“Điểm nghẽn” lớn nhất trong quá trình tổ chức thu hồi vốn là các tổ chức tín dụng không thể thực hiện được việc sang tên quyền sử dụng đất nên không thể hạch toán được việc dứt điểm các khoản nợ thì các tổ chức, cá nhân nên cũng không thể xử lý được tài sản là bất động sản gán nợ. Và như vậy, một loạt các hoạt động tố tụng, thi hành án bị kéo chậm lại; ảnh hưởng đến thời gian thi hành án - một yếu tố quan trọng đánh giá môi trường kinh doanh.
Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, tổ chức tín dụng không được kinh doanh bất động sản; trừ trường hợp nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay và trong thời hạn 3 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng. Theo quy định này, không hiếm các địa phương cho rằng, tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản theo hình thức nhận gán nợ để bán chuyển nhượng là kinh doanh bất động sản, không chấp nhận thực hiện các thủ tục sang tên bất động sản cho tổ chức tín dụng.
Khi không đồng ý sang tên, nhiều địa phương đưa ra phương án, yêu cầu tổ chức tín dụng phải thực hiện sử dụng bất động sản phù hợp với chức năng kinh doanh của tổ chức tín dụng; thậm chí bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật, đồng thời thay đổi thời hạn sử dụng đất của bất động sản từ lâu dài sang hình thức sử dụng đất có thời hạn. Cách áp dụng tùy nghi này, không chỉ làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bên thứ 3 - tổ chức tín dụng - mà vô hình trung đã thay đổi bản chất của bất động sản từ đất ở, có thời hạn sử dụng lâu dài, khi thực hiện thủ tục gán nợ sang tổ chức tín dụng lại bị hạn chế về mục đích, thời gian sử dụng đất.
Về bản chất pháp lý của quan hệ gán nợ trong trường hợp này là tổ chức tín dụng nhận gán nợ là để chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất; tuy nhiên sau khi thực hiện yêu cầu của cơ quan chức năng thì không sử dụng đúng mục đích theo phương án sử dụng đất đã lập nộp cho cơ quan có thẩm quyền trước đó. Điều này dẫn đến khả năng, tổ chức bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do sai mục đích; đó là chưa kể đến thời gian xử lý tài sản, tìm các phương án chuyển đổi ảnh hưởng đến thời gian thực hiện dự án cũng sẽ khiến bị thu hồi, nếu trước đó các tổ chức tín dụng không kịp thời làm văn bản gia hạn.
Từ thực tiễn nêu trên, trong thời gian tới khi tiến hành sửa đổi, bổ sung các văn bản nêu trên, các bộ ngành liên quan cần sửa đổi theo hướng quy định thống nhất việc quản lý và nắm giữ bất động sản thế chấp của các tổ chức, cá nhân với các tổ chức tín dụng khi thực hiện việc xử lý nợ là tài sản bảo đảm.
