Triển khai 3 luật về đất đai, nhà ở, bất động sản

Vướng mắc do thiếu văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền địa phương

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hầu hết văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thuộc thẩm quyền của địa phương hiện chưa được ban hành. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai các luật bởi nhiều nội dung quan trọng đã được phân cấp cho chính quyền địa phương.

Hầu hết văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền địa phương chưa được ban hành

Thời gian qua, các văn bản quy định chi tiết Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 đã được Chính phủ, Thủ tướng, các bộ, ngành khẩn trương xây dựng, ban hành, có hiệu lực từ ngày 1.8.2024 đồng thời với các luật. Tuy nhiên, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sau hơn 1 tháng, công tác thi hành các luật vẫn còn nhiều vướng mắc, bởi cả nguyên nhân khách quan và chủ quan.

VARS đề nghị các địa phương thúc đẩy việc xây dựng các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền
VARS đề nghị các địa phương thúc đẩy việc xây dựng các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền

Theo VARS, hầu hết văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương hiện chưa được ban hành, ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai các luật bởi nhiều nội dung quan trọng đã được phân cấp cho chính quyền địa phương. Mặt khác, nhiều cán bộ chuyên trách chưa nắm luật, chưa được tham gia các chương trình phổ biến, tập huấn về quy định mới cũng là hạn chế.

Vướng mắc liên quan tới việc điều chỉnh bảng giá đất là một ví dụ. Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về việc chuyển tiếp sử dụng bảng giá đất quy định: Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31.12.2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Tuy nhiên, các địa phương không kịp thời điều chỉnh, hoặc điều chỉnh bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến trong khi quy định pháp luật mới về đất đai khác đã được áp dụng đều dẫn đến nguy cơ tiềm ẩn với thị trường bất động sản nói riêng, sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.

Cụ thể, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP về giá đất (ban hành ngày 27.4.2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn xác định giá đất, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố. Do đó, việc một số địa phương vẫn sử dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khiến giá đất khởi điểm không phù hợp với điều kiện giá đất thực tế, làm giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệch rất lớn so với giá khởi điểm, tạo nên sự đột biến, bất thường.

Mặt khác, một số địa phương bảng giá đất điều chỉnh tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với bảng giá đất hiện hành, dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp áp dụng bảng giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024.

Bên cạnh đó, thực tế ghi nhận một số địa phương không kịp thời ban hành quyết định điều chỉnh giá đất khiến hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng, cấp chứng nhận… bị treo, không được giải quyết thuế với lý do chờ bảng giá mới. Lý do là cơ quan thuế chưa có quy định hướng dẫn thực hiện.

Khó khăn khi xác nhận thông tin người mua nhà ở xã hội

Việc chưa có văn bản hướng dẫn thực hiện cũng là nguyên nhân chính gây ra vướng mắc cho công tác triển khai nhà ở xã hội tại nhiều địa phương, VAS nhận xét.

Cụ thể, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: trong thời hạn 7 ngày, văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai phải xác nhận thông tin của người đăng ký không sở hữu nhà và không có tên trong sổ đỏ tại tại địa phương, nơi có dự án nhà ở xã hội. Cũng trong thời hạn 7 ngày, UBND cấp xã sẽ xác nhận điều kiện về thu nhập cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội. Nhưng đến nay, nhiều địa phương vẫn gặp vướng mắc trong việc xác nhận thực trạng nhà ở và điều kiện về thu nhập do các cơ quan trực tiếp thực thi pháp lý với người dân chưa có căn cứ hướng dẫn thực hiện.

Tiếp đến là vướng mắc trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đất không giấy tờ - một thay đổi tích cực của Luật Đất đai 2024, do sự thay đổi về cơ quan cấp sổ đỏ cho người dân.

Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì được cấp sổ đỏ. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển từ văn phòng đăng ký đất đai sang Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Trong khi Phòng Tài nguyên và Môi trường chưa có văn bản hướng dẫn từ cơ quan trung ương và tỉnh, chưa kịp cập nhật cơ sở dữ liệu khiến nhiều hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bị tạm dừng.

Ngoài ra, các địa phương cũng chưa ban hành các tiêu chí quyết định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, làm căn cứ phát triển các khu đô thị, khu dân cư.

