Pháp luật về lĩnh vực bất động sản ở Singapore

Hệ thống đăng ký đất đai và quyền sở hữu bất động sản

- Chủ Nhật, 28/08/2022, 06:12

Là quốc gia có diện tích nhỏ, việc sử dụng tối ưu các nguồn tài nguyên đất đai là yếu tố không thể thiếu để duy trì sự tăng trưởng kinh tế và xã hội của Singapore. Hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản được đảo quốc sư tử chú trọng xây dựng, hoàn thiện và củng cố nhằm bảo đảm mục tiêu trên. Để làm được điều này, hệ thống đăng ký đất đai và quyền sở hữu bất động sản đã được xây dựng chi tiết.

Được điều chỉnh bởi nhiều luật

Ở Singapore, thuật ngữ “bất động sản” bao gồm, đất; bất kỳ tòa nhà nào trên đất; tất cả các vật chất dưới đất, cột không gian phía trên đất cần thiết cho việc sử dụng và hưởng thụ của chủ sở hữu; vùng không gian được phân định rõ ràng (cho phép sở hữu các căn hộ); không gian ngầm.

Pháp luật về bất động sản ở Singapore được điều chỉnh bởi cả luật thông thường và các quy chế. Tùy thuộc bản chất của giao dịch, chúng nằm dưới phạm vi của các luật sau: Luật về quyền sở hữu đất (liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu đối với đất đai); Luật Chuyển nhượng và Luật Tài sản (liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản - The Conveyancing and Law of Property Act); Luật về sở hữu nhà ở (liên quan đến việc hạn chế quyền sở hữu tài sản ở của người nước ngoài); Luật Bán tài sản thương mại (liên quan đến việc bán tài sản không phải nhà ở); Luật về quyền sở hữu đất đai (liên quan đến các strata title - đây là hình thức đa sở hữu trong một tòa nhà, vốn đã hình thành và phát triển ở nhiều nước, thậm chí hình thành cả một phân khúc thị trường riêng mà ở đó các nhà đầu tư mua bán chuyển nhượng cổ phần qua lại nhộn nhịp); Luật Kiểm soát các tòa nhà (liên quan đến các công trình xây dựng); Luật dành cho các công ty phát triển nhà ở (liên quan đến việc cấp phép và kiểm soát các công ty phát triển nhà ở); Luật Quản lý tầng và Bảo trì tòa nhà; Luật Thu hồi đất (là khuôn khổ pháp lý chính cho phép bắt buộc mua đất tư nhân cho các mục đích công cộng. Trong số này có các công trình hạ tầng giao thông và đất xây dựng nhà ở công vụ. Chủ sở hữu đất bị trưng thu cho mục đích sử dụng công cộng được bồi thường theo giá thị trường).

Nguồn: ITN
Nguồn: ITN

Quyền sở hữu bất động sản

Ở Singapore, tất cả đất đai đều do Nhà nước nắm giữ. Như vậy, đất đai không phải là đối tượng sở hữu tuyệt đối mà là quyền sở hữu. Nói cách khác, Nhà nước đưa ra các khoản cấp đất hoặc cho thuê đất khác nhau. Các khoản cấp đất và cho thuê đất này thường được gọi là bất động sản và nó bao gồm các bất động sản sở hữu tự do, bất động sản cho thuê và bất động sản vĩnh viễn. Mỗi một loại bất động sản phản ánh thời gian lợi ích của chủ sở hữu về đất đai.

Bất động sản vô thời hạn, có hai loại chính gồm: fee simple (tức quyền sở hữu hoàn toàn), trong đó một người sở hữu đất vô thời hạn, không có điều kiện, và khi người đó qua đời, đất sẽ được chuyển cho những người thừa kế của họ (tức là người gần nhất với quyền sở hữu tuyệt đối); life estate (bất động sản chung thân), trong đó một người sở hữu đất trong suốt cuộc đời của họ. Tài sản chung thân bị hạn chế ở chỗ nó ngăn người thụ hưởng bán tài sản tạo ra thu nhập trước khi người thụ hưởng qua đời. Tài sản chung thân không thể tiếp tục thuộc quyền sở hữu của một người sau khi người đó qua đời.

