Sắp xếp, bố cục hợp lý, cụ thể hơn

Thứ nhất, về bố cục, có thể sắp xếp lại thành 9 chương và theo trình tự như sau:

Chương I. Quy định chung (giữ nguyên);

Chương II. Quyền và trách nhiệm của Nhà nước, của công dân đối với đất đai (chuyển mục 2 sang chương V mới còn lại giữ nguyên);

Chương III. Quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất (giữ nguyên);

Chương IV. Thời hạn và chế độ sử dụng các loại đất (chương XIII);

Chương V. Quản lý nhà nước về đất đai (chương này gồm toàn bộ các nội dung thuộc về quản lý nhà nước, gộp lại từ mục 2, của Chương II và các chương: IV, V, VIII, X, XII, XIV, XV);

Chương VI. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (chương IX dự thảo);

Chương VII. Thu hồi đất, bồi thường đất, thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất, trưng dụng đất (chương VI dự thảo);

Chương VIII. Tài chính về đất và giá đất (chương XI dự thảo);

Chương IX. Điều khoản thi hành (chương XVI dự thảo);

Khi sắp xếp lại các chương, các mục, các điều, khoản, thì các nhóm nội dung trong cùng nhóm vấn đề sẽ sắp xếp liền nhau, người đọc, xem vừa dễ tra cứu, dễ hiểu, tránh bị trùng nhau, mâu thuẫn nhau giữa các mục, các điều.

Thứ hai, một số từ, cụm từ sử dụng trong dự thảo Luật cần bổ sung giải thích từ ngữ, cụ thể như: đầu cơ đất đai; đất còn lại; đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá đất; giá đất cụ thể; khu vực hạn chế tiếp cận đất đai...

Một số từ ngữ, cụm từ, đoạn câu khó hiểu hoặc hiểu theo nhiều nghĩa, cần phải viết lại, xin đưa ra một số dẫn chứng cụ thể như: tại khoản 2, Điều 5 dự thảo: 2. Hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (sau đây gọi là hộ gia đình).

Đoạn câu này có thể hiểu như sau: hộ sử dụng đất đã có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực là bao gồm: những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình. Vậy khi thực hiện quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp thì mọi người có trong thành phần nêu trên đều có quyền đòi hỏi "phần của mình" -  dễ xảy ra mâu thuẫn trong các gia đình. Một ý khác nữa, vậy sau khi Luật này có hiệu lực thì hộ gia đình sử dụng đất được hiểu như thế nào, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi tên những ai?, cần cụ thể nội dung này.

Hoặc, tại khoản 1, điều 74: Chính phủ... quy định chi tiết về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp - nghĩa là thế nào? nếu Chính phủ đã quy định chi tiết là phải thực hiện, vậy còn gì là tính chủ động của chính quyền các cấp trong việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Hoặc, cũng trong khoản này có đoạn: Chính phủ phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố... sẽ được hiểu như thế nào?... Nếu sử dụng những câu đại loại như vậy thì cần phải nêu rõ khái niệm để mọi người hiểu thống nhất.

Tại khoản 3, điều 89, có ghi: 3. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Cụm từ, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định là không rõ ý, dễ vận dụng làm sai, bởi vì tại Điều 155 về giá đất cụ thể có quy định, giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất. Vậy tại điều này phải ghi là:... bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư....(bỏ cụm từ do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định)

Tại các điều 91, 92, 93, 95 có sử dụng cụm từ "đất còn lại", rất khó hiểu, có phần đất còn lại thì sẽ có phần đất mất đi hoặc cho đi, vậy cần phải bổ sung vào phần giải thích từ ngữ ở điều 3. Đất còn lại được hiểu là đất không thuộc diện được bồi thường "đầy đủ" mà chỉ bồi thường phần chi phí đầu tư vào phần đất đó.  

...Và còn khá nhiều câu, từ, đoạn câu như vậy, cần nghiên cứu chỉnh sửa, viết cho rõ nghĩa, dễ hiểu.

Thứ ba, trong dự thảo Luật, có quá nhiều nội dung giao cho Chính phủ quy định chi tiết, theo rà soát, có tới 34 điều có khoản cuối cùng ghi:"Chính phủ quy định chi tiết Điều này"; chưa kể còn hàng chục điều có quy định Chính phủ quy định chi tiết một vài nội dung trong điều đó. Trong khi, hầu hết các điều này đã quy định khá chi tiết rồi, nhưng vẫn giao Chính phủ quy định chi tiết điều là không hợp lý. Những quy định nào có thể cụ thể hóa trong Luật thì quy định luôn, việc giao cho Chính phủ quy định quá nhiều, dẫn đến, một mặt sẽ có quá nhiều văn bản dưới Luật (dạng Nghị định, rồi Thông tư), gây rối cho người thực thi; mặt khác, dễ dẫn đến xung đột nội dung pháp lý giữa các văn bản - điều này đã xảy ra trên thực tế.

Vì vậy, chỉ nên quy định Chính phủ quy định chi tiết nội dung cụ thể nào đó trong điều. Như vậy sẽ tránh "phải" sao chép lại các nội dung đã được chi tiết trong Luật và cũng sẽ hạn chế phải ban hành nhiều văn bản ở nhiều cấp độ pháp lý.

Thứ tư, căn cứ quan trọng và cơ bản để xây dựng quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, nhưng lại không đưa vào căn cứ trong dự thảo luật (ở Điều 63, 64, 65, 66). Bản chất của các Quy hoạch là việc bố trí không gian (gắn liền với sử dụng đất) các hoạt động kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng trong một khoảng thời gian. Vì thế, thời kỳ quy hoạch cũng phải trùng với thời kỳ của các quy hoạch tương ứng nêu trên.

Thứ năm, các quy định về hạn mức sử dụng các loại đất cũng cần thể hiện ngay trong luật, gồm: hạn mức sử dụng đất nông nghiệp; hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp; hạn mức sử dụng đất ở đô thị, nông thôn, miền núi; hạn mức sử dụng đất tôn giáo, tín ngưỡng... Thay vì giao quyền cho UBND cấp tỉnh quy định hạn mức (như trong khoản 4, Điều 189, giao cho UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất ở).

Đối với đất ở, hiện nay xuất hiện tình trạng mua đất nền của các dự án, nhiều người (do có tiền) đã sử dụng những diện tích quá lớn từ 300 - 500m², thậm chí hàng nghìn mét vuông đất/căn hộ, bằng hàng chục lần căn hộ khác, vừa gây nên sự bất công bằng trong xã hội, vừa lãng phí đất đai. Những trường hợp vượt hạn mức như vậy cần có mức thuế cao để hạn chế lãng phí đất đai; đồng thời, cần quy định rõ khi vượt hạn mức thì xử lý ra sao.

Về đất tôn giáo, tại khoản 2, điều 203 quy định giao cho UBND cấp tỉnh căn cứ nhu cầu của tổ chức tôn giáo và quỹ đất của địa phương để giao đất cho tổ chức tôn giáo mà không có hạn mức, cũng là bất cập, sẽ dẫn đến các tổ chức tôn giáo sử dụng đất tùy tiện, lãng phí; cũng sẽ không có căn cứ để xác định đất nào là được giao không thu tiền, đất nào phải trả tiền thuê.