Cụ thể, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) huyện Hóc Môn đã nhận được 2 hồ sơ đề nghị đăng ký nhận chuyển nhượng theo Bản án số 28/2024/DS-PT của Tòa án nhân dân (TAND) TP. Hồ Chí Minh về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Thanh Sơn (SN 1965, ngụ Quận 5), bị đơn là ông Lê Văn Phước (SN 1960) và bà Lê Thị Kim Dung (SN 1967, vợ ông Phước, cùng ngụ xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn) theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) số 029175 và 029176 ngày 24.7.2009 do Phòng công chứng số 2 chứng nhận.
Theo hồ sơ vụ việc, tháng 6.2009, ông Sơn được ông Phước, bà Dung chuyển nhượng nhà đất theo Hợp đồng số 029175 (chuyển nhượng thửa đất số 150 diện tích 2004.9m2 và thửa đất số 73 diện tích 416.6m2 cùng tờ bản đồ số 1 xã Bà Điểm thuộc giấy chứng nhận số V238346 cấp ngày 20.8.2002) và Hợp đồng 029176 (chuyển nhượng thửa đất số 417 diện tích 250m2 tờ bản đồ số 12 xã Bà Điểm thuộc giấy chứng nhận số AD725283 cấp ngày 7.2.2007).
Thời điểm này, ông Phước, bà Dung đang thế chấp các thửa đất trên cùng một số bất động sản khác tại ngân hàng để đảm bảo khoản vay 12 tỷ đồng của Công ty TNHH Sản xuất và thương mại Tân Tạo Thế Kỷ (Công ty Tân Tạo Thế Kỷ).
Sau đó, do muốn chuyển nhượng 3 thửa đất 150, 73, 417 nên ông Phước, bà Dung và Công ty Tân Tạo Thế Kỷ thống nhất cho ông Sơn đứng ra trả ngân hàng 13 tỷ đồng (gồm gốc và lãi) để giải chấp 6 bất động sản. Trong đó có thửa đất 150, 417, 73 của vợ chồng ông Phước. Ông Sơn đồng ý nhận chuyển nhượng thửa đất 150, 417, 73 của ông Phước, bà Dung với giá 6 tỷ đồng.
Ngày 29.6.2009, ông Sơn chuyển 13 tỷ đồng vào tài khoản của Công ty Tân Tạo Thế Kỷ tại ngân hàng. Ngày 30.6.2009, Công ty Tân Tạo Thế Kỷ dùng số tiền này để tất toán khoản vay. Cùng ngày, ngân hàng phát thông báo giải chấp và bàn giao toàn bộ tài sản thế chấp trong đó có 2 giấy chứng nhận QSDĐ cho ông Phước, bà Dung.
Tháng 7.2009, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hóc Môn đã xóa đăng ký thế chấp.
Ngày 24.7.2009, ông Phước, bà Dung ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 150, 73, 417 cho ông Sơn tại Phòng công chứng số 2. Ông Phước, bà Dung đã giao bản chính 2 giấy chứng nhận QSDĐ và các giấy tờ tài liệu liên quan cho ông Sơn. Tháng 10.2009, ông Sơn hoàn thành nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ và nộp đủ thuế thu nhập cá nhân.
Đến năm 2019, do không được bàn giao khu đất theo các hợp đồng đã ký trước đó, ông Sơn khởi kiện yêu cầu công nhận hai hợp đồng ngày 24.7.2009 có hiệu lực pháp luật; buộc ông Phước, bà Dung và những người đang sinh sống trên đất có nghĩa vụ giao cho ông Sơn thửa đất 150, 73, 417 và tài sản gắn liền với đất. Ông Sơn đồng ý hỗ trợ cho ông Phước, bà Dung số tiền hơn 1,2 tỷ đồng đối với các tài sản trên đất (nhà, công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây trồng).
Trước yêu cầu khởi kiện của ông Sơn, ông Phước, bà Dung cũng khởi kiện, yêu cầu tuyên vô hiệu 2 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã hết thời hiệu tranh chấp theo quy định tại Điều 427 Bộ luật Dân sự 2005 (này là Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015).
Qua xem xét hồ sơ vụ án, TAND TP. Hồ Chí Minh cho rằng, việc hai bên giao kết hợp đồng tại Phòng công chứng số 2 là thể hiện đúng bản chất giao dịch là chuyển nhượng QSDĐ mà các bên đã thỏa thuận. Do đó, ông Phước, bà Dung cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng ông với ông Sơn là giả tạo là không có cơ sở chấp thuận. Hội đồng xét xử cũng xác định ông Sơn đã thực hiện hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Theo đó, TAND TP. Hồ Chí Minh đã quyết định công nhận 2 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã ký giữa ông Sơn với ông Phước, bà Dung tại Phòng công chứng số 2 là có hiệu lực pháp luật; buộc ông Phước, bà Dung và những người đang sinh sống trên đất có nghĩa vụ giao cho Sơn QSDĐ thuộc thửa đất 150, 73, 417 nêu trên và toàn bộ tài sản gắn liền với đất ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật. Ông Sơn được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với các khu đất trên.
Sau khi bản án của Tòa có hiệu lực, ông Sơn đã nộp bản án kèm hồ sơ đề nghị đăng ký nhận chuyển nhượng đất tới Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Hóc Môn.
Để có cơ sở xét việc đăng ký nhận chuyển nhượng đất, ngày 25.1.2024, Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Hóc Môn có Phiếu đề nghị số 434/CNHM chuyển UBND xã Bà Điểm về việc xác nhận hồ sơ tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của ông Sơn.
Ngày 29.1.2024, UBND xã Bà Điểm xác nhận: "Ông Sơn nhận chuyển nhượng theo hợp đồng có Bản án số 28/2024/DS-PT ngày 10.1.2024. Hiện trạng trên đất có công trình xây dựng theo bản vẽ hiện trạng vị trí do Trung Tâm đo đạc bản đồ lập ngày 28.3.2022".
Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Hóc Môn đề nghị UBND xã Bà Điểm kiểm tra và xác nhận việc trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp theo đúng quy định tại khoản 3, Điều 74, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Theo ông Sơn, do việc mua bán xảy ra tranh chấp, ông cũng chưa được bàn giao đất để quản lý, sử dụng nên UBND xã Bà Điểm không xác nhận được là ông là người trực tiếp sử dụng đất.
Do đó, Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Hóc Môn đề nghị ông Sơn cung cấp bản đồ hiện trạng thửa đất để tiếp tục được hướng dẫn làm các thủ tục theo đúng quy định.
Theo Luật sư Nguyễn Thanh Biên – Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh, tại khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định cụ thể như sau:
“Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, sau khi bản án của Tòa có hiệu lực, ông Sơn có quyền liên hệ, cung cấp tài liệu hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền để thực hiện việc cấp chứng quyền sử dụng đất theo quy định.
