Quy định cụ thể đối với đất sử dụng đa mục đích

Quy định chung chung và không đầy đủ

- Ủy ban Văn hóa, Giáo dục vừa thực hiện khảo sát “Việc thực hiện chính sách, pháp luật đất đai trong lĩnh vực văn hóa, giáo dục, tôn giáo, thể thao, du lịch” nhằm phát hiện những vấn đề bất cập, vướng mắc trong thực tế quản lý đất đai thuộc các lĩnh vực Ủy ban phụ trách và đề xuất, kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai. Đánh giá chung sau đợt khảo sát này như thế nào, thưa bà?

- Qua xem xét các báo cáo và khảo sát thực tế tại địa phương cho thấy, các quy định trong Luật Đất đai 2013 đối với đất văn hóa, giáo dục, tôn giáo, thể thao, du lịch đã được các ngành, các cấp, địa phương nghiêm túc triển khai thực hiện. Các quy hoạch sử dụng đất cơ bản phù hợp với quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch đô thị, định hướng phát triển của các ngành, lĩnh vực có liên quan. Các quy định về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện đúng trình tự, thủ tục yêu cầu, quyền lợi và trách nhiệm của các chủ thể sử dụng đất được bảo đảm ngày càng tốt hơn; tạo điều kiện góp phần thúc đẩy các lĩnh vực phát triển.

Tuy nhiên, thực tiễn quản lý, sử dụng đất đai trong các lĩnh vực văn hóa, giáo dục, tôn giáo, thể thao, du lịch đã nảy sinh những vấn đề mới, chưa có quy định pháp lý điều chỉnh, gây khó khăn, lúng túng cho các ngành, địa phương khi thực hiện quản lý đất đai.

- Vướng mắc nhất trong thực tiễn thi hành pháp luật về đất đai thuộc các lĩnh vực Ủy ban phụ trách là gì?

- Một điều dễ nhận thấy là có sự không thống nhất giữa Luật Đất đai hiện hành với các luật chuyên ngành như Luật Giáo dục, Luật Giáo dục nghề nghiệp, Luật Giáo dục đại học, Luật Điện ảnh, Luật Thể dục, Thể thao, Luật Du lịch… về chính sách ưu đãi về đất đai cho tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư vào các lĩnh vực văn hóa, giáo dục, tôn giáo, thể thao, du lịch. Chẳng hạn, chính sách ưu đãi về đất đai cho tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động tại một số lĩnh vực của ngành công nghiệp văn hóa đã được quy định trong Luật Điện ảnh, hoạt động đầu tư xây dựng các công trình thể dục, thể thao được quy định trong Luật Thể dục, thể thao 2018, nhưng lại chưa được thể hiện rõ trong Luật Đất đai hiện hành… Điều này dẫn đến khó khăn trong thực hiện các chính sách phát triển và đẩy mạnh xã hội hóa những lĩnh vực này.

Tuy nhiên, vướng nhất là đất sử dụng đa mục đích, trong đó liên quan đến đất du lịch là nhiều nhất. Thời gian qua xuất hiện loại hình Đất kết hợp giữa mục đích ở và khách sạn lưu trú (Condotel và resort villa), pháp luật đất đai có quy định chung về giao đất, cho thuê đất và miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp dự án đầu tư xây nhà ở để bán hoặc cho thuê; sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, dịch vụ; tuy nhiên, không có quy định riêng đối với trường hợp này, từ cơ chế, chính sách quản lý và sử dụng đến việc xác định chế độ sử dụng đất, các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Việc giao đất cho các doanh nghiệp tư nhân để xây dựng khu du lịch văn hóa tâm linh đã và đang diễn ra ở một số nơi, gây ý kiến khác nhau, nhưng hiện cũng chưa có quy định cụ thể để quản lý.

- Đất sử dụng đa mục đích đã được quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo bà, quy định như vậy có giải quyết được những bất cập hiện nay không?

- Đất sử dụng đa mục đích được quy định tại Điều 219 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tuy nhiên chưa đầy đủ để giải quyết hết những vướng mắc trong thực tế hiện nay. Trong đó có phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính đối với chủ sử dụng đất, cả trong trường hợp đất sử dụng hỗn hợp và đất sử dụng kết hợp.

