“Ác mộng” trên thị trường địa ốc

Theo tờ Wall Street Journal, thị trường bất động sản Trung Quốc đang đối mặt với tình trạng hàng chục triệu căn nhà chưa xây xong nhưng đã được bán, và đến hiện tại chưa thể bàn giao cho người mua. Nếu giải quyết được vấn đề sẽ là chìa khóa giúp thị trường địa ốc nói riêng và nền kinh tế Trung Quốc nói chung được phục hồi. Tuy nhiên, đây không phải là bài toán dễ khi tình hình khó khăn đang ngày càng trở nên nghiêm trọng hơn.

Theo đó, những người mua nhà trả trước chờ bàn giao nhà đang là chủ nợ lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc. Trước khi khủng hoảng xảy ra, các chủ đầu tư đã bán trước căn hộ trong lúc các tòa nhà còn đang xây dở và hứa sẽ giao nhà sau 1 - 3 năm. Tiền thu về từ việc bán trước nhà là một nguồn vốn quan trọng đối với các doanh nghiệp. Chính phủ Trung Quốc đã ra chỉ đạo đối với các doanh nghiệp bất động sản, bao gồm cả các công ty rơi vào tình trạng căng thẳng tài chính, rằng họ cần ưu tiên việc hoàn thành dự án và giao nhà đã bán trước cho người mua.

Ngày càng nhiều doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc bị vỡ nỡ hoặc đang trên bờ vực phá sản. Tình trạng này càng làm gia tăng số dự án bị đình trệ, dẫn tới số căn hộ dang dở càng lớn hơn. Trong khi đó, người muốn mua nhà đã mất niềm tin vào thị trường vì lo sợ chủ đầu tư không đủ khả năng hoàn thành dự án, dẫn tới một vòng luẩn quẩn của giá nhà tụt dốc và càng có thêm nhiều doanh nghiệp bị đứt dòng tiền.  Đây là tâm lý chung vì các hộ gia đình đã phải chờ đợi hàng năm trời để nhận căn nhà mà họ đã mua, cũng như mong chờ một giải pháp rõ ràng hơn từ Chính phủ Trung Quốc.

Hiện chưa có một thống kê chính thức cụ thể nào về những căn nhà bán trước chưa hoàn thiện. Nhưng một thực tế tồi tệ cho thấy, 5 trong số các doanh nghiệp bất động sản lớn nhất của Trung Quốc đã bị vỡ nợ trái phiếu quốc tế có 266 tỷ USD nghĩa vụ nợ vào thời điểm cuối tháng 6.2023. Trong số này có 83 tỷ USD nghĩa vụ hợp đồng tại “gã khổng lồ” Country Garden (công ty này đã vỡ nợ trái phiếu quốc tế hồi tháng 10). Gần đây, Country Garden cho biết đã giao được 460.000 căn hộ trong năm nay. Nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc của ngân hàng đầu tư Nomura, ông Ting Lu cho biết, thị trường bất động sản đang có khoảng 20 triệu căn hộ chưa hoàn thiện mà đã được bán trước trên toàn nước. Và ước tính cần tới hơn 440 tỷ USD để có thể hoàn thiện số căn hộ này.

"Phao cứu sinh" từ chính phủ 

Theo hãng Bloomberg, trước thực trạng ngày càng nghiêm trọng hiện nay, Chính phủ Trung Quốc dự kiến sẽ cho phép ngân hàng thương mại cung cấp các khoản vay ngắn hạn không có bảo đảm cho các doanh nghiệp bất động sản được đưa vào danh sách hỗ trợ. Theo nguồn tin, các khoản vay hỗ trợ này sẽ được cấp bằng vốn lưu động của ngân hàng thương mại.

Không giống như các khoản vay khác mà doanh nghiệp bất động sản được vay (thường đòi hỏi tài sản thế chấp là đất đai hoặc tài sản khác của doanh nghiệp), kế hoạch cho vay mới này sẽ giúp các doanh nghiệp được vay mà không cần thế chấp, và vốn vay phải được sử dụng cho mục đích hoạt động hàng ngày của doanh nghiệp. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp được vay giải phóng được vốn phục vụ cho việc trả nợ.

