Sớm hướng dẫn chi tiết cơ chế đặc thù cho nhà ở xã hội

Cơ chế đột phá, rất cần thiết

- Hôm nay, Quốc hội sẽ xem xét thông qua dự thảo Nghị quyết về thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Ông đánh giá như thế nào về sự cần thiết của nghị quyết này?

- Sau 4 năm triển khai Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, tiến độ rất chậm, nhiều địa phương chưa hoàn thành dự án nào. Nguyên nhân chủ yếu do thủ tục đầu tư phức tạp, kéo dài; cơ chế ưu đãi chưa đủ hấp dẫn; vướng mắc về quỹ đất, giá bán, giá thuê, thủ tục xác định đối tượng mua. Bên cạnh đó, chủ đầu tư tư nhân chưa mặn mà do biên lợi nhuận thấp, cơ chế hoàn vốn chậm.

Trước thực tế này, nếu không có một cơ chế đột phá, tình trạng khan hiếm nhà ở xã hội sẽ tiếp tục kéo dài, ảnh hưởng đến an sinh và thị trường bất động sản nói chung. Vì vậy, việc Quốc hội ban hành các cơ chế đặc thù để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội là rất cần thiết và kịp thời. Văn bản này đóng vai trò vừa gỡ nút thắt thể chế, vừa thử nghiệm mô hình mới để nhân rộng nếu hiệu quả.

- Theo ông, những cơ chế, chính sách trong dự thảo Nghị quyết đã trúng vào những vướng mắc cốt lõi trong phát triển nhà ở xã hội hay chưa?

- Theo tôi, các cơ chế thí điểm trong dự thảo Nghị quyết là mạnh mẽ, hợp lý và đi đúng vào những điểm nghẽn hiện nay. Tư duy chính sách chuyển từ “quản lý chặt từng bước” sang “thiết kế cơ chế kiểm soát sau” và “trao quyền nhiều hơn cho chủ đầu tư”, đồng thời đưa ra cơ chế kiểm tra, hậu kiểm rõ ràng.

Chẳng hạn, đề xuất thành lập Quỹ nhà ở quốc gia sẽ giúp giải quyết bài toán vốn trung, dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội. Việc chỉ định chủ đầu tư, bỏ thủ tục đấu thầu với quỹ đất có sẵn, sẽ giúp rút ngắn thủ tục, giảm thời gian, chi phí cơ hội cho doanh nghiệp. Hiện nay, thực tế thủ tục lựa chọn chủ đầu tư thường mất khoảng 12 - 18 tháng, ví dụ TP. Hồ Chí Minh từng mất gần 3 năm đấu thầu khu Vĩnh Lộc B.

Hoặc, việc miễn giấy phép xây dựng với thiết kế mẫu sẽ tạo cơ chế "fast track" - lối đi nhanh, cho các dự án chuẩn hóa, giảm thủ tục con. Chỉ định thầu rút gọn với vốn công hoặc vốn doanh nghiệp nhà nước giúp tránh ách tắc trong giai đoạn lựa chọn nhà thầu, vốn là điểm nghẽn lớn.

Có thể nói, dự thảo Nghị quyết đã giải quyết được nhóm vướng mắc về thủ tục đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, quy trình cấp phép và nguồn vốn, những nút thắt đã kéo dài nhiều năm nay. Tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề cần tiếp tục bổ sung.

- Cụ thể là những vấn đề gì, thưa ông?

- Tôi thấy rằng, cơ chế xác định đối tượng và kiểm soát chuyển nhượng nhà ở xã hội chưa được đề cập trong dự thảo Nghị quyết lần này. Đồng thời, cần phải có cơ chế xác định đối tượng và kiểm soát chuyển nhượng nhà ở xã hội, đây là vấn đề rất nhức nhối, dễ bị trục lợi chính sách.

Bên cạnh đó, Quỹ đất cho nhà ở xã hội vẫn phụ thuộc vào việc các địa phương bố trí và giải phóng mặt bằng, mà khâu này hiện nay rất chậm và thiếu quyết liệt. Cần phải quy định rõ trách nhiệm của địa phương trong bố trí quỹ đất và giải phóng mặt bằng.

Hai phương án cho Quỹ nhà ở quốc gia

- Liên quan đến Quỹ nhà ở quốc gia, các đại biểu Quốc hội băn khoăn về cơ chế quản lý, vận hành để đạt hiệu quả cao nhất. Theo ông, nên giao cho cơ quan nào quản lý Quỹ và Quỹ nên vận hành theo cơ chế nào?

- Theo tôi, Quỹ này nên được tổ chức theo mô hình tài chính ngoài ngân sách, trực thuộc Bộ Xây dựng hoặc Bộ Tài chính. Cụ thể thì Bộ Xây dựng chủ trì quản lý Quỹ, phối hợp Bộ Tài chính giám sát, đồng thời thành lập Hội đồng quản lý gồm đại diện Mặt trận Tổ quốc, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chuyên gia độc lập… để bảo đảm minh bạch. Có thể để Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc một ngân hàng thương mại nhà nước quản lý dòng tiền.

Về cơ chế vận hành, Quỹ có thể tiếp nhận vốn từ nhiều nguồn như ngân sách, ODA, phát hành trái phiếu công trình, đóng góp doanh nghiệp, tài trợ quốc tế. Quỹ thực hiện cho vay ưu đãi lãi suất thấp dài hạn cho chủ đầu tư và người mua, vốn thì phân bổ theo từng địa phương căn cứ kế hoạch, tiến độ dự án. Định kỳ phải tiến hành kiểm toán độc lập, công khai báo cáo Quốc hội hàng năm. Quỹ phát triển nhà ở TP. Hồ Chí Minh từng hoạt động theo mô hình này giai đoạn 2007 - 2014.

- Theo ông, cần làm gì để dự thảo Nghị quyết sớm đi vào cuộc sống?

- Điều quan trọng nhất là sớm ban hành ngay các nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết các cơ chế thí điểm này. Phân công, phân cấp trách nhiệm rõ cho từng bộ ngành, địa phương quyết định dự án, quỹ đất, nếu không rõ vai trò, các tỉnh lại tiếp tục e dè, chậm triển khai.

Đồng thời, thành lập Tổ công tác theo dõi trực tiếp, rà soát tiến độ triển khai Nghị quyết. Triển khai thí điểm ở 3 - 5 địa phương trọng điểm, để tổng kết sớm và nhân rộng. Đặc biệt, công khai danh mục quỹ đất, tiến độ dự án, tình trạng phân bổ nhà ở xã hội trên một cổng thông tin chung, tránh tình trạng đầu cơ, gom suất mua nhà xã hội.

Thời gian tới, cần tiếp tục hoàn thiện vấn đề quỹ đất, kiểm soát đối tượng, giá bán; có cơ chế quản lý Quỹ Nhà ở quốc gia và kiểm soát giá bán minh bạch, hài hòa lợi ích.

Nếu được triển khai đồng bộ với cơ chế minh bạch, công khai thông tin và hậu kiểm nghiêm túc, các cơ chế này hoàn toàn có thể tạo đột phá cho phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn tới.

- Xin cảm ơn ông!