xác định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường. “Đây là thay đổi hết sức quan trọng, là cơ sở pháp lý cho việc bảo đảm việc xác định giá đất sát với giá thị trường, bảo đảm không quá thấp, không có sai lệch, tương đối phù hợp, tăng giá đất bồi thường góp phần cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng được hiệu quả hơn, nhanh chóng hơn trên cơ sở giá thị trường. Thực tiễn thời gian qua cho thấy, đây chính là điểm nghẽn của hàng nghìn dự án, dễ “tạo điều kiện” phát sinh tham nhũng, tiêu cực” - đại biểu Đỗ Thị Việt Hà nhận định.