Kế hoạch này là động thái đầu tiên của Chính phủ Trung Quốc trong việc giúp đỡ các doanh nghiệp đang rơi vào tình cảnh khó khăn nhất trong cuộc khủng hoảng bất động sản đang diễn ra ở nước này. Hơn nữa, việc cung cấp các khoản vay là một phần trong gói hỗ trợ gồm các biện pháp mới nhằm vực dậy ngành bất động sản. Qua đó hỗ trợ cho sự phục hồi của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Kế hoạch cho vay không cần thế chấp đối với doanh nghiệp bất động sản bằng vốn lưu động của các ngân hàng thương mại có thể giúp giải toả bớt các thách thức về vốn đối với các chủ đầu tư địa ốc trong ngắn hạn. Tuy nhiên, hiện chưa rõ biện pháp này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến khả năng cũng như mức độ sẵn sàng của các chủ đầu tư trong việc trả nợ, nhất là đối với các chủ nợ trái phiếu nước ngoài vốn đang gánh thua lỗ hàng tỷ USD vì trái phiếu bất động sản Trung Quốc.

Ngoài ra, giới chức Trung Quốc cũng đang cân nhắc một cơ chế cho phép một ngân hàng giữ vai trò chủ đạo trong việc hỗ trợ một doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn. Cụ thể, việc hỗ trợ sẽ được ngân hàng này thực hiện bằng cách phối hợp với các chủ nợ khác về kế hoạch cấp vốn cho doanh nghiệp. Và để có thể thực thi cơ chế như vậy sẽ đòi hỏi các nhà chức trách phải miễn trừ trách nhiệm của lãnh đạo ngân hàng đối với những khoản nợ xấu mà có thể phát sinh, vì mức độ rủi ro lớn.

Nếu gói hỗ trợ này được thông qua, đây sẽ là nỗ lực mạnh mẽ nhất của Trung Quốc từ trước đến nay nhằm lấp đầy khoảng trống 446 tỷ USD tiền vốn cần thiết để bình ổn thị trường bất động sản. Đồng thời giúp hoàn thiện các dự án căn hộ còn đang dang dở nhưng đã được bán.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh cuộc khủng hoảng bất động sản đang gây ảnh hưởng không nhỏ tới tăng trưởng kinh tế, cũng như đe doạ ổn định tài chính, Chính phủ Trung Quốc cũng đang nỗ lực thúc đẩy mạnh việc hỗ trợ nền kinh tế nói chung. Theo đó, hãng tin Bloomberg đã đưa ra một chỉ số đo giá cổ phiếu của các công ty bất động sản Trung Quốc ghi nhận tăng tới 8,2% trong phiên ngày 25.11. Giá trái phiếu USD của một số doanh nghiệp cũng tăng vọt trong tuần này, vì động thái hỗ trợ từ chính phủ.

Tuy nhiên, việc cứu doanh nghiệp nghiệp bất động sản cũng làm gia tăng gánh nặng đối với hệ thống ngân hàng Trung Quốc. Ngành ngân hàng với quy mô 57 nghìn tỷ USD của Trung Quốc vốn đang trầy trật vì tỷ suất lợi nhuận giảm và khối nợ xấu lớn kỷ lục, trong khi chính phủ liên tục gia tăng sức ép đòi các ngân hàng tham gia vực dậy nền kinh tế và thị trường bất động sản. Biên lãi suất ròng của các ngân hàng thương mại Trung Quốc đã giảm xuống mức thấp chưa từng thấy là 1,73% vào cuối tháng 9 vừa qua. Ngoài ra, dư nợ cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Trung Quốc tính theo kỳ 12 tháng cũng giảm lần đầu tiên trong lịch sử. Đây là dấu hiệu cho thấy sự thận trọng của các ngân hàng.

Các nhà chức trách hiện đang nỗ lực nhanh chóng hoàn tất danh sách 50 chủ đầu tư bất động sản để hỗ trợ tài chính, trong đó có Country Garden. Trong một tuyên bố hôm 22.11, Ủy ban Thường vụ Quốc hội Trung Quốc đã kêu gọi các ngân hàng tăng cường cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản để giảm rủi ro có thể xảy ra thêm các vụ vỡ nợ, cũng như bảo đảm các dự án được hoàn thiện nhanh chóng để bàn giao nhà cho người mua.