Triển khai 3 luật về đất đai, nhà ở, bất động sản

Vướng mắc do thiếu văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền địa phương

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hầu hết văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thuộc thẩm quyền của địa phương hiện chưa được ban hành. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai các luật bởi nhiều nội dung quan trọng đã được phân cấp cho chính quyền địa phương.

Hầu hết văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền địa phương chưa được ban hành

Thời gian qua, các văn bản quy định chi tiết Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 đã được Chính phủ, Thủ tướng, các bộ, ngành khẩn trương xây dựng, ban hành, có hiệu lực từ ngày 1.8.2024 đồng thời với các luật. Tuy nhiên, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sau hơn 1 tháng, công tác thi hành các luật vẫn còn nhiều vướng mắc, bởi cả nguyên nhân khách quan và chủ quan.

VARS đề nghị các địa phương thúc đẩy việc xây dựng các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền
VARS đề nghị các địa phương thúc đẩy việc xây dựng các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền

Theo VARS, hầu hết văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương hiện chưa được ban hành, ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai các luật bởi nhiều nội dung quan trọng đã được phân cấp cho chính quyền địa phương. Mặt khác, nhiều cán bộ chuyên trách chưa nắm luật, chưa được tham gia các chương trình phổ biến, tập huấn về quy định mới cũng là hạn chế.

Vướng mắc liên quan tới việc điều chỉnh bảng giá đất là một ví dụ. Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về việc chuyển tiếp sử dụng bảng giá đất quy định: Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31.12.2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Tuy nhiên, các địa phương không kịp thời điều chỉnh, hoặc điều chỉnh bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến trong khi quy định pháp luật mới về đất đai khác đã được áp dụng đều dẫn đến nguy cơ tiềm ẩn với thị trường bất động sản nói riêng, sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.

Cụ thể, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP về giá đất (ban hành ngày 27.4.2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn xác định giá đất, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố. Do đó, việc một số địa phương vẫn sử dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khiến giá đất khởi điểm không phù hợp với điều kiện giá đất thực tế, làm giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệch rất lớn so với giá khởi điểm, tạo nên sự đột biến, bất thường.

Mặt khác, một số địa phương bảng giá đất điều chỉnh tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với bảng giá đất hiện hành, dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp áp dụng bảng giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024.

Bên cạnh đó, thực tế ghi nhận một số địa phương không kịp thời ban hành quyết định điều chỉnh giá đất khiến hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng, cấp chứng nhận… bị treo, không được giải quyết thuế với lý do chờ bảng giá mới. Lý do là cơ quan thuế chưa có quy định hướng dẫn thực hiện.

Khó khăn khi xác nhận thông tin người mua nhà ở xã hội

Việc chưa có văn bản hướng dẫn thực hiện cũng là nguyên nhân chính gây ra vướng mắc cho công tác triển khai nhà ở xã hội tại nhiều địa phương, VAS nhận xét.

Cụ thể, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: trong thời hạn 7 ngày, văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai phải xác nhận thông tin của người đăng ký không sở hữu nhà và không có tên trong sổ đỏ tại tại địa phương, nơi có dự án nhà ở xã hội. Cũng trong thời hạn 7 ngày, UBND cấp xã sẽ xác nhận điều kiện về thu nhập cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội. Nhưng đến nay, nhiều địa phương vẫn gặp vướng mắc trong việc xác nhận thực trạng nhà ở và điều kiện về thu nhập do các cơ quan trực tiếp thực thi pháp lý với người dân chưa có căn cứ hướng dẫn thực hiện.

Tiếp đến là vướng mắc trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đất không giấy tờ - một thay đổi tích cực của Luật Đất đai 2024, do sự thay đổi về cơ quan cấp sổ đỏ cho người dân.

Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì được cấp sổ đỏ. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển từ văn phòng đăng ký đất đai sang Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Trong khi Phòng Tài nguyên và Môi trường chưa có văn bản hướng dẫn từ cơ quan trung ương và tỉnh, chưa kịp cập nhật cơ sở dữ liệu khiến nhiều hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bị tạm dừng.