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng, thúc đẩy xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn, tuyên truyền, phổ biến các quy định mới là yêu cầu cấp bách để việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sớm có hiệu quả trong thực tiễn. Vì vậy, các địa phương cần khẩn trương tổ chức các hội nghị phổ biến, tập huấn về các quy định mới để các cơ quan chuyên ngành, cán bộ chuyên trách hiểu đúng, đủ; đồng thời tham mưu cho địa phương, cho bộ chuẩn bị các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền, sớm giải quyết vướng mắc cho người dân. Các thủ tục hành chính cần được công bố trên Cổng thông tin dịch vụ công của Chính phủ, Cổng thông tin điện tử của địa phương, niêm yết công khai tại nơi tiếp nhận thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật.

Lập pháp

Phòng ngừa, hạn chế rủi ro trước biến động liên tục của giá điện
Lập pháp

Phòng ngừa, hạn chế rủi ro trước biến động liên tục của giá điện

Không nên hạn chế giao dịch mua bán điện tương lai ở một dạng hợp đồng duy nhất là “hợp đồng kỳ hạn”, mà cần phải mở rộng thêm nhiều dạng hợp đồng khác như “hợp đồng quyền chọn”. Cả hai loại hợp đồng này đều là công cụ bảo hiểm giá có vai trò, chức năng phòng ngừa, hạn chế rủi ro trước biến động liên tục của giá điện giao ngay và chi phí sản xuất không ổn định.

Tài liệu của HĐND, UBND cấp xã phải nộp vào lưu trữ lịch sử
Luật trong cuộc sống

Tài liệu của HĐND, UBND cấp xã phải nộp vào lưu trữ lịch sử

Tại họp báo công bố Lệnh của Chủ tịch Nước về các luật được thông qua tại Kỳ họp thứ Bảy, Cục trưởng Cục Văn thư và Lưu trữ nhà nước Đặng Thanh Tùng nêu rõ, tài liệu của HĐND, UBND cấp xã phải nộp vào lưu trữ lịch sử. Quy định này xuất phát từ thực tế khối lượng hồ sơ, tài liệu được lưu trữ tại cấp xã rất lớn, trong khi đó, nguồn lực về con người, cơ sở vật chất dành cho công tác này rất hạn chế, dẫn đến việc lưu trữ tại nhiều địa phương không bảo đảm.

Sửa đổi để theo kịp xu hướng chung của thế giới
Lập pháp

Sửa đổi để theo kịp xu hướng chung của thế giới

Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 457/QĐ-TTg ngày 28.5.2024 thành lập Ban Chỉ đạo xây dựng dự án Luật Khoa học và công nghệ (sửa đổi), do Phó Thủ tướng Trần Lưu Quang làm Trưởng Ban. Quyết định này không chỉ thể hiện sự quan tâm của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đối với sự phát triển của khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo mà còn là một cách tiếp cận mới nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng pháp luật.

Phát huy hiệu quả mối quan hệ giữa Nhà nước - nhà nghiên cứu - doanh nghiệp
Lập pháp

Phát huy hiệu quả mối quan hệ giữa Nhà nước - nhà nghiên cứu - doanh nghiệp

Trong dự thảo Luật Khoa học và công nghệ (sửa đổi) lần này phải phát huy cho được mối quan hệ giữa "ba nhà": Nhà nước - nhà nghiên cứu - nhà doanh nghiệp. Đặc biệt, không nên hành chính hóa các cơ chế hợp tác giữa "ba nhà", trong đó Nhà nước giữ vai trò xúc tác, kiến tạo môi trường, hệ sinh thái và các hoạt động hợp tác để sử dụng, chuyển giao kết quả nghiên cứu giữa nhà nghiên cứu với doanh nghiệp theo cơ chế thỏa thuận, hợp đồng.

Thành lập Tòa án nhân dân sơ thẩm chuyên biệt
Lập pháp

Thành lập Tòa án nhân dân sơ thẩm chuyên biệt

Để bảo đảm tính chuyên môn và chuyên sâu trong hoạt động xét xử vụ việc sở hữu trí tuệ, phá sản, bảo đảm tính độc lập của Thẩm phán, Hội đồng thẩm phán khi xét xử các vụ án hành chính, Phó Chánh án Tòa án Nhân dân Tối cao Nguyễn Văn Tiến cho biết, Luật Tổ chức Tòa án nhân dân năm 2024 đã bổ sung quy định về việc thành lập các Tòa án nhân dân sơ thẩm chuyên biệt Hành chính, Tòa án nhân dân sơ thẩm chuyên biệt Sở hữu trí tuệ, Tòa án nhân dân sơ thẩm chuyên biệt Phá sản.

