Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt hơn 50%
Sau giai đoạn phát triển bùng nổ với mức tăng trưởng lên tới 50% mỗi năm, từ năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng liên tục biến động bởi cả nguyên nhân khách quan và chủ quan.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguyên nhân đầu tiên chính là ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 khiến phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, toàn bộ hoạt động khai thác cho thuê gần như bị đóng băng. Kể cả khi đại dịch đã được kiểm soát thì phân khúc này vẫn chưa thể rục rịch khởi động.
Bên cạnh đó là sự quan ngại về tính pháp lý của phân khúc này. Khi thị trường phát triển nóng, câu chuyện về kỳ vọng lợi nhuận quá thu hút, khiến mọi sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư đều đổ dồn vào đó và “tạm” gạt yếu tố pháp lý sang một bên. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại, khách hàng, nhà đầu tư bắt đầu chặt chẽ hơn, cân nhắc hơn, tính toán hơn.
Tuy nhiên, nguyên nhân chính yếu nhất khiến “bức tường” niềm tin vào phân khúc này lung lay chính là bởi sự “thất bại” của một số chủ đầu tư với những dự án quy mô khủng, cùng mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn, nhưng tất cả đều không được hiện thực hóa. Đồng thời, nguồn cung cũng được “sao chép”, “áp đặt”, không có sự phân tích, “cải tiến” cho phù hợp với nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.
Dù vậy, VARS vẫn cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là một phân khúc tiềm năng. Bởi lẽ, mặc dù chậm nhưng theo thời gian, phân khúc này cũng cho thấy những dấu hiệu phục hồi đầy nỗ lực.
Theo báo cáo của VARS, năm 2023, cả nước chỉ có khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Lượng giao dịch cũng chưa phục hồi như kỳ vọng, toàn thị trường chỉ ghi nhận 726 giao dịch thành công. Sang năm 2024, nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã có sự cải thiện, toàn thị trường ghi nhận khoảng 4.400 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mới mở bán, tăng 40% so với năm 2023. Thanh khoản cũng ghi nhận kết quả tích cực. Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng 2.500 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt hơn 50%.
Đồng thời, kết quả phục hồi tích cực của ngành du lịch, cũng được cho là căn cứ vững chắc, bệ phóng quan trọng thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Bởi lẽ, du lịch cần một hệ thống hạ tầng từ giao thông đến cơ sở lưu trú chất lượng để đảm bảo và duy trì tính hấp dẫn, không chỉ “níu chân du khách” mà còn “thúc giục du khách quay trở lại”. Tính chung năm 2024, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam ước đạt 17,5 triệu lượt, tăng 38,9% so với cùng kỳ năm 2023; khách nội địa ước đạt 110 triệu lượt, tăng 1,6% so với cùng kỳ năm 2023. Tổng thu từ khách du lịch ước đạt khoảng 840.000 tỷ đồng, tăng 23,8% so với cùng kỳ năm 2023.
Cần bảo đảm sự chuẩn chỉ về mặt pháp lý
Dự báo về diễn biến thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong năm 2025, VARS nhận định, phân khúc này sẽ có thêm tín hiệu tích cực. Lực cầu trong năm 2025 dự kiến tiếp tục được cải thiện khi hành lang pháp lý hoàn thiện trong bối cảnh du lịch, bán lẻ phục hồi tích cực. Biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài hoặc căn hộ du lịch tại những dự án có phương án vận hành rõ ràng ở các tỉnh, thành phố có du lịch phát triển vẫn sẽ được quan tâm nhiều.
Về giá bán, dự báo giá bán sơ cấp vẫn ở mức cao nhưng sẽ được điều chỉnh phù hợp hơn. Giá bán biệt thự nghỉ dưỡng đi ngang tại một số nơi dư thừa nguồn cung cao cấp. Giá biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài tại các khu vực du lịch trọng điểm tiếp tục tăng trưởng khoảng 15% mỗi năm nhờ dòng tiền cho thuê bền vững.
Tuy nhiên, VARS cho rằng, thời gian tới, cần bảo đảm ba yếu tố sau thì phân khúc này mới có thể phục hồi, phát triển “tuy chậm, nhưng chắc”. Đầu tiên là sự chuẩn chỉ về mặt pháp lý. Hành lang pháp lý mới ngày càng “chặt” hơn với việc đầu tư, phát triển các dự án bất động sản, kéo theo đó, “cuộc chơi mới” chỉ dành cho những chủ đầu tư chuẩn chỉ, có năng lực và sức khỏe tài chính tốt. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, vốn đang “nhạy cảm” về pháp lý, lại càng cần phải chuẩn chỉ, có như vậy mới nhận được niềm tin từ khách hàng, nhà đầu tư, VARS nhận định.
Bên cạnh đó, về phía doanh nghiệp phải xác định sản phẩm là quan trọng, khai thác, vận hành là then chốt. Doanh nghiệp cần đầu tư đúng mực cho khâu nghiên cứu phát triển sản phẩm để đưa ra những dòng sản phẩm mới, không ngừng cải tiến nhằm đáp ứng ngày càng cao nhu cầu của khách hàng, nhà đầu tư. Các sản phẩm bất động sản này cũng cần đưa vào quy trình khai thác vận hành chuyên nghiệp, trơn tru mới "bền" được.
Ngoài ra, đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không thể tách rời chuyện phát triển hạ tầng giao thông và ngành du lịch, dịch vụ. Đây được coi là trợ lực chính, mang tính quyết định tới bài toán hiệu quả của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, theo VARS.
