Triển khai 3 luật về đất đai, nhà ở, bất động sản

Vướng mắc do thiếu văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền địa phương

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hầu hết văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thuộc thẩm quyền của địa phương hiện chưa được ban hành. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai các luật bởi nhiều nội dung quan trọng đã được phân cấp cho chính quyền địa phương.

Hầu hết văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền địa phương chưa được ban hành

Thời gian qua, các văn bản quy định chi tiết Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 đã được Chính phủ, Thủ tướng, các bộ, ngành khẩn trương xây dựng, ban hành, có hiệu lực từ ngày 1.8.2024 đồng thời với các luật. Tuy nhiên, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sau hơn 1 tháng, công tác thi hành các luật vẫn còn nhiều vướng mắc, bởi cả nguyên nhân khách quan và chủ quan.

VARS đề nghị các địa phương thúc đẩy việc xây dựng các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền
VARS đề nghị các địa phương thúc đẩy việc xây dựng các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền

Theo VARS, hầu hết văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương hiện chưa được ban hành, ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai các luật bởi nhiều nội dung quan trọng đã được phân cấp cho chính quyền địa phương. Mặt khác, nhiều cán bộ chuyên trách chưa nắm luật, chưa được tham gia các chương trình phổ biến, tập huấn về quy định mới cũng là hạn chế.

Vướng mắc liên quan tới việc điều chỉnh bảng giá đất là một ví dụ. Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về việc chuyển tiếp sử dụng bảng giá đất quy định: Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31.12.2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Tuy nhiên, các địa phương không kịp thời điều chỉnh, hoặc điều chỉnh bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến trong khi quy định pháp luật mới về đất đai khác đã được áp dụng đều dẫn đến nguy cơ tiềm ẩn với thị trường bất động sản nói riêng, sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.

Cụ thể, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP về giá đất (ban hành ngày 27.4.2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn xác định giá đất, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố. Do đó, việc một số địa phương vẫn sử dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khiến giá đất khởi điểm không phù hợp với điều kiện giá đất thực tế, làm giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệch rất lớn so với giá khởi điểm, tạo nên sự đột biến, bất thường.

Mặt khác, một số địa phương bảng giá đất điều chỉnh tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với bảng giá đất hiện hành, dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp áp dụng bảng giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024.

Bên cạnh đó, thực tế ghi nhận một số địa phương không kịp thời ban hành quyết định điều chỉnh giá đất khiến hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng, cấp chứng nhận… bị treo, không được giải quyết thuế với lý do chờ bảng giá mới. Lý do là cơ quan thuế chưa có quy định hướng dẫn thực hiện.

Khó khăn khi xác nhận thông tin người mua nhà ở xã hội

Việc chưa có văn bản hướng dẫn thực hiện cũng là nguyên nhân chính gây ra vướng mắc cho công tác triển khai nhà ở xã hội tại nhiều địa phương, VAS nhận xét.

Cụ thể, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: trong thời hạn 7 ngày, văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai phải xác nhận thông tin của người đăng ký không sở hữu nhà và không có tên trong sổ đỏ tại tại địa phương, nơi có dự án nhà ở xã hội. Cũng trong thời hạn 7 ngày, UBND cấp xã sẽ xác nhận điều kiện về thu nhập cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội. Nhưng đến nay, nhiều địa phương vẫn gặp vướng mắc trong việc xác nhận thực trạng nhà ở và điều kiện về thu nhập do các cơ quan trực tiếp thực thi pháp lý với người dân chưa có căn cứ hướng dẫn thực hiện.

Tiếp đến là vướng mắc trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đất không giấy tờ - một thay đổi tích cực của Luật Đất đai 2024, do sự thay đổi về cơ quan cấp sổ đỏ cho người dân.

Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì được cấp sổ đỏ. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển từ văn phòng đăng ký đất đai sang Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Trong khi Phòng Tài nguyên và Môi trường chưa có văn bản hướng dẫn từ cơ quan trung ương và tỉnh, chưa kịp cập nhật cơ sở dữ liệu khiến nhiều hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bị tạm dừng.