Quản lý quảng cáo cần bảo đảm cân bằng và hài hòa
Quốc hội và Cử tri

Quản lý quảng cáo cần bảo đảm cân bằng và hài hòa

Tại Hội thảo góp ý với dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quảng cáo do Viện Nghiên cứu lập pháp thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội tổ chức, các chuyên gia đề nghị, cơ quan chủ trì soạn thảo cần bám sát quan điểm bảo đảm cân bằng và hài hòa trong quản lý hoạt động quảng cáo. Bởi, như vậy sẽ vừa kiến tạo phát triển, đổi mới sáng tạo, vừa kiểm soát được rủi ro trong thực hiện các hoạt động quảng cáo.

Phòng, chống tiêu cực trong hoạt động đấu giá
Quốc hội và Cử tri

Phòng, chống tiêu cực trong hoạt động đấu giá

Tại họp báo công bố Lệnh của Chủ tịch Nước về 5 luật được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ Bảy, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Mai Lương Khôi khẳng định, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản là một bước hoàn thiện về thể chế nhằm bảo đảm cho hoạt động đấu giá phát triển ổn định, bền vững, phòng chống tiêu cực trong hoạt động đấu giá. Đây cũng là cơ sở pháp lý để hoạt động đấu giá trực tuyến phát triển, bảo đảm yêu cầu chuyển đổi số, ứng dụng công nghệ thông tin trên các lĩnh vực của đời sống KT - XH.

Bổ sung quy định hỗ trợ nạn nhân
Lập pháp

Bổ sung quy định hỗ trợ nạn nhân

So với Luật Phòng, chống mua bán người năm 2011, dự thảo Luật Phòng, chống mua bán người hiện bổ sung nhiều quy định nhằm hỗ trợ nạn nhân của hành vi mua bán người. Điều đáng nói, dự thảo Luật đã bổ sung đối tượng đang trong quá trình xác định là nạn nhân của hành vi mua bán người cũng được hưởng các chính sách hỗ trợ. Việc bổ sung đối tượng này là cần thiết, nhằm bảo đảm, bảo vệ quyền con người, quyền của nạn nhân mua bán người.

Thiết lập văn hóa giao thông không uống rượu bia khi điều khiển phương tiện, giảm thiểu tai nạn giao thông
Lập pháp

Thiết lập văn hóa giao thông không uống rượu bia khi điều khiển phương tiện, giảm thiểu tai nạn giao thông

Theo Thứ trưởng Bộ Công an, Trung tướng Lê Quốc Hùng, Luật Trật tự an toàn giao thông đường bộ cấm điều khiển phương tiện tham gia giao thông đường bộ mà trong máu hoặc hơi thở có nồng độ cồn. Quy định này xuất phát từ Chỉ thị 23 - CT/TW của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác bảo đảm trật tự, an toàn giao thông trong tình hình mới, nhằm thiết lập văn hóa giao thông, giảm thiểu tai nạn giao thông.

Quy định rõ thẩm quyền áp dụng biện pháp xử lý chuyển hướng đối với người chưa thành niên
Lập pháp

Quy định rõ thẩm quyền áp dụng biện pháp xử lý chuyển hướng đối với người chưa thành niên

Qua thảo luận tổ và hội trường tại Kỳ họp thứ Bảy vừa qua, một trong những nội dung của dự thảo Luật Tư pháp người chưa thành niên nhận được nhiều ý kiến khác nhau của các đại biểu Quốc hội đó là thẩm quyền áp dụng biện pháp xử lý chuyển hướng đối với người chưa thành niên (NCTN) phạm tội. Câu hỏi đặt ra là, cơ quan nào có thẩm quyền quyết định áp dụng biện pháp xử lý chuyển hướng để bảo vệ tốt nhất cho NCTN phạm tội?

Các thành phố trực thuộc Trung ương rất cần có quy hoạch chung
Lập pháp

Các thành phố trực thuộc Trung ương rất cần có quy hoạch chung

Có cần lập quy hoạch chung với các thành phố trực thuộc Trung ương; điều chỉnh quy định về quy hoạch không gian ngầm… là những vấn đề hiện còn ý kiến khác nhau trong dự thảo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn. Tại Hội thảo lấy ý kiến về dự thảo Luật do Ủy ban Kinh tế phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức vừa qua, các chuyên gia nhất trí việc xây dựng quy hoạch chung với các thành phố trực thuộc Trung ương là rất cần thiết, các thành phố lớn trên thế giới cũng có quy hoạch chung.