Theo quy định tại Điều 219, đất sử dụng hỗn hợp là đất không phân định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích trên thực địa; đất sử dụng kết hợp có thể phân định được ranh giới rõ ràng giữa các mục đích trên thực địa. Ở khu vực nào đất sử dụng kết hợp rõ thì có thể xác định được nghĩa vụ tài chính, nhưng không phải chỗ nào cũng rõ. Chẳng hạn, một số khu vực đầu tư kết hợp đất giáo dục và nhà ở, nếu được quy định là đất sử dụng hỗn hợp, xác định nghĩa vụ tài chính, thời hạn sử dụng đất như thế nào? Người sử dụng đất ở chỉ phải nộp tiền sử dụng đất một lần và sử dụng lâu dài, còn cơ sở giáo dục - đào tạo sẽ phải nộp tiền thuê đất (một lần hoặc hàng năm) và là loại đất được giao sử dụng có thời hạn, khi cả hai mục đích sử dụng cùng được xác định trên một thửa đất thì các vấn đề trên sẽ được giải quyết như thế nào, làm sao xác định đâu là mục đích sử dụng chính? Đối với đất tôn giáo, một số cơ sở tôn giáo đang sử dụng một phần đất đai để tổ chức trường học, cơ sở từ thiện, khám chữa bệnh… sẽ phải được tính toán rất cụ thể. Đất sử dụng đa mục đích, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi như thế nào? Việc xác định một thửa đất là đất đa mục đích do ai quyết định, vào thời điểm nào, người dân có thể đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi được giao, nhận chuyển nhượng cho những thửa mới, hay công nhận hiện trạng đang sử dụng, hay đến khi có biến đổi về sử dụng đất, văn phòng đăng ký đất đai mới xác nhận?...

Nói chung, đất sử dụng đa mục đích liên quan đến đất giáo dục, văn hóa, du lịch, tôn giáo rất phức tạp, nhưng Điều 219 dự thảo Luật hiện khá chung chung, chỉ quy định đất sử dụng đa mục đích là gì, nguyên tắc để xác định đất sử dụng đa mục đích. Cho dù giao cho Chính phủ quy định chi tiết Điều này, nhưng những nội dung cơ bản phải rõ để Chính phủ có căn cứ hướng dẫn thực hiện.

Thể chế hóa rõ hơn nội dung Nghị quyết 18

- Từ kết quả khảo sát, Ủy ban Văn hóa, Giáo dục có kiến nghị gì đối với đất sử dụng đa mục đích trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, thưa bà?

- Ủy ban Văn hóa, Giáo dục đề nghị thể chế hóa rõ hơn nội dung Nghị quyết 18 về việc: "Bổ sung các quy định về đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh". Theo đó, quy định cụ thể các nội dung này trong các điều về đất sử dụng đa mục đích; đất thương mại, dịch vụ; đất ở tại nông thôn; đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng.

Ủy ban cũng đề nghị nghiên cứu, có quy định cụ thể đối với đất sử dụng đa mục đích về phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính đối với chủ sử dụng đất đai cả trong trường hợp là đất sử dụng hỗn hợp và đất sử dụng kết hợp; các loại đất có thể kết hợp mục đích sử dụng; việc thể hiện cụ thể các loại mục đích sử dụng của thửa đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất đa mục đích trong trường hợp các loại đất trên cùng một thửa đất có thời hạn sử dụng khác nhau.

Nghiên cứu quy định rõ trường hợp đất xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo được sử dụng kết hợp với đất ở để phù hợp với thực tiễn và chủ trương xã hội hóa giáo dục; quy định cụ thể và rõ ràng việc cho phép người sử dụng đất được lập phương án sử dụng đất, trong đó chuyển đổi mục đích sử dụng một phần diện tích đất sang sử dụng vào mục đích khác để tăng hiệu quả khai thác quỹ đất hiện có; quy định chuyển tiếp hoặc xử lý các trường hợp đã được giao đất và phê duyệt quy hoạch chi tiết sử dụng đất theo một mục đích nhưng thực tiễn đã sử dụng đa mục đích…

Cũng cần bổ sung quy định rõ hơn nữa về chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ được kết hợp với đất công trình sự nghiệp do cơ quan nhà nước quản lý để tiến hành cho thuê, khai thác bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật.

- Xin cảm ơn bà!