Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16.6.2022 của Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất... là định hướng cho việc sửa đổi và ban hành Luật Đất đai mới (năm 2023), chính là những yêu cầu khắc phục tồn tại, hạn chế của Luật Đất đai 2013, đồng thời đáp ứng yêu cầu mới của sự phát triển đất nước. Nghị quyết số 18 có yêu cầu: Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.

Việc bỏ khung giá đất là phù hợp, vì theo các quy định của pháp luật hiện hành, khung giá đất do Chính phủ ban hành và có giá trị trong 5 năm, mà trong 5 năm đó có biết bao biến động về giá đất trên thị trường. Thậm chí, giá đất thị trường vượt xa giá trị tối đa trong khung giá đất, nhưng cũng không thể xác định giá đất hàng năm ở cấp tỉnh vượt khung đã quy định, gây ra bất cập và không thể xác định giá trị bồi thường đất sát với giá thị trường được.

Thay cho việc quy định khung giá đất, Dự thảo Luật Đất đai lần này quy định hai loại giá: giá đất và giá đất cụ thể. Theo đó, giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm để áp dụng cho một số loại giao dịch về đất, giá đất cụ thể cũng được áp dụng cho một số loại giao dịch cụ thể khác về đất. Đồng thời, dự thảo cũng quy định cụ thể hơn về trình tự, thủ tục, các bước để xây dựng giá đất và giá đất cụ thể. Tuy nhiên, khi nghiên cứu nội dung về giá đất (từ điều 153 đến điều 158) trong Dự thảo, tôi thấy còn một số điểm bất cập cần bổ sung làm rõ.

Thứ nhất, về tên gọi, để dễ hiểu và phân biệt rạch ròi giữa hai loại giá, nên dùng từ: giá đất hàng năm (thay cho từ giá đất) và giá đất cụ thể. Còn từ Bảng giá đất, thực chất là tập hợp các giá đất cụ thể từng khu vực lập thành bảng giá đất để công bố hàng năm.

Thứ hai, về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất (điều 153 của dự thảo). Trong 5 nguyên tắc ghi ở khoản 1, thì 3 nguyên tắc đầu (a,b,c) vừa là nguyên tắc, vừa là căn cứ để xác định giá đất: a) Theo mục đích sử dụng đất định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường. Trong đó, căn cứ thứ ba (c) chỉ có thể áp dụng để xác định giá đất phi nông nghiệp. Còn đối với đất nông nghiệp khó áp dụng, vì: đất nông nghiệp không phải là đất giao dịch (mua, bán) thường xuyên trên thị trường, vậy sẽ không có giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp). Mặt khác, giá đất nông nghiệp, phải căn cứ vào địa tô chênh lệch mới chính xác.

Vì vậy, tại khoản 1, Điều 153, nên tách ra thành hai khoản và viết lại điều này, như sau: Điều 153. Căn cứ, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất.

1. Các Căn cứ để xác định giá đất

a) Mục đích sử dụng đất;

b) Thời hạn sử dụng đất;

c) Địa tô chênh lệch 1

d) Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường;

2. Nguyên tắc xác định giá đất:

a) Tuân thủ phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật

b) Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định

3. Giá đất phổ biến trên thị trường...

4. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất; quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện.

