“Người dân rất trông đợi!”
- Tại Kỳ họp thứ Bảy này, Quốc hội sẽ xem xét đề nghị của Chính phủ về việc điều chỉnh thời gian có hiệu lực của Luật Đất đai năm 2024 từ ngày 1.8.2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định. Theo ông, điều này sẽ tác động như thế nào tới thị trường bất động sản?
- Việc điều chỉnh hiệu lực thi hành của Luật Đất đai năm 2024, cùng với hai đạo luật được thông qua trong năm 2023 là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, nếu được Quốc hội chấp thuận sẽ cùng có hiệu lực từ ngày 1.8.2024; và, chắc chắn sẽ tác động đáng kể đến thị trường bất động sản, đáp ứng mong đợi của chính quyền, doanh nghiệp và người dân.
Cụ thể, với Luật Đất đai năm 2013, lâu nay nhiều trường hợp đất không có tranh chấp, khiếu kiện, nhưng vẫn không được cấp Giấy chứng nhận do còn có điều kiện sử dụng đất phù hợp với quy hoạch không được bảo đảm hoặc người sử dụng đất mới chỉ “tiếp quản” đất từ sau ngày 1.7.2014. Nhưng khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, những trường hợp này sẽ được cấp Giấy chứng nhận nếu được địa phương xác nhận đất không có tranh chấp, không cần phải thêm điều kiện sử dụng đất phù hợp với quy hoạch. Lưu ý rằng chỉ một số trường hợp, không phải tất cả nhưng như thế cũng đã quý rồi. Vì thế, người dân rất trông đợi điều này.
Hoặc việc đền bù giải phóng mặt bằng cũng sẽ được đẩy nhanh hơn, bởi khi đó tiền bồi thường sẽ áp dụng giá đất cụ thể theo “cơ chế gần sát với giá thị trường” - tạm hiểu là một trong các tham số cấu thành giá đất cụ thể đã có cách tính cho ra con số cao hơn, dẫn đến giá đất cụ thể cũng sẽ cao hơn.
Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng, bởi một trong những điểm quan trọng nhất của Luật này là bỏ khung giá đất, thay vào đó căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để các địa phương tự xác định giá đất áp dụng phù hợp. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường, kéo theo ngân sách liên quan đến đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Như vậy, những người có quyền sử dụng đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng giải phóng mặt bằng hơn. Nhưng theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm.
- Điều này nên được nhìn nhận như thế nào, thưa ông?
- Tôi cho rằng nên nhìn nhận vấn đề này ở mặt tích cực. Đó là chi phí đền bù giải tỏa tăng có thể khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng ở các dự án có quỹ đất lớn khó khăn hơn, doanh nghiệp sẽ càng khó để triển khai những dự án quy mô lớn. Khi người bán với giá bán quá cao, bất động sản sẽ khó thanh khoản, nên khi ấy buộc chủ đầu tư cân đối và phát triển sản phẩm linh hoạt, hướng đến phân khúc đáp ứng số đông người dân, tức là thị trường sẽ tự động điều chỉnh. Ngoài ra, các dự án thu hồi phục vụ lợi ích công cộng có giá đền bù khác, dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, có chênh lệch địa tô, mức giá đền bù cũng sẽ khác. Đây là những quy định rất hợp lý, thiết thực.
- Theo quan sát của ông, Luật Đất đai năm 2024 còn những điểm mới đáng chú ý nào khác?
- Những điểm mới đáng chú ý khác có thể kể tới: người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là đối tượng sử dụng đất và được hưởng tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam; cho phép người sử dụng đất linh hoạt hơn trong việc lựa chọn trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm; bổ sung các trường hợp được miễn/giảm tiền thuê đất.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 đã đưa ra khung pháp lý cho bất động sản du lịch - một khoảng trống pháp lý khiến các dự án bất động sản du lịch suốt thời gian dài khó được phê duyệt. Việc Luật Đất đai năm 2024 sớm có hiệu lực sẽ giúp các địa phương có cơ sở phê duyệt dự án.
Sớm hoàn thiện các văn bản hướng dẫn
- Đưa Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực sớm hơn 5 tháng là nỗ lực lớn của Chính phủ, các bộ, ngành liên quan và các địa phương; theo ông, thời gian tới cần chuẩn bị những yếu tố gì để luật nhanh chóng đi vào cuộc sống và tạo chuyển biến mạnh mẽ trong thực tế?
- Theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, các Nghị định quy định chi tiết phải được ban hành và có hiệu lực cùng thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai năm 2024. Khi các văn bản luật mới có hiệu lực, các văn bản luật cũ sẽ không còn giá trị. Nếu các văn bản dưới luật không được ban hành kịp thời thì địa phương sẽ rất khó áp dụng pháp luật, thực hiện pháp luật.
Theo tôi được biết, Luật Đất đai năm 2024 cần 15 văn bản hướng dẫn liên quan (gồm 9 Nghị định, 1 Quyết định của Thủ tướng và 6 Thông tư). Số lượng các văn bản đi kèm rất lớn nên việc ban hành các văn bản quy định chi tiết nên áp lực không hề nhỏ cho các bộ, ngành liên quan. Dẫu vậy, vẫn mong các bộ, ngành nhanh chóng hoàn thiện các văn bản hướng dẫn theo hướng cụ thể, đầy đủ, dễ hiểu nhằm đưa luật đi vào cuộc sống dễ dàng hơn. Trong đó, các nội dung quan trọng cần sớm có Nghị định hướng dẫn là giao đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất… Chúng ta kỳ vọng, khi có các nghị định nêu trên, nguồn lực đất đai sẽ được kích hoạt, các dự án đang vướng mắc sẽ nhanh chóng được tháo gỡ.
- Hiện có quan điểm lo ngại về tình trạng cài cắm lợi ích trong các văn bản hướng dẫn, quan điểm của ông như thế nào?
- Mối lo này không phải là không có cơ sở, nhưng theo tôi, để ngăn chặn tình trạng này cũng không phải là không làm được. Nếu làm tốt câu chuyện nâng cao trách nhiệm của những người đứng đầu trong việc ban hành các văn bản này cũng như sự giám sát trong tổ chức thực hiện của Quốc hội và các ủy ban của Quốc hội làm sao để các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành không khác luật, không sai luật sẽ giúp loại bỏ, ngăn chặn được tình trạng “cài cắm lợi ích” trong đó.
Trải qua một quãng thời gian trầm lắng, khó khăn, bước sang năm 2024, thị trường bất động sản đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu chuyển biến tích cực. Vì vậy, việc hoàn thiện chính sách pháp lý, đưa các chính sách mới sớm đi vào cuộc sống là rất cần thiết để tạo động lực giúp thị trường bất động sản nhanh chóng hồi phục sau cơn “bạo bệnh”, có những bước đi mạnh mẽ và chắc chắn, ổn định hơn.
- Xin cảm ơn ông!