Ngoài ra, các địa phương cũng chưa ban hành các tiêu chí quyết định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, làm căn cứ phát triển các khu đô thị, khu dân cư.

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng, thúc đẩy xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn, tuyên truyền, phổ biến các quy định mới là yêu cầu cấp bách để việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sớm có hiệu quả trong thực tiễn. Vì vậy, các địa phương cần khẩn trương tổ chức các hội nghị phổ biến, tập huấn về các quy định mới để các cơ quan chuyên ngành, cán bộ chuyên trách hiểu đúng, đủ; đồng thời tham mưu cho địa phương, cho bộ chuẩn bị các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền, sớm giải quyết vướng mắc cho người dân. Các thủ tục hành chính cần được công bố trên Cổng thông tin dịch vụ công của Chính phủ, Cổng thông tin điện tử của địa phương, niêm yết công khai tại nơi tiếp nhận thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật.

Lập pháp

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định yêu cầu phải khắc phục cho được "độ trễ" của chính sách
Lập pháp

Khắc phục “độ trễ” của chính sách

Tiếp tục hoàn thiện thể chế, cải thiện môi trường kinh doanh, đồng thời, khắc phục cho được “độ trễ” của chính sách, tránh tình trạng chính sách chậm đi vào cuộc sống là một trong những giải pháp căn bản, toàn diện trong thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội được các Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhấn mạnh tại Phiên họp thứ 38.

Toàn cảnh phiên họp
Xây dựng luật

Tháo gỡ vướng mắc, nhưng phải đồng bộ với các luật liên quan

Tại Phiên họp thứ 38 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, một số ý kiến tán thành với đề xuất của Chính phủ sửa đổi Luật Ngân sách nhà nước theo hướng cho phép các bộ, ngành và địa phương chủ động bố trí kinh phí từ chi thường xuyên cho các dự án ngoài kế hoạch đầu tư công trung hạn, nhưng phải rà soát để bảo đảm đồng bộ với các luật liên quan.

Thiết lập định nghĩa rõ ràng cho các hệ thống trí tuệ nhân tạo có rủi ro cao
Quốc hội và Cử tri

Thiết lập định nghĩa rõ ràng cho các hệ thống trí tuệ nhân tạo có rủi ro cao

Nêu rõ trí tuệ nhân tạo là một lĩnh vực mới, đặt ra những thách thức về quản lý không chỉ đối với Việt Nam mà còn đối với các khu vực trên thế giới, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Thanh nhấn mạnh, để bảo đảm phân định rõ ràng trách nhiệm và nghĩa vụ giữa người dùng, nhà cung cấp, nhà phát triển và bên triển khai, nên thiết lập định nghĩa rõ ràng cho các hệ thống trí tuệ nhân tạo có rủi ro cao.

Đánh giá kỹ quy mô, bảo đảm khả năng bố trí nguồn lực
Quốc hội và Cử tri

Đánh giá kỹ quy mô, bảo đảm khả năng bố trí nguồn lực

Cho ý kiến về chủ trương đầu tư Chương trình mục tiêu quốc gia về phát triển văn hóa giai đoạn 2025 - 2035 (Chương trình) tại Phiên họp thứ 38, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ cần rà soát, đánh giá kỹ lưỡng việc thiết kế các chương trình, nhiệm vụ và mục tiêu cụ thể, bảo đảm quy mô, tính khả thi, khả năng huy động, bố trí các nguồn lực thực hiện.

Bám sát quan điểm Nhà nước không can thiệp trực tiếp vào hoạt động sản xuất kinh doanh, quản trị của doanh nghiệp
Quốc hội và Cử tri

Bám sát quan điểm Nhà nước không can thiệp trực tiếp vào hoạt động sản xuất kinh doanh, quản trị của doanh nghiệp

Đây là một dự luật rất cần thiết, rất khó nhưng lại có ý nghĩa lớn đối với các doanh nghiệp nhà nước. Khẳng định điều này khi cho ý kiến về dự thảo Luật Quản lý và đầu tư vốn nhà nước tại doanh nghiệp tại Phiên họp thứ 38, một số ý kiến đề nghị, việc sửa đổi Luật cần bám sát quan điểm chỉ đạo, Nhà nước không can thiệp trực tiếp vào hoạt động sản xuất kinh doanh và quản trị của doanh nghiệp. Vốn nhà nước sau khi đã đầu tư vào doanh nghiệp được xác định là tài sản, là vốn của doanh nghiệp, nhưng việc gì doanh nghiệp cũng phải đi xin, thì sẽ mất thời cơ, cơ hội kinh doanh.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến với dự án Luật Nhà giáo
Quốc hội và Cử tri