Như vậy, khi địa tô chênh lệnh được sử dụng làm căn cứ để xác định giá đất sẽ xuất hiện việc, cùng là đất nông nghiệp trên một khu vực, một địa bàn, nhưng sẽ có sự khác nhau về giá, bởi có sự khác nhau về các yếu tố cấu thành nên địa tô chênh lệnh (độ màu mỡ của đất, thuận tiện giao thông, thị trường tiêu thụ). Sẽ không có chuyện cả tỉnh (hay cả huyện) cùng chung một giá đất nông nghiệp. Như vậy mới chính xác, phù hợp với cơ chế thị trường và mới thực hiện được yêu cầu tại khoản 2 của điều 154: 2. Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Cũng liên quan vấn đề địa tô chênh lệch, khi Nhà nước quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang để thực hiện các dự án đất ở, đất thương mại, dịch vụ, thì tự nhiên giá đất có thể tăng chục lần, thậm chí cả trăm lần, đây cũng có thể coi là "địa tô chênh lệch". Vậy, nếu khi xác định giá đất hàng năm theo mục đích sử dụng đất (lúc này là đất nông nghiệp), nhưng khi giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư (đã được chuyển sang mục đích phi nông nghiệp) mà lại sử dụng giá này để tính giá cho thuê đất hoặc giao đất có thu tiền thì rất bất hợp lý, một khoản địa tô chênh lệch xuất hiện ai sẽ được hưởng (nhà nước hay nhà đầu tư)? Cần xem xét và quy định cụ thể trường hợp này.

Thứ ba, về bảng giá đất (điều 154 dự thảo), tại khoản 3. Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau, trong các trường hợp quy định tại khoản này (từ điểm a,... đến i), có điểm k) Tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất. Trường hợp này sử dụng bảng giá đất để áp dụng là chưa hợp lý. Vì bảng giá đất sử dụng trong một năm, trong năm đó sự biến động giá đất (theo thị trường) rất lớn. Vậy, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất phải lấy giá đất cụ thể mới hợp lý. Trường hợp này nên chuyển sang điều 155.

Thứ tư, về giá đất cụ thể (điều 155 dự thảo). Tại điều này, cần bổ sung làm rõ thêm: thế nào là giá đất cụ thể; căn cứ, nguyên tắc xác định giá đất cụ thể; bổ sung giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất (như đã phân tích ở trên).

Tại khoản 3, có ghi: 3. Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá. Như thế nào được coi là giá thửa đất chuẩn? để lấy làm giá đất cụ thể? Bảng giá đất được xây dựng từ cuối năm trước để công bố vào đầu năm sau và có giá trị trong một năm, thì làm sao lại coi là giá chuẩn nếu trong năm, đến thời điểm xác định giá đất cụ thể lại còn chuẩn được. Vì vậy, đề nghị bỏ khoản 3 khỏi điều 155.

Việc xác định giá đất cụ thể rất quan trọng, vì liên quan trực tiếp đến hoạt động thu hồi, bồi thường, tái định cư, cần được thực hiện theo một quy trình chặt chẽ, có cơ quan chịu trách nhiệm tham mưu đề xuất (Sở Tài nguyên và Môi trường), có cơ quan tư vấn, cơ quan thẩm định giá đất trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định.

Điều 155, nên bổ sung thêm 2 khoản trước khoản các trường hợp áp dụng.

 Điều 155. Giá đất cụ thể

1. Giá đất cụ thể là giá đất được xác định cho phạm vi diện tích đất cụ thể, tại thời điểm xuất hiện các trường hợp phải áp dụng quy định tại khoản 3 điều này;

2. Căn cứ xác định giá đất cụ thể:

a) Bảng giá đất;

b) Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường tại khu vực đất được xác định giá cụ thể (nếu có);

c) Các yếu tố tác động làm tăng, giảm giá đất (hạ tầng giao thông, hạ tầng kinh tế, xã hội,..)

3. Giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau:

...............

Xin lý giải vì sao đề xuất của tôi, trong căn cứ để xác định giá đất (điều 153) và xác định giá đất cụ thể (điều 155), đều phải căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, là vì: khi xác định giá đất để lập nên bảng giá đất (là việc làm của năm trước) thì yếu tố (căn cứ) giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá của năm trước; nhưng khi xác định giá đất cụ thể, thì giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường lại là tại thời điểm xác định giá đất cụ thể. Như vậy, cùng một vấn đề, nhưng tại hai thời điểm khác nhau, cách xa nhau, không thể sử dụng chung cho nhau được (trừ trường hợp không có biến động hoặc biến động ít). Khi đó, giá đất cụ thể mới sát với giá thị trường.