TP. Hồ Chí Minh: “Nhà ở thương mại giá 35 triệu/m2 đã tuyệt chủng”

4 thách thức chính

Chia sẻ tại Hội thảo Gỡ vướng địa ốc thúc đẩy tăng trưởng do Báo Đầu tư tổ chức sáng 19.4, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D Công ty DKRA Việt Nam (chuyên về dịch vụ bất động sản), cho rằng, thị trường bất động sản đang phải đối mặt với 4 thách thức lớn.

Trước hết là thách thức từ vĩ mô do khủng hoảng địa chính trị toàn cầu; cuộc xung đột Nga – Ukraine kéo dài; biểu tình, bất đổn định chính trị tại châu Âu cùng nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu khi Cục Dự trữ liên bang Mỹ liên tục tăng lãi suất, 3 ngân hàng tại Mỹ tuyên bố phán sản. Trong nước, GDP quý I.2023 chỉ tăng 3,32%, mức thấp thứ 2 trong giai đoạn 2011 – 2023.

Thứ hai là vấn đề chính sách pháp lý. Đây là thách thức lớn nhất. Nhiều dự án gặp vướng mắc trong khâu thủ tục cấp phép. Riêng TP. Hồ Chí Minh có 116 dự án chưa được tháo gỡ. Bên cạnh đó, chưa nhất quán giữa các quy định điều chỉnh của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; chưa giải quyết triệt để những vấn đề liên quan đất công, đất xen cài…

Thứ ba là thách thức về thị trường vốn. Vốn cho bất động sản có 3 kênh chính là ngân hàng, trái phiếu và huy động từ khách hàng. Tuy nhiên, vốn ngân hàng và trái phiếu đã khó khăn trong 6 tháng cuối năm ngoái do chính sách siết tín dụng vào bất động sản. Riêng năm nay, có khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó ngành bất động sản có 119.000 tỷ đồng, chiếm 38,5%, là thách thức cực lớn với các doanh nghiệp. Về lãi suất, dù đã giảm nhưng hiện vẫn dao động 11% - 15% cho khoản vay trung - dài hạn, vẫn khá cao.

Thứ tư là khó khăn về thị trường, khi nguồn cung giảm rất lớn, từ 39% - 79%, tùy phân khúc. Thị trường cũng có sự mất cân đối khi chủ yếu tập trung vào bất động sản hạng sang (chiếm 60% tổng nguồn cung), trong khi nguồn cung hạng C rất thấp. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, suốt 8 quý liên tiếp, tức 3 năm qua, chúng tôi không tìm được căn hộ hạng C trong mức giá 35 triệu đồng/m². Giá nhà ở thương mại tại thành phố này hiện ít nhất trên 40 triệu/m². Có thể nói, căn hộ hạng C đã tuyệt chủng ở TP. Hồ Chí Minh”, ông Thắng nói.

Sự bất cân đối còn thể hiện ở việc cả năm 2022, cả nước chỉ có 9 dự án nhà ở xã hội với 5.526 căn hộ. “Lệch pha cung cầu đang là vấn đề rất lớn của thị trường. Hệ quả là, sức cầu chỉ bằng 2 – 13% so với cùng kỳ, tùy phân khúc. Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng gần như “ngủ đông”, đại diện DKRA nói.

Chính điều này đã tạo tâm lý đè nặng lên thị trường khi người mua luôn đặt câu hỏi “đã vào đáy chưa?”. Do vậy, họ có tâm lý thiếu tự tin khi quyết định xuống tiền, mất lòng tin vào một số chủ đầu tư và chần chừ trong việc vay mua bất động sản do lãi suất dù giảm nhưng vẫn ở mức cao.

Thị trường sẽ khởi sắc hơn từ quý IV tới

Trong bối cảnh đó, “cần có giải pháp đồng bộ để có thể khơi thông thị trường”, Phó Giám đốc R&D Công ty DKRA Việt Nam nhấn mạnh.

Cụ thể, theo vị đại diện doanh nghiệp này, về góc độ quản lý vĩ mô, Nhà nước cần hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…Ban hành các văn bản hướng dẫn triển khai áp dụng các Nghị quyết, Nghị định đã ban hành để nhanh chóng gỡ vướng cho thị trường. Cùng với đó, cần hạ nhiệt mức lãi suất cho vay, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tiếp cận vốn phát triển dự án.

Về phía doanh nghiệp, phải đẩy mạnh tối ưu chi phí vận hành, tinh gọn bộ máy. Đồng thời, phải áp dụng công nghệ vào quản lý, cắt giảm chi phí để qua đó giảm giá bán; chủ động đàm phán với trái chủ trong vấn đề trái phiếu.

Về phía người mua, cần trang bị đầy đủ kiến thức thị trường, pháp lý dự án, tránh mua dự án chưa đủ điều kiện. Lúc này, nhà đầu tư cần có tầm nhìn chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh tâm lý lướt sóng tiềm ẩn rủi ro; cân nhắc tỷ lệ đòn bẩy vay mua bất động sản, có kế hoạch trả nợ gốc, lãi phù hợp, ông Thắng lưu ý.

Nhìn nhận về triển vọng thị trường, theo DKRA Việt Nam, thị trường sẽ chỉ có thể “khởi sắc hơn” vào quý IV tới, hoặc chậm nhất vào quý I năm sau. Song, để quay lại thời kỳ như giai đoạn 2018 – 2019 cần có thời gian, “ít nhất phải 2 – 3 năm”.