Chính sách đặc thù, đủ mạnh nhưng phải liên thông với hệ thống pháp luật

Dự án Luật Nhà giáo được xây dựng trong bối cảnh đã có nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh đối với nhà giáo. Do đó, cho ý kiến tại Phiên họp sáng nay, 25.9, các Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhấn mạnh, dự luật phải bảo đảm vừa có chính sách đặc thù, đủ mạnh, vừa có sự liên thông với các luật liên quan, qua đó giúp đội ngũ nhà giáo thuận lợi trong quá trình hoạt động.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải phát biểu chỉ đạo tại cuộc làm việc của Đoàn giám sát với Chính phủ
Xây dựng luật

Do quy định pháp luật hay quá trình thực hiện?

Tại cuộc làm việc với Chính phủ về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2030”, các thành viên Đoàn giám sát của Quốc hội đề nghị, cần làm rõ vướng mắc trong quản lý thị trường bất động sản, phát triển nhà ở xã hội hiện nay do quy định pháp luật hay quá trình thực hiện?

Phòng ngừa, hạn chế rủi ro trước biến động liên tục của giá điện
Lập pháp

Phòng ngừa, hạn chế rủi ro trước biến động liên tục của giá điện

Không nên hạn chế giao dịch mua bán điện tương lai ở một dạng hợp đồng duy nhất là “hợp đồng kỳ hạn”, mà cần phải mở rộng thêm nhiều dạng hợp đồng khác như “hợp đồng quyền chọn”. Cả hai loại hợp đồng này đều là công cụ bảo hiểm giá có vai trò, chức năng phòng ngừa, hạn chế rủi ro trước biến động liên tục của giá điện giao ngay và chi phí sản xuất không ổn định.

Tài liệu của HĐND, UBND cấp xã phải nộp vào lưu trữ lịch sử
Luật trong cuộc sống

Tài liệu của HĐND, UBND cấp xã phải nộp vào lưu trữ lịch sử

Tại họp báo công bố Lệnh của Chủ tịch Nước về các luật được thông qua tại Kỳ họp thứ Bảy, Cục trưởng Cục Văn thư và Lưu trữ nhà nước Đặng Thanh Tùng nêu rõ, tài liệu của HĐND, UBND cấp xã phải nộp vào lưu trữ lịch sử. Quy định này xuất phát từ thực tế khối lượng hồ sơ, tài liệu được lưu trữ tại cấp xã rất lớn, trong khi đó, nguồn lực về con người, cơ sở vật chất dành cho công tác này rất hạn chế, dẫn đến việc lưu trữ tại nhiều địa phương không bảo đảm.

Sửa đổi để theo kịp xu hướng chung của thế giới
Lập pháp

Sửa đổi để theo kịp xu hướng chung của thế giới

Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 457/QĐ-TTg ngày 28.5.2024 thành lập Ban Chỉ đạo xây dựng dự án Luật Khoa học và công nghệ (sửa đổi), do Phó Thủ tướng Trần Lưu Quang làm Trưởng Ban. Quyết định này không chỉ thể hiện sự quan tâm của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đối với sự phát triển của khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo mà còn là một cách tiếp cận mới nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng pháp luật.

Phát huy hiệu quả mối quan hệ giữa Nhà nước - nhà nghiên cứu - doanh nghiệp
Lập pháp

Phát huy hiệu quả mối quan hệ giữa Nhà nước - nhà nghiên cứu - doanh nghiệp

Trong dự thảo Luật Khoa học và công nghệ (sửa đổi) lần này phải phát huy cho được mối quan hệ giữa "ba nhà": Nhà nước - nhà nghiên cứu - nhà doanh nghiệp. Đặc biệt, không nên hành chính hóa các cơ chế hợp tác giữa "ba nhà", trong đó Nhà nước giữ vai trò xúc tác, kiến tạo môi trường, hệ sinh thái và các hoạt động hợp tác để sử dụng, chuyển giao kết quả nghiên cứu giữa nhà nghiên cứu với doanh nghiệp theo cơ chế thỏa thuận, hợp đồng.

