Giảm thủ tục, nới điều kiện mua nhà
Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Nghị định số 100/2024/NĐ-CP có nhiều quy định “gỡ khó" và khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội.
Cụ thể, Nghị định đã hướng dẫn UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây nhà ở xã hội; hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại tại đô thị đó; hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.
Quy trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng được rút gọn đáng kể, giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian, chi phí thực hiện dự án. Trong đó, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Nghị định cũng đã xác định chi tiết các thành phần cấu thành tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội. Đây là căn cứ để tính khoản lợi nhuận tối đa bằng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2023. Đồng thời, chủ đầu tư dự án có thể có thêm khoản lợi nhuận từ phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại - chiếm tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Đối với việc lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua hình thức đấu thầu, Nghị định đã quy định rõ ràng tiêu chuẩn đánh giá về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Đáng chú ý, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP đã quy định chi tiết những điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo hướng nới lỏng hơn cho những người có nhu cầu chính đáng tiếp cận loại hình này. Theo đó, người lao động có thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng sẽ được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, thay vì tối thiểu 11 triệu đồng/tháng như quy định trước đó. Với trường hợp đã kết hôn, điều kiện thuê, mua loại nhà này là vợ chồng có thu nhập tối đa 30 triệu đồng/tháng. Ngoài ra, Nghị định mới đã bỏ điều kiện về hộ gia đình phải có hộ khẩu hay đăng ký tạm trú khi đăng ký thuê, mua nhà ở xã hội tại các địa phương.
Cũng theo Nghị định này, trường hợp đã có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15m2 sàn/người (tăng 5m2 sàn/người so với quy định trước đó) thì người dân vẫn được hưởng chính sách về nhà ở xã hội.
Chuẩn bị đủ các điều kiện thi hành quy định mới
VARS nhấn mạnh, các quy định mới phù hợp với kỳ vọng của doanh nghiệp và người dân; đồng thời khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội. Điều này phần nào giải quyết thực trạng "vừa thiếu vừa ế" của phân khúc nhà ở xã hội thời gian qua.
Tuy nhiên, tại 2 đô thị đặc biệt, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn ở thế “khó". Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, năm 2024 Hà Nội chỉ đăng ký khoảng 1.181 căn, còn TP. Hồ Chí Minh hơn 3.700 căn. Trong khi đó, dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trung bình mỗi năm, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thiếu trên 50.000 đơn vị nhà ở. Như vậy, dù ngay cả khi kế hoạch phát triển của 2 thành phố này được thực thi tối đa, thì nguồn cung nhà ở xã hội này vẫn không thể đáp ứng.
Để phát triển phân khúc nhà ở xã hội, VARS cho rằng cần sớm điều chỉnh lãi suất gói tín dụng cho nhà ở xã hội theo hướng ưu đãi hơn. Liên quan vấn đề này, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết, cơ quan này đang trình Chính phủ sửa gói tín dụng này theo hướng tăng mức ưu đãi cho người mua nhà. Cụ thể, lãi suất cho vay thấp hơn 3% lãi suất cho vay thương mại dài hạn của nhóm “big 4” (hiện tại là thấp hơn 1,5 - 2%), thời gian điều chỉnh lãi suất định kỳ 3 tháng/lần (hiện tại là 6 tháng/lần). Sau thời gian ưu đãi 5 năm, ngân hàng sẽ tiếp tục ưu đãi lãi suất cho người vay với mức thấp hơn lãi vay thương mại tối thiểu 1 - 2% thay vì quy định thả nổi như hiện tại. Riêng chính sách cho vay với chủ đầu tư sẽ được giữ nguyên như hiện tại.
Bên cạnh đó, VARS cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần giám sát chặt chẽ, bảo đảm chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để thi hành Nghị định số 100/2024/NĐ-CP. Cùng với đó, tiếp tục thúc đẩy hoàn thiện các dự án nhà ở xã hội đã khởi công tại các thành phố có nhu cầu về nhà ở lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và có thêm chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư loại nhà ở thương mại giá bình dân...
