Thứ nhất, quan điểm của Nghị quyết 18: nhà nước quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra; nội dung Nghị quyết yêu cầu: nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch.

Ở đây có thể hiểu rằng, giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra, chính là khái niệm về địa tô chênh lệch 1, là giá trị tăng thêm tại vị trí gần thị trường hoặc gần đường giao thông. Khi Nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội, phát triển mới, mở rộng đường giao thông, phát triển các khu đô thị, khu dân cư mới... sẽ xuất hiện một số người sử dụng đất được hưởng lợi từ khoản địa tô này. Một mảnh đất có giá trị tăng gấp 10, thậm chí 100 lần so với trước khi có các hạ tầng nêu trên. Rõ ràng, giá trị tăng thêm này không phải do người sử dụng đất tạo ra (dân gian hay gọi vui là khoản "trời cho"). Nhà nước cần có chính sách điều tiết khoản giá trị tăng thêm này để bảo đảm công bằng là đúng đắn và cần thiết.

Tuy nhiên, vấn đề này các Luật Đất đai trước đây chưa đề cập đến, trong nội dung dự thảo Luật mới cũng chưa đề cập. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần tiếp tục bổ sung. Đây là một vấn đề khó, nhưng chí ít cũng được ghi trong dự thảo luật, còn cụ thể chính sách điều tiết thế nào sẽ do Chính phủ quy định (nếu không có chế định trong luật Chính phủ sẽ không triển khai được).

Thứ hai, Nghị quyết 18 yêu cầu: việc thu hồi đất...; chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất. Nội dung này được quy định tại mục 1, chương VII, từ điều 89 đến điều 97, khá cụ thể, chi tiết. Tuy nhiên, có một số quy định cần bổ sung làm rõ:

Tại khoản 2, điều 89, có ghi: việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, bảo đảm thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Cần bổ sung, làm rõ hơn, không thể nói chung là bảo đảm người có đất bị thu hồi có đất ở, mà cụ thể là thu hồi đất ở và có nhà đang ở và có nhu cầu bố trí chỗ ở. Nội dung nữa là, bảo đảm thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, vậy thu nhập và điều kiện sống như thế nào là bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ cũng cần được định lượng cụ thể tiêu chí này mới có thể thực hiện được, hoặc giao cho Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.

Tại điều 97. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất, có quy định tại khoản 3, dẫn chiếu sang Điều 80, thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, có trường hợp quy định tại điểm c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền hoặc không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, công khai tại thời điểm giao đất, cho thuê đất;

Trường hợp này, chúng ta thấy "cái sai, cái vi phạm" chính là từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chính quyền không cấp, không cho thuê thì làm sao người sử dụng đất có đất. Và khi phát hiện vi phạm phải được xử lý ngay, nếu trường hợp đến khi thu hồi mới phát hiện thì cũng không thể "đổ trách nhiệm" hết lên người sử dụng đất, mà những người quyết định giao, cho thuê phải chịu trách nhiệm chính. Nếu không được bồi thường về đất thì người sử dụng đất ở trường hợp này cũng phải được bồi thường các công trình, tài sản trên đất, mới bảo đảm sự công bằng, người có thẩm quyền giao, cho thuê sai phải cũng phải chịu trách nhiệm bồi thường cho Nhà nước. Còn nếu không có người giao, cho thuê mà người sử dụng đất lấn chiếm đất trái phép sẽ bị thu hồi không có bồi thường và phải trả lại nguyên hiện trạng.

Tại điểm h) Đất sản xuất nông nghiệp không được sử dụng trong thời hạn 36 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng. Trường hợp đất nông nghiệp không được sử dụng đến 36 tháng liên tục là quá dài, gây lãng phí. Nên quy định thành 2 loại: đất trồng cây hàng năm là 12 tháng liên tục, đất nông nghiệp khác là 24 tháng mà không sử dụng sẽ thu hồi và không được bồi thường.

Đối với dự án đầu tư có sử dụng đất quy định, trường hợp chậm tiến độ quá 48 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư mà chủ đầu tư chưa hoàn thành dự án đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng. Quy định thời gian chậm tiến độ đến 48 tháng mới bị xử lý quá dài, nên quy định đến 24 tháng là phù hợp.