Ngăn chặn việc sử dụng dao có tính sát thương cao vào mục đích vi phạm pháp luật
Lập pháp

Ngăn chặn việc sử dụng dao có tính sát thương cao vào mục đích vi phạm pháp luật

Bày tỏ đồng tình với việc bổ sung dao có tính sát thương cao vào Dự án Luật Quản lý, sử dụng vũ khí, vật liệu nổ và công cụ hỗ trợ (sửa đổi) song nhiều ý kiến ĐBQH, chuyên gia đề nghị, cần quy định rõ chế độ quản lý “dao có tính sát thương cao” gắn với mục đích sử dụng. Trường hợp sử dụng “dao có tính sát thương cao” phục vụ mục đích lao động, sản xuất, sinh hoạt hàng ngày thì không coi là vũ khí nhưng phải được quản lý chặt chẽ, nhằm ngăn chặn nguy cơ sử dụng vào mục đích vi phạm pháp luật.

Quan trọng nhất là phải mở rộng không gian phát triển
Lập pháp

Quan trọng nhất là phải mở rộng không gian phát triển

TS. NGUYỄN ĐÌNH CUNG - Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương

Việc Quốc hội xem xét, thông qua Nghị quyết về tổ chức chính quyền đô thị và thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố Đà Nẵng sẽ tạo động lực lớn cho thành phố vươn lên. Song, để Đà Nẵng thực sự đột phá, quan trọng nhất là phải mở rộng không gian phát triển.

Thể chế tạo động lực cho Đà Nẵng phát triển trong giai đoạn mới
Lập pháp

Thể chế tạo động lực cho Đà Nẵng phát triển trong giai đoạn mới

Trong chương trình Kỳ họp thứ Bảy, Quốc hội thảo luận và sẽ xem xét, thông qua dự thảo Nghị quyết về tổ chức chính quyền đô thị và thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố Đà Nẵng… Phóng viên Báo Đại biểu Nhân dân đã có cuộc trao đổi với TS. TRẦN DU LỊCH - Chuyên gia kinh tế và cũng là người có nhiều năm nghiên cứu, tư vấn chính sách phát triển cho TP. Đà Nẵng về nội dung này.

Tác động tích cực đến thị trường bất động sản
Luật trong cuộc sống

Tác động tích cực đến thị trường bất động sản

TheoLuật sư HOÀNG TUẤN VŨ, Công ty Luật TNHH Tuệ Anh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, Luật Đất đai năm 2024 có nhiều quy định thiết thực, hợp lý, chắc chắn khi có hiệu lực thi hành sẽ tác động đáng kể đến thị trường bất động sản, đáp ứng mong đợi của chính quyền, doanh nghiệp và người dân.

Trao quyền chủ động hơn cho công đoàn trong công tác cán bộ
Xây dựng luật

Trao quyền chủ động hơn cho công đoàn trong công tác cán bộ

Tại phiên thảo luận tổ 4, Đợt 1, Kỳ họp thứ Bảy, Quốc hội Khóa XV vừa qua về Dự thảo Luật Công đoàn (sửa đổi), các đại biểu nhất trí tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Công đoàn 2012; đồng thời, nhấn mạnh cần trao quyền chủ động hơn cho tổ chức công đoàn trong công tác cán bộ để thực hiện tốt hơn nhiệm vụ đại diện, bảo vệ cho người lao động tại doanh nghiệp. Bởi hiện nay, cán bộ công đoàn tại công đoàn cơ sở đều hoạt động kiêm nhiệm và do người sử dụng lao động trả lương. 

Để Luật không “lỡ nhịp” với hơi thở cuộc sống
Lập pháp

Để Luật không “lỡ nhịp” với hơi thở cuộc sống

Đánh giá về Luật Quản lý, sử dụng vũ khí, vật liệu nổ và công cụ hỗ trợ, nhiều đại biểu chuyên gia cho rằng, qua 5 năm triển khai thực hiện đã góp phần quan trọng trong bảo vệ an ninh quốc gia, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, trong tình hình mới hiện nay đã phát sinh một số khó khăn, bất cập cấp thiết phải sửa đổi, bổ sung để Luật không “lỡ nhịp” với hơi thở cuộc sống.