Luật Đất đai liên quan tới gần 200 luật khác, vì vậy, các đại biểu cho rằng, bảo đảm sự đồng bộ, nhất quán giữa các luật là rất quan trọng. Không chỉ rà soát sự mâu thuẫn, xung đột giữa Luật Đất đai và các luật mà mục tiêu cao hơn là phải tạo được một chuỗi thủ tục về đất đai, đầu tư, xây dựng... với quy trình ngắn nhất.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà:
Chúng tôi cam kết làm con đường thẳng và ngắn nhất
Các đại biểu đã nêu vấn đề rất quan trọng là phải giải quyết được mối quan hệ giữa Luật Đất đai với gần 200 luật khác, nếu không sẽ có những vấn đề chồng chéo, mâu thuẫn. Tại Điều 4 dự thảo Luật, chúng tôi đã cố gắng xử lý mối quan hệ với Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật liên quan đến công sản… Bên cạnh đó, dự thảo Luật đưa ra nguyên tắc, nội dung chính sách, còn việc triển khai thì không lấn sang các luật khác.
Tôi cũng đồng tình với các đại biểu là phải quy định dự án nào đấu thầu, dự án nào đấu giá, dự án nào giao đất. Nếu làm rõ được điều kiện, tiêu chí, tiêu chuẩn thì rất tốt và chúng tôi mong tiếp tục nhận được góp ý về vấn đề này.
Liên quan đến định giá đất, chúng ta phải có dữ liệu, còn phương pháp thì đã có. Tôi cho rằng không thể xác định giá đến từng lô, thửa đất mà theo vị trí đất mặt tiền, gần mặt tiền, ngõ. Tới đây sẽ xác định thửa đất chuẩn, và giá đất sẽ xác định theo vị trí thuận lợi số 1, số 2, số 3… Các nghĩa vụ tài chính như tiền thuế, tiền sử dụng đất, trả tiền hàng năm, giá khởi điểm khi tiến hành đấu thầu, đấu giá… sẽ được xác định theo bảng giá đất hàng năm để bảo đảm sự ổn định.
Nhiều đại biểu nói rằng, khi trả tiền hàng năm thì nhiều hệ lụy có thể xảy ra, ví dụ khó đưa vào thương mại hóa. Vì vậy, dự thảo Luật bổ sung quyền để thương mại hóa được cho loại đất thuê trả tiền hàng năm nhưng kèm theo đó phải có tiêu chí cụ thể để kiểm soát rủi ro.
Cải cách thủ tục hành chính là vấn đề lớn, không riêng gì Luật Đất đai. Với Luật Đất đai (sửa đổi), chúng tôi cam kết làm con đường thẳng và ngắn nhất, nhưng còn liên quan đến các luật khác nên vấn đề ở đây phải thực hiện liên thông các thủ tục. Khi có sự liên thông thủ tục thì dù có liên quan 10 luật cũng chỉ như 1 luật mà thôi.
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên:
Bảo đảm công khai, minh bạch, cạnh tranh trong tiếp cận, khai thác đất đai
Như chúng ta đã biết, Luật Đất đai hiện hành đã có quy định cụ thể các trường hợp giao đất, thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp giao đất, thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chúng ta chưa có quy định về giao đất, cho thuê đất cho người đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định hiện nay trong Luật Đất đai chưa đề cập, do đó Nghị quyết 18 đưa ra định hướng về nội dung này rất cần thiết.
Thực tiễn thời gian qua, việc giao đất có thu tiền, cho thuê đất qua hình thức đấu giá đã được thực hiện ổn định, đóng góp về ngân sách. Quy định này từng bước sàng lọc nhà đầu tư kém năng lực, khắc phục tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng. Việc giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất được chú trọng thực hiện hơn đối với đất ở, góp phần quan trọng tăng nguồn thu ngân sách địa phương và giải quyết vấn đề xây dựng nhà ở thời gian qua.