Ngoài ra, các địa phương cũng chưa ban hành các tiêu chí quyết định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, làm căn cứ phát triển các khu đô thị, khu dân cư.

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng, thúc đẩy xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn, tuyên truyền, phổ biến các quy định mới là yêu cầu cấp bách để việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sớm có hiệu quả trong thực tiễn. Vì vậy, các địa phương cần khẩn trương tổ chức các hội nghị phổ biến, tập huấn về các quy định mới để các cơ quan chuyên ngành, cán bộ chuyên trách hiểu đúng, đủ; đồng thời tham mưu cho địa phương, cho bộ chuẩn bị các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền, sớm giải quyết vướng mắc cho người dân. Các thủ tục hành chính cần được công bố trên Cổng thông tin dịch vụ công của Chính phủ, Cổng thông tin điện tử của địa phương, niêm yết công khai tại nơi tiếp nhận thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật.

Lập pháp

toàn cảnh phiên họp
Xây dựng luật

Hỗ trợ tốt nhất cho người dân tại các khu vực khai thác khoáng sản

Thảo luận về dự thảo Luật Địa chất và khoáng sản, các đại biểu Quốc hội thống nhất, cần tạo căn cứ pháp lý để bắt buộc tổ chức, cá nhân khai thác khoáng sản thực hiện trách nhiệm hỗ trợ kinh phí đầu tư nâng cấp, duy tu, xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình bảo vệ môi trường trên địa bàn. Quy định này nhằm hỗ trợ tốt nhất cho người dân tại các khu vực khai thác khoáng sản.

TS. Bắc
Kinh tế

Nâng quy mô dự án là mở không gian cho tư duy mới

Theo TS. NGUYỄN PHƯƠNG BẮC, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Bắc Ninh, dự thảo Luật Đầu tư công (sửa đổi) có nhiều điểm mới quan trọng. Trong đó, việc nâng quy mô dự án chính là mở không gian cho tư duy mới, để thiết kế các dự án theo cách liên kết với nhau, mang tính tổng thể, tức là những dự án lớn. Điều này phù hợp với bối cảnh mới - bước vào “kỷ nguyên vươn mình của dân tộc”.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã xem xét Báo cáo kết quả của Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”.
Quốc hội và Cử tri

Giải pháp căn cơ phát triển bền vững nhà ở xã hội

Trương Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Ban Bí thư đã ban hành Chỉ thị số 34/CT-TW về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới. Cùng với kết quả giám sát tối cao của Quốc hội, cần thực hiện các giải pháp căn cơ, dài hạn để phát triển bền vững nhà ở xã hội.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định điều hành phiên họp
Xây dựng luật

Bảo đảm việc tham gia bảo hiểm trách nhiệm được thực hiện nghiêm túc, công bằng

Dự thảo Luật Công chứng (sửa đổi) lần này đã bổ sung quy định bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên là loại hình bảo hiểm bắt buộc. Theo các đại biểu Quốc hội, cần rà soát, đánh giá kỹ về tính hiệu quả xã hội khi quy định đây là loại bảo hiểm bắt buộc; đồng thời, quy định rõ trách nhiệm của công chứng viên hoặc tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp số tiền bồi thường từ bảo hiểm không đủ chi trả cho thiệt hại của khách hàng.

quang cảnh phiên họp
Xây dựng luật

Bảo đảm minh bạch, đồng thuận trong quá trình triển khai quy hoạch

Dự thảo Luật quy định thời gian lấy ý kiến cộng đồng dân cư có liên quan về quy hoạch trong vòng 30 ngày, nhưng chưa quy định về việc tiếp thu, phản hồi ý kiến như thế nào, vì vậy có ý kiến đề nghị, ban soạn thảo quy định rõ cơ chế tiếp nhận, xử lý phản hồi lại cho cộng đồng dân cư. Đồng thời, bổ sung quy định về việc tổ chức các cuộc đối thoại công khai giữa các cơ quan chức năng và người dân trong trường hợp có tranh chấp hoặc bất đồng ý kiến về quy hoạch, để bảo đảm minh bạch và đồng thuận, thuận lợi hơn trong quá trình triển khai quy hoạch.

