Khó quá nên… bỏ qua?

Thực tế, kể từ khi được bổ sung vào Luật Nhà ở, phí bảo trì chung cư đã và đang làm phát sinh nhiều vấn đề hết sức phức tạp tại nhiều địa phương. Theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp 2% kinh phí bảo trì chung cư (số tiền này thu từ người mua căn hộ và phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, không bán). Số tiền này phải được gửi vào ngân hàng và chuyển giao lại cho cư dân khi ban quản trị chung cư được thành lập. Tuy nhiên, do số tiền quá lớn, từ vài tỷ đến vài trăm tỷ đồng, nên nó đã trở thành “món mồi” béo bở cho các nhóm lợi ích “xâu xé”, từ đó phát sinh nhiều tranh chấp, gây bất ổn xã hội.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, có 8 loại tranh chấp chung cư cơ bản, trong đó có tới 36% tranh chấp liên quan đến phí bảo trì. Đây là tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết nhất thời gian qua tại nhiều dự án trên cả nước, nhiều chung cư đã bàn giao nhiều năm, xảy ra tình trạng xuống cấp nhưng không có kinh phí sửa chữa bởi chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì. Không ít chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì sử dụng vào mục đích đầu tư, mở rộng dự án khác. Đặc biệt, ngay cả Ban quản trị tòa nhà khi được bàn giao quản lý quỹ cũng có hiện tượng lạm quyền, lạm chi, trục lợi cá nhân, gây thiệt hại cho cư dân.

Mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư; giữa cư dân và ban quản trị chung cư ngày càng gay gắt. Có nơi, máu đã đổ dù chính quyền địa phương và ngành chức năng đã nỗ lực giải quyết. Đại diện Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho rằng, “Luật quy định là muốn bảo vệ quyền lợi người dân, nhưng lại vô tình gây ra tranh chấp liên quan đến khoản tiền này. Do đó, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu, mà có thể thực hiện đóng hàng năm; hoặc nếu phát sinh vấn đề cần phải có chi phí, cư dân sẽ đóng góp”.

Được giảm 2% giá trị căn hộ song hầu hết cư dân không hoàn toàn đồng tình với đề xuất trên. Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, đề xuất trên cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Bởi, thực tế người dân ở nhiều chung cư chưa có thói quen bảo trì bảo dưỡng tòa nhà mà vẫn giữ tâm lý khi nào hỏng thì thay thế. Trong khi đó, bất kỳ yếu tố không an toàn nào của nhà chung cư cũng sẽ ngay lập tức trở thành thảm hoạ. Chính vì những yếu tố này dẫn đến nếu ngay từ đầu không có biện pháp thu 2% bảo trì để thực hiện bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật nhà chung cư thì sẽ rất khó cho sau này. Những ai đã và đang sinh sống trong các chung cư cũ đều thấm thía nỗi khổ không có quỹ bảo trì. Thang máy hỏng, máy bơm nước bị liệt, hành lang ẩm mốc, trần căn hộ thấm nước… họp đi họp lại, nhắc nhở, đốc thúc cả năm trời vẫn không có tiền sửa chữa, bởi không thống nhất được giữa các cư dân.

Nhiều chuyên gia khẳng định, việc duy trì phí quản lý chung cư là cần thiết, vấn đề là quản lý nó theo cách nào. Thông thường, chủ đầu tư các dự án đã thu 2% phí bảo trì thì phải có trách nhiệm bàn giao cho cư dân và phải có sự giám sát của cơ quan nhà nước, đơn vị nào không bàn giao thì phải tổ chức cưỡng chế. Nhưng trên thực tế, từ trước đến nay chưa có chủ đầu tư nào bị cưỡng chế để bàn giao phí bảo trì cho chung cư theo Điều 37 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP do nhiều vướng mắc. Đơn cử như điều cơ bản nhất là phải thống nhất được kinh phí bảo trì là bao nhiêu, chủ đầu tư và ban quản trị hoặc cư dân thường đưa số liệu khác nhau.

Quỹ bảo trì bảo đảm cho sửa chữa nhỏ được thuận lợi, vấn đề còn lại, cơ quan quản lý phải có chế tài yêu cầu nhà đầu tư nộp quỹ bảo trì. Những bất cập trên thực tế là do quy định xử lý chưa chặt chẽ chứ không phải tính chất quỹ bảo trì không tốt. Do đó, có thể áp dụng chế tài xử phạt thật nặng, khi cân nhắc lợi - hại giữa việc phải chịu số tiền phạt vi phạm với việc bàn giao quỹ, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện.

Đã đến lúc, cơ quan quản lý cần quyết liệt hơn trong việc đưa ra các giải pháp xây dựng một hệ thống pháp luật kiện toàn, đầy đủ để quản lý, vận hành nhà chung cư, thay vì gặp khó lại bàn lùi, hoặc bỏ qua.