Theo TS. Cấn Văn Lực, Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) với 16 chương, 260 điều, 214 trang (tăng 2 chương và 48 điều so với Luật năm 2013), trong đó có nhiều điểm mới quan trọng, đã thể chế hóa chủ trương, định hướng của Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16.6.2022, đồng thời bảo đảm tính đồng bộ, nhất quán với Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
“Khi cả 3 luật này cùng có hiệu lực từ 1.1.2025 là bước tiến lớn về hoàn thiện thể chế, thúc đẩy thị trường đất đai, xây dựng và bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn; những quan điểm, tư duy mới và đột phá sẽ góp phần khai thác hiệu quả nguồn lực về đất đai hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội bền vững, toàn diện, bao trùm hơn”, chuyên gia của Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV bình luận.
Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án Luật rất quan trọng, liên quan đến mọi mặt của đời sống chính trị, kinh tế - xã hội, văn hóa, quốc phòng, an ninh; tác động đến hầu hết các chủ thể trong nền kinh tế. Với nhiều điểm mới quan trọng, Luật đang rất được người dân, doanh nghiệp trông đợi.
Trong đó, ông Lực cho rằng, điểm mới quan trọng nổi bật là Luật đã mở rộng đối tượng sử dụng đất.
Theo đó, Điều 4 Luật Đất đai (sửa đổi) đã cho phép người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chính thức là đối tượng sử dụng đất, được hưởng tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam (riêng quyền thế chấp thì chỉ giới hạn là thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam).
Đồng thời, Luật đã bổ sung một số quyền lợi đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài như: được nhận chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao; được khuyến khích đầu tư hạ tầng trong khu công nghệ cao và mục đích phát triển khoa học, công nghệ...
Như vậy, Việt kiều được phép đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư hạ tầng kỹ thuật tại các dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.
Thực tế, thời gian qua, đã có nhiều trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mua đất ở trong nước song phải nhờ người khác đứng tên thực hiện giao dịch. Việc này đã phát sinh nhiều tranh chấp. Do đó, việc Luật Đất đai (sửa đổi) mở rộng đối tượng sử dụng đất sẽ góp phần khắc phục tình trạng này.
Thêm vào đó, theo Bộ Xây dựng, có khoảng 4 triệu người muốn mua nhà ở Việt Nam trong tương lai, bao gồm người nước ngoài và Việt kiều. Khi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục chảy mạnh vào nước ta, người nước ngoài đến sinh sống và làm việc lâu dài cũng tăng lên. Do đó, các chuyên gia tin tưởng, quy định này sẽ góp phần huy động nguồn lực đầu tư về Việt Nam để phát triển kinh tế - xã hội.
Việc mở rộng đối tượng sử dụng đất là "bước tiến quan trọng của Luật đất đai (sửa đổi), tạo sự thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi)". Điều này sẽ góp phần tăng cơ hội tiếp cận, sở hữu, sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, đồng thời góp phần thu hút kiều hối, đầu tư của kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh doanh bất động sản và nền kinh tế, chuyên gia của BIDV bình luận.
Dù vậy, điều khiến nhiều chuyên gia lo ngại là thủ tục, giấy tờ để chứng minh nguồn gốc Việt Nam nếu phức tạp sẽ khiến họ nản lòng. Do đó, đây cũng là vấn đề cần phải cân nhắc khi đưa Luật vào cuộc sống.
Để Luật Đất đai (sửa đổi) nhanh chóng vào cuộc sống, các chuyên gia kiến nghị, Chính phủ chỉ đạo xây dựng, ban hành các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thống nhất, đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi cùng với các luật liên quan khác nhằm khắc phục chồng chéo, vướng mắc, bảo đảm hiệu lực thực thi…; đồng thời ban hành Nghị định về phát triển thông tin, dữ liệu đất đai, cùng với các văn bản khác nhằm hướng dẫn chi tiết các phương pháp định giá đất và các nguồn thông tin đầu vào (có thứ tự ưu tiên sử dụng) để xác định giá đất khoa học hơn, phù hợp với thông lệ quốc tế và thực tiễn Việt Nam.
Cùng với đó, cần tăng cường tuyên truyền, phổ biến về các đạo luật đã được ban hành, đặc biệt là các điểm mới, đáng chú ý cũng như các điểm cần được làm rõ, cần được hướng dẫn đầy đủ, chi tiết hơn cho người dân, tổ chức và các bên liên quan hiểu rõ. Qua đó, bảo đảm khi Luật có hiệu lực từ 1.1.2025 sẽ được thực hiện đúng, hạn chế vi phạm, tiêu cực, tăng hiệu lực thực thi.
Điều 4 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất; thuê lại đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm:
a) Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật;
b) Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này (sau đây gọi là tổ chức kinh tế);
2. Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân);
4. Cộng đồng dân cư;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