Thứ ba, Nghị quyết 18 yêu cầu: quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Nội dung này liên quan đến điều 78 và điều 128 (thuộc chương VI) trong dự thảo Luật. Tại điều 78, có quy định thu hồi đất để thực hiện: dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án nhà ở thương mại không phải là đất ở đều thuộc nhóm Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Trong khi đó, tại điều 128, khoản 1, điểm b) Thỏa thuận về quyền sử dụng đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn; điểm c) Thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn.

Nội dung trong 2 điều này vừa khó hiểu, vừa mâu thuẫn, vừa không đúng tinh thần Nghị quyết 18. Theo tôi, nên quy định các dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn không thuộc diện Nhà nước thu hồi (dù bất kỳ loại đất nào) mà chuyển hết sang diện thỏa thuận về quyền sử dụng đất. Đề nghị viết lại hai điều này (điều 78 và 128) cho thống nhất và dễ hiểu, chuyển điều 128 về ngay sau điều 78 để rõ quy định về những trường hợp/dự án do Nhà nước thu hồi và các trường hợp ngoài diện Nhà nước thu hồi thì đều phải thực hiện thỏa thuận.

Một điểm nữa, cần bổ sung thêm quy định ở chương VI để quy định về việc thu hồi đất công xen kẽ trong khu vực thu hồi đất. Bởi trên thực tế, khi lập phương án thu hồi đất, ngoài diện tích đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong khu vực thu hồi còn có đất công là bờ ruộng, đường đi, ao, đầm, mương máng... Nếu không, diện tích đất này sẽ bị "biến báo", thất thoát, diện tích thu hồi thực tế ít hơn so với diện tích giao cho dự án, và tiêu cực, vi phạm dễ xảy ra.

Đồng thời, cần bổ sung chế định về trường hợp chậm thời gian xây dựng nhà (trong thời gian cụ thể) sau khi đã cấp chứng nhận quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở trong dự án đô thị, khu dân cư nông thôn. Có quy định này sẽ hạn chế việc đầu cơ đất nền mà không có nhu cầu thực tế xây nhà ở, khắc phục được thực trạng nhiều khu đô thị, khu dân cư mới hàng chục năm vẫn không lấp đầy, vừa lãng phí hạ tầng, vừa mất cảnh quan đô thị.

Bổ sung quy định để xử lý trường hợp các dự án sản xuất hoặc đang đầu tư dở dang mà chủ đầu tư, chủ dự án bị phá sản hoặc bỏ trốn thì xử lý thu hồi đất như thế nào?

Thứ tư, yêu cầu của Nghị quyết: thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Nội dung này được thể hiện trong điều 125, 126, 127, 128 (thuộc mục 2, chương IX) của dự thảo. Có những bất cập như sau:

Điều 125. Khoản 1, ghi: 1. các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 127 của Luật này, nhưng tại điều 127 thì không có nội dung này

Khoản 2, ghi: các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất phải đáp ứng tiêu chí, điều kiện sau đây. Rất khó hiểu, phải viết lại là: các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất phải trả tiền nhưng không phải đấu giá, đấu thầu, gồm: các điểm từ a,b,... đến q.

Tại điểm d): giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được nhà nước giao đất ở, cần quy định rõ hơn về thường trú ở xã trong thời gian bao lâu thì sẽ được giao đất không qua đấu giá. Tôi cho rằng, không nên đặt vấn đề trường hợp này, hoặc nếu có chỉ áp dụng đối với các vùng kinh tế khó khăn, miền núi, hải đảo, còn các vùng khác nên thực hiện đấu thầu, đấu giá đất ở khu đô thị, khu dân cư nông thôn.

Tại điểm h): cho thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập đã tự chủ về tài chính; tức là chuyển từ đất giao không thu tiền sang đất thuê có trả tiền thuê đất, nhưng cần quy định rõ hơn là đơn vị đã tự chủ toàn bộ hay tự chủ một phần.