Thành lập Tòa án nhân dân sơ thẩm chuyên biệt
Lập pháp

Thành lập Tòa án nhân dân sơ thẩm chuyên biệt

Để bảo đảm tính chuyên môn và chuyên sâu trong hoạt động xét xử vụ việc sở hữu trí tuệ, phá sản, bảo đảm tính độc lập của Thẩm phán, Hội đồng thẩm phán khi xét xử các vụ án hành chính, Phó Chánh án Tòa án Nhân dân Tối cao Nguyễn Văn Tiến cho biết, Luật Tổ chức Tòa án nhân dân năm 2024 đã bổ sung quy định về việc thành lập các Tòa án nhân dân sơ thẩm chuyên biệt Hành chính, Tòa án nhân dân sơ thẩm chuyên biệt Sở hữu trí tuệ, Tòa án nhân dân sơ thẩm chuyên biệt Phá sản.

Quản lý quảng cáo cần bảo đảm cân bằng và hài hòa
Quốc hội và Cử tri

Quản lý quảng cáo cần bảo đảm cân bằng và hài hòa

Tại Hội thảo góp ý với dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quảng cáo do Viện Nghiên cứu lập pháp thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội tổ chức, các chuyên gia đề nghị, cơ quan chủ trì soạn thảo cần bám sát quan điểm bảo đảm cân bằng và hài hòa trong quản lý hoạt động quảng cáo. Bởi, như vậy sẽ vừa kiến tạo phát triển, đổi mới sáng tạo, vừa kiểm soát được rủi ro trong thực hiện các hoạt động quảng cáo.

Phòng, chống tiêu cực trong hoạt động đấu giá
Quốc hội và Cử tri

Phòng, chống tiêu cực trong hoạt động đấu giá

Tại họp báo công bố Lệnh của Chủ tịch Nước về 5 luật được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ Bảy, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Mai Lương Khôi khẳng định, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản là một bước hoàn thiện về thể chế nhằm bảo đảm cho hoạt động đấu giá phát triển ổn định, bền vững, phòng chống tiêu cực trong hoạt động đấu giá. Đây cũng là cơ sở pháp lý để hoạt động đấu giá trực tuyến phát triển, bảo đảm yêu cầu chuyển đổi số, ứng dụng công nghệ thông tin trên các lĩnh vực của đời sống KT - XH.

Bổ sung quy định hỗ trợ nạn nhân
Lập pháp

Bổ sung quy định hỗ trợ nạn nhân

So với Luật Phòng, chống mua bán người năm 2011, dự thảo Luật Phòng, chống mua bán người hiện bổ sung nhiều quy định nhằm hỗ trợ nạn nhân của hành vi mua bán người. Điều đáng nói, dự thảo Luật đã bổ sung đối tượng đang trong quá trình xác định là nạn nhân của hành vi mua bán người cũng được hưởng các chính sách hỗ trợ. Việc bổ sung đối tượng này là cần thiết, nhằm bảo đảm, bảo vệ quyền con người, quyền của nạn nhân mua bán người.

Thiết lập văn hóa giao thông không uống rượu bia khi điều khiển phương tiện, giảm thiểu tai nạn giao thông
Lập pháp

Thiết lập văn hóa giao thông không uống rượu bia khi điều khiển phương tiện, giảm thiểu tai nạn giao thông

Theo Thứ trưởng Bộ Công an, Trung tướng Lê Quốc Hùng, Luật Trật tự an toàn giao thông đường bộ cấm điều khiển phương tiện tham gia giao thông đường bộ mà trong máu hoặc hơi thở có nồng độ cồn. Quy định này xuất phát từ Chỉ thị 23 - CT/TW của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác bảo đảm trật tự, an toàn giao thông trong tình hình mới, nhằm thiết lập văn hóa giao thông, giảm thiểu tai nạn giao thông.