Bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà nước, chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi

Quy định cụ thể dành riêng cho quyền tiếp cận đất đai của dân tộc thiểu số

Tham gia ý kiến tại thảo luận Tổ, ĐBQH Leo Thị Lịch nhất trí với nội dung quy định về mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (quy định tại Điều 149). Tuy nhiên, cần có những quy định cụ thể dành riêng cho quyền tiếp cận đất đai của dân tộc thiểu số. Trong 240 Điều của dự thảo Luật, chỉ có 1 Điều và 3 khoản quy định về chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số. Đồng thời, đề nghị Ban Soạn thảo rà soát quy định về “nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp” đối với các tổ chức kinh tế giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Hợp tác xã (sửa đổi) bảo đảm phù hợp, thống nhất.

Xuất phát từ thực tế, đại biểu Phạm Văn Thịnh đề nghị, bỏ quy định tại khoản 28, Điều 3 của dự thảo về giải thích Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Vì điều này dẫn đến không công bằng khi thu hồi đất nông nghiệp giữa các chủ sử dụng đất. Ngoài ra, Hiến pháp và các văn bản luật liên quan đến quyền, trách nhiệm, nghĩa vụ của cán bộ, công chức, viên chức, người nghỉ hưu, người hưởng lương, trợ cấp từ ngân sách hằng tháng không có quy định nào hạn chế quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp và không cấm các đối tượng này được sản xuất nông nghiệp. Trong thực tế hiện nay, thu nhập từ sản xuất nông nghiệp còn là nguồn thu nhập lớn, chủ yếu của nhiều người đang hưởng lương, trợ cấp hàng tháng từ ngân sách. Nên phân biệt như vậy là không phù hợp.

Đại biểu cũng đề nghị, sửa đổi điểm a, khoản 1, Điều 61 theo hướng không nên cấm tuyệt đối chủ đầu tư không được chuyển nhượng theo hình thức phân lô mà nên quy định theo hướng mở: Chủ đầu tư hoàn thành việc xây thô 1 tỷ lệ nhất định trong tổng số lô đất của dự án và các điều kiện khác về nghĩa vụ tài chính, hạ tầng thì được chuyển nhượng theo hình thức phân lô.

Đại biểu cũng đề nghị gộp khoản 1, khoản 2 Điều 58 thành 1 khoản và nới rộng, tạo thuận lợi cho việc chuyển nhượng dự án gắn liền với quyền được thuê đất theo hướng: Chỉ cần có hợp đồng được thuê đất, còn thời hạn thuê và không nợ tiền thuê đất. Quy định theo dự thảo sẽ tháo gỡ vướng mắc lớn hiện nay, không chỉ giúp sớm đưa đất vào sử dụng mà còn góp phần xử lý nợ xấu trong nền kinh tế, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ đầu tư.

Liên quan đến nội dung Nhà nước thu hồi đất tại Điều 86 của dự thảo Luật, đại biểu đề nghị bổ sung dự án nhà nước thu hồi đất, gồm: Dự án thuộc lĩnh vực xã hội hoá (giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, bảo trợ xã hội…) thuộc danh mục kêu gọi đầu tư của tỉnh, thành phố; dự án du lịch, sân golf, sinh thái có tác động lớn đến phát triển kinh tế địa phương.

Bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước - Chủ đầu tư - Người có đất bị thu hồi

ĐBQH Trần Văn Tuấn cho rằng, để khắc phục tình trạng khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể do Nhà nước ban hành không sát với giá thị trường, thường là thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường (có nơi, có lúc bảng giá đất chỉ bằng 20-30% và giá đất cụ thể do Nhà nước ban hành chỉ bằng 30-60% so với giá thị trường); cũng như việc Luật Đất đai năm 2013 quy định 02 trường hợp áp dụng giá đất (giá đất do Nhà nước quyết định và giá do tổ chức, cá nhân tự thoả thuận) khi triển khai các chương trình, dự án dẫn tới nhiều hệ luỵ phức tạp, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 4, Quốc hội Khoá XV đã bãi bỏ việc “Ban hành khung giá đất 5 năm”, “UBND tỉnh ban hành bảng giá đất 5 năm”.

Thay vào đó, tại Điều 164 và Điều 165 của dự thảo Luật đã sửa đổi, bổ sung một số quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể. Trong đó, quy định UBND tỉnh ban hành bảng giá đất hàng năm, có hiệu lực thực hiện từ ngày 1/1 hằng năm; UBND tỉnh /UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể; các trường hợp áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể. 

Đồng tình với nội dung sửa đổi trên, tuy nhiên đại biểu cho rằng, việc quyết định bảng giá đất và giá đất cụ thể có sát với giá thị trường hay không còn phụ thuộc vào việc có xây dựng được hệ thống phương pháp định giá đất thực sự khoa học hay không và việc thực hiện những phương pháp đó như thế nào để tính toán một cách đầy đủ, làm cơ sở cho việc quyết định bảng giá đất và giá đất cụ thể sát với giá thị trường.

Dó đó, đại biểu đề nghị, tại Điều 163 của dự thảo Luật về “Nguyên tắc, phương pháp định giá đất” cần tiếp tục nghiên cứu, bổ sung 2 nội dung: Nguyên tắc về xây dựng và tổ chức thực hiện các phương pháp định giá đất (tại Điều 163 chưa có nguyên tắc này, mà mới chỉ quy định các nguyên tắc định giá đất); trong đó, cần bổ sung quy định có tính định hướng về những phương pháp cơ bản về định giá đất, để trên cơ sở đó Chính phủ quy định phương pháp định giá đất; quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện.

Đối với quy định cụ thể về nguyên tắc áp dụng bảng giá đất và giá đất (tại Điều 164 về Bảng giá đất và Điều 165 về Giá đất cụ thể mới quy định các trường hợp áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể, mà chưa quy định nguyên tắc áp dụng), cần  cụ thể cơ chế, nguyên tắc điều tiết địa tô chênh lệch (phần giá trị tạo ra không phải do nhà đầu tư), nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư, người có đất bị thu hồi.