Bất động sản cho thuê, hợp đồng thuê bất động sản có thời hạn xác định, thường là 99 hoặc 999 năm. Tuy nhiên, các hợp đồng thuê do các chủ đất công cấp, hay do Nhà phát triển bất động sản JTC (chủ đất công nghiệp) và Hội đồng Nhà ở và Phát triển (HDB) có thể ngắn hơn trong 30 hoặc 60 năm. Khi kết thúc thời hạn thuê, đất sẽ được hoàn lại cho chủ đất công, bản thân những người này sở hữu đất theo hợp đồng thuê chính của Nhà nước.

Bất kể loại bất động sản nào, tất cả đất đai đều có thể được Nhà nước thu hồi theo Luật Thu hồi đất năm 1966 của Singapore (the Land Acquisition Act 1966), và mọi công trình phát triển đất đai đều phải chịu sự kiểm soát về quy hoạch theo Luật Quy hoạch 1998 của nước này.

Bất động sản vĩnh viễn, là quyền lợi về đất đai mà theo đó một người sở hữu đất vô thời hạn, tuân theo một số điều kiện nhất định như những điều kiện được quy định trong Luật Đất đai nhà nước năm 1920 của Singapore (SLA) (ví dụ: quyền của Nhà nước tiếp cận tự do đối với đất đai). Căn cứ vào SLA, mọi khoản cấp đất được cấp trước ngày 1.3.1961 sẽ được coi là trao tài sản vĩnh viễn cho người được cấp.

 Hệ thống đăng ký đất đai ở Singapore

Từ những năm 1960, hai hệ thống đăng ký đất đai đã hoạt động song song ở Singapore: đăng ký theo Luật Đăng ký chứng thư 1988 (RODA) và đăng ký theo Luật Quyền sở hữu đất đai 1993 (LTA). Tuy nhiên, với việc ban hành Luật về quyền sở hữu đất đai (sửa đổi) năm 2001, hầu như tất cả đất đai ở Singapore đã được chuyển đổi và chuyển sang chế độ thứ hai.

Đất đai được đăng ký theo RODA, đất này được gọi là “đất chưa đăng ký”, và quyền lợi đối với đất có được bằng cách ký, đóng dấu và giao chứng thư. Đăng ký chứng thư với cơ quan đăng ký chứng thư bảo đảm quyền ưu tiên (dựa trên ngày đăng ký) và bảo đảm khả năng được chấp nhận làm bằng chứng về quyền sở hữu đất trước tòa. Một trong những vấn đề quan trọng của chế độ này là quá trình kiểm tra giấy tờ xác nhận quyền sở hữu khá mệt mỏi, thường đòi hỏi phải truy ngược lại ít nhất 15 năm trước khi đăng ký chứng thư để bảo đảm nguồn gốc tốt của giấy xác nhận quyền sở hữu này.

Đất đai được đăng ký theo LTA, đất này được gọi là “đất đã đăng ký”, và ưu điểm của hệ thống này so với chế độ đất chưa đăng ký ở chỗ chỉ cần kiểm tra một giấy tờ về quyền sở hữu, được chứng thực cho mọi giao dịch ảnh hưởng đến tài sản cụ thể. Tuy nhiên, việc đăng ký là bắt buộc để thực hiện việc chuyển quyền lợi trong nước và khi đăng ký, giấy xác nhận quyền sở hữu được coi là không thể hủy bỏ trên thực tế. Sau khi đăng ký, Cơ quan đăng ký đất đai Singapore sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bao gồm các chi tiết đăng ký của quyền sở hữu và mô tả pháp lý của tài sản; một bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được chủ sở hữu đã đăng ký hiện tại giữ để làm bằng chứng cho quyền sở hữu của họ.

Ngọc Minh