Tuy nhiên, việc giao đất có thu tiền và cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa được tổ chức sử dụng một cách triệt để. Chúng ta còn lúng túng trong việc tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất có nguồn gốc cổ phần hóa của doanh nghiệp nhà nước, đất của nông lâm trường, sắp xếp cơ sở nhà đất các cơ quan nhà nước thực hiện theo hình thức xây dựng và chuyển giao. Công tác hậu kiểm cho thấy nhiều địa phương chủ yếu thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai…
Chúng ta thể chế hóa Nghị quyết 18 vào dự thảo Luật thì giải quyết được bất cập thời gian qua. Một là, bảo đảm tính công khai, minh bạch, tính cạnh tranh trong tiếp cận, khai thác nguồn lực đất đai. Hai là, bảo đảm nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Ba là, đem lại hiệu quả kinh tế cao trong việc khai thác sử dụng đất đai thông qua việc lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực, kinh nghiệm để thực hiện hiệu quả các dự án sử dụng đất.
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Phan Đức Hiếu:
Phải tạo được một chuỗi thủ tục về đất đai, đầu tư, xây dựng
Sửa đổi Luật Đất đai lần này chúng ta không chỉ rà soát sự mâu thuẫn, xung đột giữa các luật mà mục tiêu cao hơn là phải tạo được một chuỗi thủ tục về đất đai, đầu tư, xây dựng... thật hợp lý và bảo đảm quy trình ngắn nhất. Tôi rất mong nguyên tắc, thứ tự sắp xếp thủ tục theo chuỗi được quy định rõ, thậm chí ngay trong Luật Đất đai. Điều này không phải là mới, chúng ta có tiền lệ khi xây dựng dự án Luật Dầu khí (sửa đổi). Trong dự án Luật Dầu khí (sửa đổi) cũng xuất hiện những vấn đề tương tự, ta gọi là thủ tục theo chuỗi.
Một kỳ vọng khác là phải minh bạch hóa, đơn giản hóa các thủ tục tiếp cận đất đai, không biến nó thành rào cản hay tiếp cận không công bằng. Tôi rất mong muốn đẩy mạnh được thị trường quyền sử dụng đất, có nghĩa việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất - tức là công cụ hành chính - sẽ thu hẹp lại. Và chúng ta cần đẩy mạnh được thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp, như Bộ trưởng nói là sau khi giao đất, cho thuê đất đang cố gắng tạo thêm quyền cho người được tiếp cận diện tích đất ấy như có thể thế chấp, cho thuê lại... dù trả tiền 1 lần hoặc hàng năm.
Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách Lê Minh Nam:
Quy định về tài chính đất đai phải toàn diện, đồng bộ và cụ thể
Nghị quyết 18 đưa ra yêu cầu giao đất, cho thuê đất chủ yếu qua đấu giá sử dụng đất và đấu thầu dự án sử dụng đất. Cụ thể hóa điều này sẽ sàng lọc được nhà đầu tư. Khi họ có đủ năng lực, kỹ năng thì quá trình khai thác, sử dụng đất sẽ mang lại hiệu quả tối ưu cho họ và mang lại lợi ích cho toàn xã hội.
Nhằm cụ thể hóa Nghị quyết 18, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Tư đã quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi sử dụng đất tại Điều 125; hoàn thiện, bổ sung đối tượng giao đất không thu tiền tại Điều 127.
Dự thảo Luật cũng quy định cụ thể trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đồng thời, luật hóa các quy định về giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu với các thửa đất nhỏ, hẹp, nằm xen kẹt tại Điều 134; quy định rõ tiêu chí, điều kiện giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 131; quy định rõ tiêu chí đấu thầu dự án có sử dụng đất cho một số đối tượng, hay quy định tăng cường phân cấp, phân quyền... Việc bổ sung các quy định này là sự nỗ lực của cơ quan chủ trì soạn thảo.
Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến:
Giao đất, cho thuê đất phải bảo đảm đất được sử dụng hiệu quả
Chúng ta bàn về giao đất, cho thuê đất, thực chất đây là một phương thức tiếp cận đất đai. Nếu phương thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, người dân không minh bạch, gặp phải rào cản, cơ chế pháp lý không được bảo đảm thì sẽ ảnh hưởng rất lớn về kinh tế - xã hội; làm giảm tính hấp dẫn môi trường đầu tư và làm tăng chi phí đầu vào rất lớn.
Quan điểm, tinh thần của Nghị quyết 18 về giao đất, cho thuê đất đã được dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thể chế. Tuy nhiên, tôi băn khoăn về tính khả thi bởi vấn đề đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất không chỉ chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai mà còn chịu sự quy chiếu, điều chỉnh của những đạo luật khác có liên quan như Luật Đấu giá tài sản công, Luật Đấu thầu.
