Công nhận hợp đồng bán tài sản khi đang thế chấp tại ngân hàng?

Bà Phạm Thị Thanh có thửa đất nông nghiệp hơn 7.400m², thửa 1803 (thị trấn Mỹ An, huyện Tháp Mười, tỉnh Đồng). Năm 2012, vì nợ gia đình ông Lê Hoàng Thái nên bà Thanh lập hợp đồng bán thửa đất 1803 cho ông Thái với giá hơn 747 triệu đồng. Tuy nhiên lúc này, thửa đất 1803 đang được bà Thanh thế chấp tại ngân hàng và ông Thái cũng biết việc này.

Đến năm 2016, nợ bà Thanh nợ ngân hàng quá hạn nên đồng ý bán hết số tài sản đang thế chấp tại ngân hàng để giải chấp (gồm 4 thửa đất, trong đó có thửa 1803) và xin ngân hàng giảm nợ vay; ngân hàng đồng ý.

Ngày 21.7.2016, vợ chồng bà Thanh xác lập hợp đồng chuyển nhượng 4 thửa đất trong đó có thửa đất 1803 cho bà Nguyễn Kim Phụng. Vợ chồng bà Phụng chuyển tiền vào tài khoản thanh toán của công ty bà Thanh, trong ngày bà Thanh ủy nhiệm chi sang tài khoản ngân hàng và được giải chấp các tài sản. Sau đó, bà Phụng được Sở TN-MT cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đối với thửa 1803 (chia thành 2 thửa: thửa 835 và thửa 791).

Khi biết sự việc ông Thái khởi kiện, yêu cầu công nhận “Hợp đồng mua bán đất” ngày 15.02.2012 giữa ông Thái với bà Thanh; hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21.7.2016 giữa ông Quyển, bà Thanh với bà Phụng; hủy giấy chứng nhận đã cấp cho bà Phụng đối với thửa đất số 1803; buộc bà Phụng và ông Nguyễn Văn Vững có trách nhiệm trả lại cho ông Thái số tiền đã nhận bồi thường đối với một phần diện tích đất thuộc thửa 1803 là hơn 1 tỷ đồng.

Bà Thanh phản tố, đề nghị hủy “Hợp đồng mua bán đất” ngày 15.02.2012 giữa ông Thái với bà Thanh. Bà Phụng có yêu cầu độc lập, đề nghị hủy “Hợp đồng mua bán đất” ngày 15.02.2012 nêu trên; buộc ông Thái giao trả thửa đất số 1803 cho bà Phụng.

Tại Bản án số 215/2023/DS-ST ngày 27.11.2023 của TAND huyện Tháp Mười đã quyết định chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Lê Hoàng Thái. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Thái với bà Thanh, ký kết ngày 15.02.2012, thửa 1083. Ông Thái được quyền đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kê khai đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định.

Thu hồi 2 GCNQSDĐ của bà Nguyễn Kim Phụng, thửa 835 và thửa 791 (từ thửa đất 1803 tách ra). Buộc bà Phụng, ông Vững có trách nhiệm trả lại cho ông Thái số tiền đã nhận bồi thường làm khu đô thị Bắc Mỹ An với số tiền hơn 1 tỷ đồng.

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Phạm Thị Thanh, không chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập của bà Nguyễn Kim Phụng.

Ngày 6.12.2023, ông Quyền và bà Thanh có đơn kháng cáo. Ngày 8.12.2023, bà Phụng và ông Vững có đơn kháng cáo.

Tại Bản án số 185/2024/DS-PT ngày 16.4.2024 của TAND tỉnh Đồng Tháp đã quyết định không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Phạm Thị Thanh, ông Nguyễn Văn Quyền, bà Nguyễn Kim Phụng và ông Nguyễn Văn Vững. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

Ngày 29.5.2024, ông Nguyễn Văn Quyển và bà Phạm Thị Thanh có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm.

Ngày 21.6.2024, ông Nguyễn Văn Vững và bà Nguyễn Kim Phụng có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm.

Hợp đồng vi phạm điều cấm của luật

Ngày 30.10.2024, Viện KSND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 252 về việc kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án số 185/2024/DS-PT, ngày 16.4.2024 của TAND tỉnh Đồng Tháp.

Trong quyết định kháng nghị có nội dung, việc Tòa án hai cấp giải quyết, không xem xét, đánh giá đối với việc thửa đất số 1803 đã được giải chấp lần đầu vào tháng 4.2012 nêu trên để làm cơ sở giải quyết “Hợp đồng mua bán đất” ngày 15.02.2012 giữa các bên mà chỉ xem xét, đánh giá đối với lần giải chấp thứ hai vào tháng 7.2016 là thiếu sót và không đánh giá toàn diện các tài liệu, chứng cứ được thu thập tại hồ sơ vụ án.

