Nghệ An

Sớm gỡ khó trong quản lý khu chung cư 

Xem với cỡ chữ
Các khu chung cư đã và đang là một phần tất yếu của quá trình tổ chức sắp xếp dân cư ở khu vực đô thị. Tại Nghệ An, nhất là TP Vinh, mặc dù số lượng chung cư chưa nhiều nhưng quá trình quản lý, vận hành đã bộc lộ một số bất cập, vướng mắc phát sinh không dễ tháo gỡ, giải quyết. Vì sao vậy?

Lối mở cho quỹ đất đô thị

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt. Một mặt, các nhà đầu tư xin phép cơ quan chức năng để đầu tư, chuyển đổi theo hướng khai thác chiều sâu như cải tạo bằng cách nâng số lượng tầng hoặc nâng chất lượng căn hộ như các dự án chung cư trên đường Lê Lợi, Quang Trung, đường Lê Mao kéo dài. Mặt khác, trên cơ sở định hướng khuyến khích của tỉnh, một số nhà đầu tư đã bước đầu chọn đầu tư các khu chung cư ở vùng ven Nghi Phú, Hưng Lộc, Cửa Nam, Bến Thủy, Quán Bàu… Nhờ đó, sau gần 18 năm, tính từ thời điểm chung cư mới đầu tư trên địa bàn TP Vinh, các chung cư đã góp phần đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người dân trong điều kiện thành phố ngày càng phát triển; dành quỹ đất cho các mục tiêu phát triển đô thị khác.

 Chung cư PVNC2 - CT2, tại Phường Hưng Bình, TP Vinh: hạ tầng bất cập; chưa hoàn thành nghiệm thu bảo vệ môi trường. 
Chung cư PVNC2 - CT2, tại Phường Hưng Bình, TP Vinh: hạ tầng bất cập; chưa hoàn thành nghiệm thu bảo vệ môi trường.
Ảnh: Nguyễn Hải 

 Trên thực tế, ngoại trừ một số chủ đầu tư vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy và điều kiện nghiệm thu bảo vệ môi trường, theo đánh giá của các cơ quan chức năng: cơ bản quá trình đầu tư xây dựng các khu chung cư tại Nghệ An đều chấp hành khá tốt quy định pháp luật. Hiện tại, có 65/75 chung cư đã hoàn thành và đưa vào sử dụng. Về cơ bản, các chủ đầu tư khi đưa chung cư vào sử dụng đều đầy đủ thủ tục pháp lý nghiệm thu tiến độ, nghiệm thu kỹ thuật, biên bản bàn giao, nội quy phòng cháy, trích lập quỹ bảo trì, phí quản lý, vệ sinh môi trường, cơ chế thu tiền tiền điện, nước…

Một số khu chung cư sau khi hoàn thành và đưa vào sử dụng thì Ban quản lý (do chủ đầu tư chỉ định) đã giải tán để khu dân cư và phường tổ chức bầu Ban quản trị và trình cấp có thẩm quyền chấp thuận để quản lý vận hành, tiến hành thu các loại quỹ, phí vận hành theo quy định.

Hết thời gian bảo hành, hết trách nhiệm?

Mặc dù có một số thuận lợi nhưng khi đi vào vận hành các khu quản lý chung cư trên địa bàn TP Vinh, do mỗi dự án chung cư do 1 chủ đầu tư kèm theo đó năng lực tài chính và uy tín khác nhau. Bên cạnh đó, tùy từng thời điểm đầu tư dự án lại có quy định khác nhau nên khi đi vào vận hành không ít vấn đề bất cập phát sinh.

