Không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất

Về phương pháp định giá đất tại Điều 159, ĐBQH Nguyễn Thị Yến kiến nghị: Ban soạn thảo xem xét cân nhắc không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất cụ thể và bỏ điểm b, khoản 5, Điều 159 và điểm c, khoản 6, Điều 159 về phương pháp thặng dư.

Theo đại biểu, trên thực tế áp dụng ước tính doanh thu chi phí việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp. Kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định sẽ thay đổi kết quả định giá. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua; chưa kể cách hiểu có thể khác nhau trong các hoàn cảnh, thời điểm khác nhau.

Cùng quan điểm trên, ĐBQH Huỳnh Thị Phúc (Bà Rịa - Vũng Tàu) cho biết, theo quy định, đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Theo đại biểu, thực hiện xác định giá đất theo phương pháp thặng dư là khó khả thi. Việc áp dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở hầu hết các số liệu ước tính doanh thu giả định và chi phí giả định. Từ đó, tính toán ra kết quả giá đất là một số thực tế làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính của khu đất, thửa đất là không phù hợp. Chỉ cần yêu cầu yếu tố giả định thay đổi thì kết quả giá đất sẽ thay đổi.

Đại biểu cũng phân tích khó khăn trong việc xác định hệ số sử dụng đất cao nhất, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình tối đa, khó khăn trong việc giả định thời gian bán hàng, thời gian thực hiện dự án, thời gian thanh toán... Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện thị trường. Do đó, giá trị ước tính sẽ có nhiều rủi ro và không chính xác. 

Theo đại biểu Huỳnh Thị Phúc, việc lựa chọn xác định các khoản chi phí như suất đầu tư, tỉ lệ các chi phí về phát triển dự án, chi phí bán hàng, quảng cáo, lợi nhuận của nhà đầu tư và các chi phí khác có liên quan gặp nhiều khó khăn. Mỗi doanh nghiệp trên thị trường có một tỷ lệ chi phí khác nhau. Các yếu tố về giá bán, giá cho thuê, doanh thu đều mang ước tính của nhà đầu tư không có độ tin cậy cao. Từ phân tích trên, đại biểu đề nghị, Quốc hội xem xét về phương án này.

Nêu thực tế sử dụng phương pháp xác định giá đất theo quy định tại Thông tư số 36 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xảy ra tình trạng cùng một khu đất, mỗi phương pháp xác định giá đất và mỗi đơn vị tư vấn khác nhau cho ra kết quả khác nhau, đại biểu Nguyễn Thị Yến cho rằng, để tránh rủi ro pháp lý cho các cơ quan định giá, thẩm định giá và phê duyệt giá đất, Ban soạn thảo cân nhắc nội dung tại khoản 5, Điều 162 theo hướng giao cho Chính phủ quy định hướng dẫn chi tiết.