Viện KSND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh nhận thấy, tại thời điểm xác lập “Hợp đồng mua bán đất” ngày 15.02.2012, ông Thái và bà Thanh đều biết rõ thửa đất số 1803 đang thế chấp tại PG Bank; đồng thời, việc ông Thái và bà Thanh ký kết “Hợp đồng mua bán đất” ngày 15.02.2012 khi thửa đất số 1803 đang thế chấp tại PG Bank mà không được sự đồng ý của PG Bank là vi phạm quy định tại Khoản 4, Điều 348, Bộ Luật Dân sự (BLDS) 2005 và Khoản 8, Điều 320 BLDS 2015.

Do đó, có cơ sở xác định giao dịch chuyển nhượng thửa đất số 1803 giữa ông Thái với bà Thanh vào ngày 15.02.2012 vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập, theo quy định tại Điều 128 BLDS 2005 và Điều 123, BLDS 2015.

Từ những phân tích, chứng minh nêu trên có cơ sở xác định: “Hợp đồng mua bán đất” ngày 15.02.2012 giữa ông Thái với bà Thanh vi phạm quy định về hình thức và nội dung của giao dịch dân sự nên vô hiệu theo quy định tại Điều 122 BLDS 2015.

Còn đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bị đơn (vợ chồng bà Thanh) với ông Nguyễn Văn Vững, bà Nguyễn Kim Phụng theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21.7.2016.

Trong quyết định kháng nghị, Viện KSND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh nhận định, lẽ ra, khi giải quyết vụ án, Tòa án hai cấp phải công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21.7.2016 giữa ông Quyển, bà Thanh với bà Phụng và tuyên vô hiệu “Hợp đồng mua bán đất” ngày 15.02.2012 giữa ông Thái với bà Thanh.

Tuy nhiên, Tòa án hai cấp lại bảo vệ cho một giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật khi công nhận hiệu lực của “Hợp đồng mua bán đất” ngày 15.02.2012; hủy một phần Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21.7.2016 giữa ông Quyển, bà Thanh với bà Phụng; buộc bà Phụng và ông Vững trả lại cho ông Thái số tiền đã nhận bồi thường đối với một phần diện tích đất thuộc thửa đất số 1803 có giá trị hơn 1 tỷ đồng là không đúng quy định của pháp luật, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông Vững, bà Phụng.

Trong quyết định kháng nghị, Viện KSND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh còn nhận định, việc bà Phụng xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21.7.2016 với ông Quyền, bà Thanh xuất phát từ giao dịch dân sự đúng quy định pháp luật giữa ba bên là bà Phụng, ông Vững - DNTN Diễm Tường – PG Bank. Vì vậy, việc bà Phụng nhận chuyển nhượng thửa đất số 1803 trong trường hợp này là ngay tình và đúng quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Viện KSND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh còn nhắc lại nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản là “Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp...” tại Khoản 4, Điều 348 BLDS 2005 và Khoản 8, Điều 320 BLDS 2015.

Do đó, khi ông Thái biết thửa đất số 1803 được vợ chồng bà Thanh thế chấp tại PG Bank nhưng vẫn đồng ý xác lập giao dịch chuyển nhượng trái quy định pháp luật thì phải tự chịu hậu quả pháp lý khi tài sản này bị xử lý để thu hồi nợ cho Ngân hàng.

Căn cứ vào các quy định pháp luật, những chứng cứ trong vụ án, Viện KSND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh quyết định kháng nghị đối với Bản án số 185/2024/DS-PT ngày 16.4.2024 của TAND tỉnh Đồng Tháp theo thủ tục giám đốc thẩm.

Viện KSND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh đề nghị Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại TP, Hồ Chí Minh căn cứ Khoản 3 Điều 343, Điều 345 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, hủy toàn bộ Bản án số 215/2023/DS-ST ngày 27.11.2023 của TAND huyện Tháp Mười và Bản án số 185/2024/DS-PT ngày 16.4.2024 của TAND tỉnh Đồng Tháp; giao hồ sơ vụ án về cho TAND huyện Tháp Mười xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

Viện KSND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh quyết định tạm đình chỉ thi hành Bản án số 185/2024/DS-PT ngày 16.4.2024 của TAND tỉnh Đồng Tháp cho đến khi có quyết định giám đốc thẩm.