Vì vậy tôi cho rằng, sửa Luật Đất đai là cần nhưng chưa đủ mà phải rà soát, sửa Luật Đấu giá tài sản công, Luật Đấu thầu, Luật Doanh nghiệp và các luật có liên quan. Nếu chỉ sửa Luật Đất đai thì cũng khó khắc phục được những hạn chế hiện nay về giao đất, cho thuê đất. Ngoài 3 ý nghĩa Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên đã nói, tôi cho rằng, giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất phải bảo đảm đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả và mang lại lợi ích chung cho xã hội. Đó là cái gốc của vấn đề.
Chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV TS. Cấn Văn Lực:
Làm rõ tiêu chí trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm
Chủ trương về đấu giá, đấu thầu, định giá theo giá thị trường là đúng đắn và đã được nêu rất rõ trong Nghị quyết 18. Vấn đề là thể chế hóa như thế nào.
Theo tôi, thứ nhất, phải làm rõ thế nào là giá thị trường. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã nêu vấn đề này. Bộ trưởng cũng đã tiếp thu và nêu sơ bộ về giá thị trường, tuy nhiên chúng ta vẫn đang tiếp tục hoàn thiện.
Thứ hai, tiêu chí, tiêu chuẩn cần được phân nhóm rõ hơn chỗ nào đấu giá, chỗ nào đấu thầu và cần phân theo cấp độ, khu vực và địa phương. Bởi 20ha ở nội đô sẽ khác so với 20ha ở khu đất ngoại thành.
Thứ ba, khung giá đất phải căn cứ vào từng vị trí. Bởi trong một khu có thể có hàng trăm lô gồm cả lô mặt tiền và mặt trong. Chúng ta cần làm rõ để nâng cao tính khả thi và hợp lý cho dự luật.
Tương tự, Ban soạn thảo cần làm rõ tiêu chí trả tiền thuê đất một lần hay trả tiền hàng năm bởi việc này liên quan trực tiếp đến chuyện thế chấp vay vốn và các nghĩa vụ tài chính khác. Bên cạnh đó, hiện nay, có rất nhiều lô đất đã trả tiền một cục, sắp tới có luật này có hồi tố không? Đây là những vấn đề doanh nghiệp hết sức quan tâm, nhất là doanh nghiệp bất động sản.
Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban pháp chế VCCI Đậu Anh Tuấn:
Phải bảo đảm quy trình thủ tục đơn giản, thuận tiện
Luật Đất đai liên quan đến 186 luật khác. Thực tế, có nhiều dự án phải nằm yên trong nhiều năm bởi vì sự xung đột, chồng chéo giữa các luật mà không có lối ra và cơ quan thực thi ở địa phương cũng rất khó thực hiện. Vì vậy, tôi mong rằng, Ban soạn thảo dành ưu tiên đồng bộ giữa các luật và Luật Đất đai.
Đồng thời, phải bảo đảm một quy trình, thủ tục, trình tự sao cho đơn giản, thống nhất, đồng bộ để thuận lợi hơn cho doanh nghiệp. Bởi nếu nhìn từ góc độ từng đạo luật sẽ thấy không có nhiều vướng mắc nhưng nhìn theo một quy trình của dự án thì phải trải qua rất nhiều khâu. Một dự án có thể phải “lòng vòng” giữa các sở, ngành.
Hiện nay, các doanh nghiệp nhỏ vừa tiếp cận quỹ đất rất khó khăn, đặc biệt là doanh nghiệp sản xuất. Các khu công nghiệp, quỹ đất của địa phương dường như chỉ dành cho các dự án FDI, dự án lớn. Doanh nghiệp nhỏ và vừa vào các khu công nghiệp rất khó vì họ phải trả tiền một lần và phải thuê với diện tích tối thiểu nên không đủ khả năng tài chính. Vì vậy, rất nhiều doanh nghiệp vẫn sử dụng đất ở của mình làm nơi sản xuất, tạo ra những hệ lụy nghiêm trọng về môi trường, xã hội.
Dự thảo Luật đang cố gắng giải quyết vấn đề này như quy định về khu công nghiệp phải có tỷ lệ nhất định dành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa. Hy vọng những chế định này sẽ được hoàn thiện và bảo đảm tính khả thi.
Cơ quan chủ quản: Văn phòng Quốc hội