Phó Trưởng Đoàn chuyên trách phụ trách Đoàn ĐBQH tỉnh Hòa Bình Đặng Bích Ngọc
Xây dựng luật

Rõ trách nhiệm để xử lý các rủi ro, rào cản

Đóng góp ý kiến tâm huyết tại Hội nghị khảo sát, lấy ý kiến góp ý đối với dự thảo Luật Điện lực (sửa đổi) của Đoàn ĐBQH tỉnh Hòa Bình mới đây, liên quan đến các quy định về đấu thầu, có đại biểu cho rằng, việc rõ ràng trong các quy định pháp lý về đấu thầu, đấu giá hay cụ thể trách nhiệm của chủ đầu tư khi tham gia vào các dự án điện vô cùng quan trọng. Vì vậy, cần làm rõ được trách nhiệm để xử lý các rủi ro, những rào cản, đặc biệt là rào cản liên quan đến hành lang pháp lý.

Việc bổ sung quy định trong Luật Điện lực bảo đảm công khai, minh bạch, bình đẳng giữa các đơn vị điện lực
Xây dựng luật

Yêu cầu xuất phát từ thực tiễn

Sau gần 20 năm triển khai thi hành, Luật Điện lực hiện hành cần thiết phải sửa đổi, bổ sung, nhằm đáp ứng mục tiêu triển khai các chính sách của Đảng đối với lĩnh vực năng lượng nói chung, điện lực nói riêng, đáp ứng mục tiêu bảo đảm an ninh năng lượng quốc gia.

Trọng tâm sửa đổi Luật Điện lực là điều chỉnh giá điện theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước
Xây dựng luật

Bảo đảm những mục tiêu quan trọng

Dự án Luật Điện lực (sửa đổi) được xây dựng với mục đích hoàn thiện quy định pháp luật về điện lực, phù hợp với quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng, luật hóa định hướng chủ trương, chính sách về đổi mới cơ chế, chính sách, phát triển thị trường năng lượng đồng bộ, liên thông, hiện đại và hiệu quả; phù hợp với định hướng xã hội chủ nghĩa.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định yêu cầu phải khắc phục cho được "độ trễ" của chính sách
Lập pháp

Khắc phục “độ trễ” của chính sách

Tiếp tục hoàn thiện thể chế, cải thiện môi trường kinh doanh, đồng thời, khắc phục cho được “độ trễ” của chính sách, tránh tình trạng chính sách chậm đi vào cuộc sống là một trong những giải pháp căn bản, toàn diện trong thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội được các Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhấn mạnh tại Phiên họp thứ 38.

Toàn cảnh phiên họp
Xây dựng luật

Tháo gỡ vướng mắc, nhưng phải đồng bộ với các luật liên quan

Tại Phiên họp thứ 38 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, một số ý kiến tán thành với đề xuất của Chính phủ sửa đổi Luật Ngân sách nhà nước theo hướng cho phép các bộ, ngành và địa phương chủ động bố trí kinh phí từ chi thường xuyên cho các dự án ngoài kế hoạch đầu tư công trung hạn, nhưng phải rà soát để bảo đảm đồng bộ với các luật liên quan.

Thiết lập định nghĩa rõ ràng cho các hệ thống trí tuệ nhân tạo có rủi ro cao
Quốc hội và Cử tri

Thiết lập định nghĩa rõ ràng cho các hệ thống trí tuệ nhân tạo có rủi ro cao

Nêu rõ trí tuệ nhân tạo là một lĩnh vực mới, đặt ra những thách thức về quản lý không chỉ đối với Việt Nam mà còn đối với các khu vực trên thế giới, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Thanh nhấn mạnh, để bảo đảm phân định rõ ràng trách nhiệm và nghĩa vụ giữa người dùng, nhà cung cấp, nhà phát triển và bên triển khai, nên thiết lập định nghĩa rõ ràng cho các hệ thống trí tuệ nhân tạo có rủi ro cao.