Cần có đề xuất chính thức của Chính phủ về phương pháp định giá đất

Báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày. Theo đó, tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật đã được rà soát, chỉnh sửa, bổ sung nhiều nội dung nhằm cụ thể hóa Nghị quyết số 18- NQ/TW, ngày 16.6.2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". 

Liên quan đến những nội dung cụ thể như, phương pháp định giá đất, Điều 159 dự thảo luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập; bổ sung trở lại phương pháp thặng dư.

Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, đây là nội dung quan trọng, vì vậy, cần có đề xuất chính thức của Chính phủ. Một số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, nội hàm các phương pháp đã có sự thay đổi so với quy định của pháp luật hiện hành, vì vậy, chưa có cơ sở thực tiễn để đánh giá tính hợp lý về nội hàm và nguyên tắc áp dụng các phương pháp xác định giá đất, do đó đề nghị chỉ quy định tên phương pháp và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm, trên cơ sở rà soát của các cơ quan dự thảo Luật thiết kế 2 phương án:

Phương án 1: Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, không quy định đơn vị sự nghiệp công tập sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm có quyền bán, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê.

Phương án 2: Giữ quy định như tại dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Năm, đơn vị sự nghiệp công lập thuê đất trả tiền hằng năm có đầy đủ quyền như tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền hằng năm.

Thường trực Ủy ban Kinh tế tiếp tục báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, lựa chọn Phương án 1 với lập luận như đã nêu tại Báo cáo số 2128/BC-UBKT15.

Có thuyết minh, lập luận cho từng phương án

Cho ý kiến về phương pháp định giá đất, Trưởng Ban Công tác đại biểu Nguyễn Thị Thanh nêu rõ, dự thảo Luật đưa ra 2 phương án. Phương án 1 chỉ liệt kê tên của 4 phương pháp định giá đất, gồm phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp thu thập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất mà không quy định nội hàm của từng phương pháp định giá đất. Phương án 2, cùng với liệt kê tên 4 phương pháp định giá đất nêu trên thì dự thảo luật có quy định rõ nội hàm của từng phương pháp.

Tán thành với phương án 2 quy định rõ nội hàm của từng phương pháp định giá đất, Trưởng Ban Công tác đại biểu cho rằng, quy định như vậy vừa rõ ràng, vừa dễ thực hiện, vừa phù hợp với yêu cầu của Nghị quyết 27 của Trung ương về xây dựng Nhà nước pháp quyền, đó là đổi mới công tác xây dựng luật nhằm tăng hiệu lực áp dụng trực tiếp của luật. Trưởng ban Công tác đại biểu cho rằng, phương án 2 đã khá rõ, cho nên không nhất thiết phải đưa ra 2 phương án xin ý kiến.

Đối với quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường tán thành với Phương án 1. Theo đó, đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm không có quyền bán, quyền thế chấp, quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất và quyền cho thuê trong hợp đồng thuê. Quy định như vậy nhằm đảm bảo quản lý chặt chẽ, phù hợp với Luật Quản lý, sử dụng tài sản công và tránh phát sinh những vấn đề phức tạp trong quá trình xử lý liên quan đến đất và tài sản trên đất nếu cho phép thế chấp tài sản trên đất.

Cho rằng, trong trường hợp vẫn còn hai phương án, thì không nên chốt ngay phương án nào, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ lưu ý, chúng ta vẫn còn thời gian, hơn nữa kinh nghiệm xây dựng pháp luật cho thấy, có những vấn đề đến phút cuối Quốc hội mới quyết định, chín muồi mới quyết. Điều quan trọng, theo Chủ tịch Quốc hội là, "từng phương án phải nói rõ, ưu điểm là gì, nhược điểm là gì, cơ sở chính trị thế nào, căn cứ pháp lý ra sao, cơ sở thực tiễn và tác động của từng phương án cho khách quan, đầy đủ. Phải thuyết minh khách quan, vô tư, công khai, minh bạch để gần 500 đại biểu Quốc hội lựa chọn và biểu quyết". 

Kết luận nội dung làm việc, Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị đối với các vấn đề còn ý kiến khác nhau, Ủy ban Kinh tế chủ trì, phối hợp với các cơ quan rà soát, đánh giá kỹ lưỡng, thận trọng, xây dựng bộ tiêu chí cũng như lựa chọn phương án tối ưu để báo cáo Quốc hội. Trường hợp có từ 2 phương án trở lên thì cần có thuyết minh, lập luận cho từng phương án, đánh giá cụ thể căn cứ chính trị, pháp lý, thực tiễn cũng như tác động của từng phương án. Tuy nhiên cần tối ưu hóa để báo cáo Quốc hội thảo luận, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ Sáu. Các nội dung khác của dự thảo Luật cần tiếp tục rà soát kỹ lưỡng, cẩn trọng, đặc biệt là các điều khoản chuyển tiếp, nội dung giao Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành, nội dung sửa đổi, bổ sung các luật để phù hợp với Luật Đất đai.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội xem xét thông qua theo quy trình tại 3 kỳ họp, tức là chúng ta đã có gần 2 năm để nghiên cứu dự án Luật này, đã tổ chức lấy ý kiến rộng rãi các tầng lớp Nhân dân, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đã 4 lần cho ý kiến, 2 lần xin ý kiến tại Hội nghị đại biểu hoạt động chuyên trách. Nhưng đến nay, cơ quan chủ trì giải trình, tiếp thu, chỉnh lý vẫn còn 13 vấn đề cần thống nhất, hoàn chỉnh. Lưu ý vấn đề này, Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội đề nghị các cơ quan tiếp tục làm việc, rà soát, thống nhất phương án tối ưu và cần xây dựng tiêu chí cụ thể để thống nhất.