Nhìn tổng thể điều luật, ngay từ tên gọi đã là mối quan tâm lớn, vì vậy rất nhiều ý kiến cho rằng, khái niệm “Dự án phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” phải là khái niệm được giải thích từ ngữ ở Điều 3 để giúp cho việc triển khai thực hiện thống nhất, xuyên suốt trong toàn bộ văn bản Luật. Bên cạnh đó, bố cục Điều luật liệt kê chi tiết nhiều dự án gây khó hiểu và khó áp dụng nên cần tách thành 2 khoản quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để (1). Thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không vì mục đích kinh doanh và (2). Nhóm dự án Nhà nước thu hồi vì mục đích kinh doanh, từ đó mới tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình áp dụng.
Làm rõ thêm các dự án thu hồi đất
Tại Khoản 1 liệt kê các loại dự án cụ thể, đề nghị rà soát, bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án công trình xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật gồm: giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; cảng biển, cảng sông, trung tâm logistics, cảng cạn, kho hàng hóa, công trình năng lượng. Cũng tại khoản này, cần xác định cho rõ việc dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư là dự án nhà nước thực hiện đầu tư trên diện tích thu hồi hay tạo quỹ đất sạch để đấu giá hoặc đấu thầu dự án, bởi lẽ đây sẽ là một câu chuyện dài trong quá trình triển khai thực hiện.
Là địa bàn có hơn 70% dân số là tín đồ các tôn giáo, trong đó 32/170 xã, phường có trên 90% dân số là người có đạo thì đất tôn giáo là vấn đề quan tâm lớn của Đồng Nai, bởi lẽ dự thảo quy định Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo thuộc diện Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, thực tế cho thấy đang có hiện tượng doanh nghiệp lợi dụng tôn giáo để tổ chức hoạt động kinh doanh, nên với quy định trên của Luật sẽ dễ tạo kẽ hở, dễ bị lợi dụng nếu không làm rõ mục đích sử dụng. Do vậy, Luật phải xác định cụ thể việc thu hồi đất phục vụ cho tổ chức tôn giáo hay cơ sở tôn giáo; nên quy định phần nào là tôn giáo thì giao đất không thu tiền, còn phần nào kinh doanh thì phải nộp tiền cho Nhà nước.
Mối quan tâm thứ hai của Điều 78 là dự án cụm công nghiệp thuộc trường hợp được thu hồi đất. Để được thu hồi và giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thì cụm công nghiệp phải đáp ứng tiêu chí, điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 125 nhưng tại Khoản này, dự án cụm công nghiệp không thuộc các trường hợp được liệt kê. Đến Điều 127 về điều kiện và tiêu chí đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư quy định phải bảo đảm các điều kiện, trong đó phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 78 kèm tiêu chí là các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất mà có từ 2 nhà đầu tư quan tâm trở lên.
Như vậy, trường hợp dự án cụm công nghiệp có từ 2 nhà đầu tư quan tâm trở lên, việc lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện theo hình thức đấu thầu. Căn cứ các nội dung nêu trên, việc xác định hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án cụm công nghiệp có sự khác biệt giữa các quy phạm pháp luật về quản lý, phát triển cụm công nghiệp, đầu tư, xây dựng và đất đai. Do đó, đề xuất các bộ chuyên ngành (Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Công thương, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường) rà soát, thống nhất việc đề xuất cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế các văn bản quy phạm pháp luật chưa phù hợp.
Cân nhắc quy định thu hồi, giải quyết các vấn đề hậu thu hồi đất
Dự án nhà ở thương mại quy định tại Khoản 3 là vấn đề có nhiều ý kiến đề nghị không đưa vào trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu, bổ sung tiêu chí, điều kiện đối với các trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án tái định cư, dự án nhà ở xã hội, dự án đô thị và dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở mà có tính chất thương mại nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Thu hồi đất phải bố trí tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất, việc bốc thăm nhận đất tái định cư phải được thực hiện sau khi có hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện, có hạ tầng xã hội đầy đủ để phục vụ cho nhu cầu sinh sống của người dân có đất bị thu hồi.
Đồng thời, đề nghị đơn vị soạn thảo nghiên cứu, bổ sung trong dự thảo Luật một số nội dung như sau: đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp có diện tích lớn, nếu địa phương có quỹ đất nông nghiệp thì hoán đổi để người dân sản xuất nông nghiệp (theo yêu cầu của người có đất bị thu hồi) hoặc cấp tái định cư theo tỷ lệ thu hồi đất nông nghiệp. Thu hồi đất ở nên hoán trả đất ở khu tái định cư tương đương với diện tích bị thu hồi. Thu hồi đất nông nghiệp mà có nhà ở (xây dựng không phép) xây dựng trước ngày 1.7.2014, cần có quy định cấp chỗ ở và không nộp tiền sử dụng đất ở. Sở dĩ có những quan điểm này là vì thu hồi đi liền với tái định cư, mà tái định cư luôn là vấn đề người dân bức xúc trong triển khai thực hiện các dự án.
Ngoài ra, tại Điều 78, hàng loạt khái niệm cần được nghiên cứu và giải thích bổ sung làm cơ sở để áp dụng thống nhất trong xác định trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án do Nhà nước đầu tư hay là cá nhân, tổ chức khác đầu tư như: công trình công cộng có mục đích kinh doanh và không có mục đích kinh doanh; lợi ích quốc gia, công cộng để làm rõ trường hợp như thu hồi đất để thực hiện dự án khu dân cư (trong đó bao gồm có các công trình: đất ở thương mại kinh doanh, đất ở tái định cư, nhà ở xã hội, giao thông nội bộ, cây xanh, công trình thương mại dịch vụ, công trình công cộng phục vụ cho khu dân cư…) có phải vì mục đích quốc gia, công cộng hay không; chỉnh trang đô thị, chỉnh trang nông thôn; dự án đô thị; thu hồi đất để thực hiện nhà ở thương mại; dự án phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; phân bổ công bằng, hài hòa giá trị tăng thêm từ đất, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo; dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư.
