Giá bất động sản trung tâm cao "đẩy" nhà đầu tư ra vùng ven
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thời gian qua các nhà đầu tư cá nhân, tổ chức có xu hướng tăng tốc dịch chuyển dòng tiền về nơi giá đất còn mềm và tiềm năng tăng trưởng cao. Thay vì tập trung vào lướt sóng ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư đang lựa chọn chiến lược tích lũy quỹ đất ở vùng ven, đón đầu sự phát triển trong tương lai khi hạ tầng được hoàn thiện. Ngoài nhà ở, các mô hình như second home (hiểu đơn giản là ngôi nhà thứ hai, dùng để chỉ loại hình bất động sản có sự kết hợp giữa du lịch nghỉ dưỡng và đầu tư sinh lời), farmstay (sử dụng đất trang trại để phát triển du lịch nghỉ dưỡng) hay khu nghỉ dưỡng ven đô cũng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư nhờ khả năng khai thác cho thuê.
Xu hướng này không chỉ phản ánh nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản mà còn chịu tác động của các yếu tố khách quan như chính sách quy hoạch, hạ tầng giao thông và sự thay đổi trong nhu cầu của người mua.
VARS cho rằng, giá bất động sản trung tâm tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ngày càng cao, đạt đến mức kỷ lục khiến hoạt động đầu tư khó khăn hơn. Trong khi chi phí vốn tăng cao thì biên lợi nhuận giảm dần hoặc khó bảo đảm, do các dự án khu vực trung tâm thường gặp các vấn đề về pháp lý, thời gian triển khai kéo dài. Điều này buộc các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính không mạnh phải tìm kiếm những thị trường tiềm năng ở vùng ven.
Chính phủ và các địa phương đang đẩy mạnh quy hoạch phát triển đô thị vệ tinh, mở rộng không gian đô thị để giảm tải áp lực dân số và hạ tầng tại trung tâm, giúp các quận/huyện ven trung tâm và tỉnh, thành phố kề bên 2 đô thị đặc biệt (Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh) trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp. Bên cạnh đó, việc đầu tư vào hạ tầng giao thông, bao gồm các tuyến đường cao tốc, vành đai hay hệ thống giao thông công cộng như metro, rút ngắn thời gian kết nối các khu vực vệ tinh với trung tâm thành phố, không chỉ tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản mà còn thu hút lượng lớn nhu cầu bất động sản.
Cũng theo VARS, việc các dự án đại đô thị được được đầu tư tại các khu vực vùng ven, không chỉ thúc đẩy hạ tầng và thương mại phát triển mạnh mẽ, mà còn kéo theo giá trị bất động sản khu vực xung quanh tăng lên, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Xu hướng dịch chuyển ngày càng rõ nét
Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nhận định, xu hướng chuyển dịch này tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án, với quy mô đa dạng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã đón đầu cơ hội, phát triển các khu đô thị quy mô lớn ở các tỉnh lân cận. Những dự án như Aqua City (Đồng Nai), Izumi City (Biên Hòa) hay Vinhomes Ocean Park (Hà Nội), Sun Urban City (Hà Nam) là minh chứng cho sự dịch chuyển này.
Với các doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ, việc phát triển dự án tại khu vực vùng ven, các đô thị vệ tinh hay các tỉnh/thành phố lân cận hai đô thị đặc biệt không chỉ là cơ hội mà còn gần như là hướng đi tất yếu trong bối cảnh các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản ngày càng siết chặt, nhất là chi phí đất đai tăng cao, khiến họ không đủ năng lực cạnh tranh và phát triển dự án tại khu vực trung tâm.
Các doanh nghiệp cũng đã chủ động tìm kiếm, tích lũy quỹ đất sạch tại vùng ven để triển khai dự án, tận dụng lợi thế giá đất còn mềm và tiềm năng tăng trưởng cao. Lượng cung mới này cũng là yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản vùng ven, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng.
Bên cạnh phân khúc nhà ở, nhiều doanh nghiệp cũng đang đẩy mạnh đầu tư vào bất động sản công nghiệp do nhu cầu tăng cao từ xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu và động lực hỗ trợ từ quy hoạch. Với sự gia tăng dân số tại các khu đô thị vệ tinh, nhu cầu về trung tâm thương mại, khu phức hợp, văn phòng làm việc tại vùng ven cũng gia tăng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản mở rộng danh mục đầu tư.
VARS nhấn mạnh, xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm sẽ ngày càng được định hình rõ nét. Bởi việc đầu tư bất động sản tại khu vực trung tâm hiện chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu tích lũy tài sản trong dài hạn. Trong khi đó, giá bất động sản tại một số khu vực có quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển còn tương đối rẻ, có biên độ tăng giá lớn trong tương lai. Các chính sách ưu đãi và khuyến khích phát triển đô thị vùng ven, cũng tạo động lực cho các nhà đầu tư.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn có thể gặp các vấn đề pháp lý liên quan đến quy hoạch, quyền sử dụng đất và thủ tục pháp lý. Đồng thời, dù tiềm năng lớn nhưng không phải khu vực nào cũng có đủ sức hút để bảo đảm khả năng tiêu thụ sản phẩm bất động sản. Ngoài ra, một số khu vực vẫn còn hạn chế về tiện ích công cộng, gây khó khăn trong việc thu hút cư dân và nhà đầu tư... Do đó, các nhà đầu tư lựa chọn đầu tư vào khu vực ngoài trung tâm cần nghiên cứu và đánh giá kỹ lưỡng.
Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhấn mạnh, chuyển dịch đầu tư ra vùng ven là xu thế tất yếu, vì vậy, cần tạo điều kiện, động lực, để các dự án vùng ven phát triển, tạo ra sức bật bứt phá của thị trường bất động sản trong năm 2025. Ông cũng lưu ý các nhà đầu tư nghiên cứu kỹ định hướng phát triển kinh tế, tính thanh khoản của vùng, của địa phương để bảo đảm tính khả thi, hiệu quả và tránh rủi ro.