Trong đó nổi lên là vấn đề quản lý quỹ bảo trì chung cư, mặc dù quy định trích quỹ bảo trì là 2% nhưng đến thời điểm hiện tại, chỉ có một số khu chung cư cao cấp hoặc chung cư có chất lượng do chủ đầu tư có uy tín mới chấp hành. Theo đó, khi giao kết hợp đồng và trước khi bàn giao nhà, chủ đầu tư công khai với khách hàng, ngoài giá thành mua cho mét vuông mỗi căn hộ thì 2 bên phải trích lập quỹ bảo trì. Thế nhưng, theo khảo sát của chúng tôi, nhiều dự án vì năng lực tài chính của chủ đầu tư hoặc thời điểm xây dựng dự án quy định pháp luật không yêu cầu nên không trích lập quỹ.  Nay quá trình sử dụng, các chung cư sử dụng trên 15 năm đều xuất hiện tình trạng xuống cấp, nhưng không có nguồn để duy tu, bảo dưỡng.

 Toàn tỉnh Nghệ An hiện có 75 khu chung cư; trong đó trong đó TP Vinh chiếm đại đa số với 69 khu chung cư, 8.000 căn hộ đã đáp ứng nhu cầu ăn ở của hàng chục vạn nhân khẩu trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp.

Đây là thực tế đang xảy ra tại Khu chung cư Nam Nguyễn Sĩ Sách, phường Hưng Dũng do Handico 30 đầu tư; Khu chung cư của Đại học Vinh tại phường Trung Đô. Hiện nay, nếu phần nội thất phía trong khu nhà, các chủ căn hộ thường góp tiền để sơn sửa thường xuyên; nhưng phần chung phía ngoài các khu nhà gần như không ai chịu trách nhiệm. Trong nhiều cuộc tiếp xúc, đối thoại, phía chủ đầu tư các khu chung cư trên đều cho rằng, sau khi hết thời hạn bảo hành và do không có quỹ bão trì lập từ trước nên coi như hết trách nhiệm. Để hạn chế xuống cấp, một số Ban quản trị chung cư cũng kêu gọi các hộ dân đóng góp tu sửa nhưng không nhiều hộ hưởng ứng.

Bên cạnh đó là việc thu các loại phí và quỹ tại các khu chung cư cũng là vấn đề nội cộm. Theo Quyết định số 2584 ngày 11.6.2014 của UBND tỉnh Nghệ An: chung cư hạng 4 không có tháng máy có mức thu phí là 1.600 đồng/m2; chung cư hạng 4, có thang máy là 2.600 đồng/m2; chung cư hạng 3 có thang máy là 3.000 đồng/m2. Ngoài mức phí trên, các hộ dân ở chung cư phải mất phí trông giữ xe là 50 ngàn đến 120.000 đồng/xe máy và từ 300 ngàn đến 500 ngàn đồng/xe ô tô, tùy theo từng vị trí.

Sẽ không có gì đáng nói nếu như các Ban quản lý hay Ban quản trị thu đúng các mức giá theo quy định trên. Tuy nhiên, do thu không đủ bù chi và quá trình vận hành hệ thống điện và cấp nước có hao hụt, phụ tải nên các Ban quản lý hoặc Ban quản trị thường phải tính vào giá thành để thu thêm nhằm bù đắp hao hụt. Mỗi loại hình chung cư và mức hao hụt điện, nước khác nhau nên mức thu không khu chung cư nào giống chung cư nào. Điều đáng nói, hiện tỉnh chưa có quy định loại hình chung cư cao cấp được thu phí quản lý bao nhiêu, nên vừa qua một số chung cư cao cấp thu phí quản lý vận hành 10.000 đồng/m2/tháng, dẫn đến sự phản đối của cư dân.

Thực tế, không chỉ chung cư cao cấp mà các khu chung cư khác trên địa bàn, để  áp dụng đúng quy định của UBND tỉnh về mức thu phí vận hành là điều không dễ dàng. Mặc dù mức thu của tỉnh đến thời điểm này không phải là cao so với các đô thị khác nhưng để đạt được thống nhất thì phải tổ chức đối thoại giữa chủ đầu tư và khách hàng; đồng thời minh bạch được thu chi.

Nguyễn Hải