Giải quyết vướng mắc trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
Dự thảo Luật sửa đổi các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. Trong đó, có 3 điểm mới quy định trường hợp cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Dự thảo Luật bỏ nội dung địa giới hành chính cùng xã, phường đối với “Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cá nhân khác”. Điều này nhằm giải quyết những bất cập và vướng mắc trước đây khi các cá nhân muốn chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau để thuận tiện canh tác, khai thác sử dụng đất nhưng không cùng địa phương. Cùng với đó, dự thảo Luật bỏ quy định “Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật” (điểm đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013); bổ sung cụm từ “trường hợp đất không thuộc diện Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án nhà ở, dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ thì có quyền tự đầu tư”.
Về những điểm mới trong quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, dự thảo Luật đưa ra ngoại lệ đối với trường hợp này là: “trừ trường hợp sử dụng đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên”. Ngoài quyền bán, dự thảo Luật cũng đã trao thêm quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi có đủ điều kiện quy định; người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.
Dự thảo Luật cũng bổ sung quyền cho thuê lại tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; bổ sung quyền thế chấp đối với quyền thuê hợp đồng thuê đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; đồng thời, bỏ đối tượng hộ gia đình trong trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; và trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Cần quy định chi tiết việc xác định quyền, lợi ích của cá nhân trong hộ gia đình
Việc sửa đổi, bổ sung các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cần đảm bảo mục tiêu về sự đồng bộ, thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật khác có liên quan, thực hiện thương mại hóa quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Nhấn mạnh điều này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu đề nghị, dự thảo Luật cần hoàn thiện các quy định pháp luật về xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trong đó, cần tiếp tục đưa khái niệm hộ gia đình vào Điều 3 dự thảo Luật.
Chủ tịch HoREA cho biết, tiêu chí xác định hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, có nghĩa rằng chủ thể hộ gia đình trong quan hệ đất đai là chủ thể hộ gia đình trong quan hệ hôn nhân, gia đình gắn bó với nhau theo hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng.
Tuy nhiên, trên thực tế, thành viên trong hộ gia đình luôn có sự biến động như: sinh, tử, chia, tách, nhập...; đồng thời, quá trình sử dụng đất cũng luôn có sự biến động từng thời điểm như: thời điểm xác lập quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, thời điểm chấm dứt quyền sử dụng đất, thời điểm làm tăng thêm diện tích đất sử dụng. Trong mỗi thời điểm đó, số lượng thành viên trong hộ gia đình có thể có sự khác nhau, diện tích đất của hộ gia đình cũng có thể tăng thêm. Pháp luật đất đai chỉ cho phép xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là cùng chung sống tại thời điểm được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng sau đó tại thời điểm có sự biến động về quyền sử dụng đất, chẳng hạn như một thành viên trong hộ gia đình chết... thì số thành viên cũ tại thời điểm cấp giấy chứng nhận có nhiều thành viên không cùng chung sống nữa đã làm cản trở việc thay đổi, chuyển quyền sử dụng đất.
Hiện nay, pháp luật chưa quy định rõ căn cứ vào giấy tờ gì để xác định chính xác thành viên của hộ gia đình, đặc biệt là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Việc xác định thành viên của hộ gia đình rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến việc xác định phần quyền của mỗi thành viên đối với tài sản chung của hộ gia đình. Hơn nữa, pháp luật đất đai cần có quy định xác định phần quyền sử dụng đất của từng thành viên trong hộ gia đình để xác định di sản khi một thành viên trong hộ gia đình chết. Bởi lẽ, hộ gia đình là một cộng đồng người có tài sản chung và làm kinh tế chung, cộng đồng sở hữu tức nhiều người cùng thực hiện quyền làm chủ của mình trên khối tài sản chung của hộ. Do đó, hệ quả của việc thực hiện quyền sở hữu trên tài sản chung của hộ là tài sản của hộ gia đình không có sự tách bạch với tài sản riêng của từng thành viên trong hộ; trong khi đó, tài sản của pháp nhân hoàn toàn tách bạch và độc lập với phần tài sản riêng còn lại trong sản nghiệp của từng thành viên. Quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình sẽ bao gồm tài sản chung hợp nhất (quan hệ hôn nhân) và tài sản chung theo phần (quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng), do đó tùy theo mối quan hệ mà phần di sản của người chết trong hộ gia đình sẽ được xác định một cách phù hợp.
Với những lý do đó, Chủ tịch HoREA đề nghị, các quy định pháp luật cần tập trung quy định rõ cách xác định thành viên của hộ gia đình. Cùng với đó, cần phải quy định rõ nội hàm của thỏa thuận giữa vợ và chồng về việc đứng tên một người trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, dự thảo Luật cần phải nhất quán nguyên tắc xem xét, giải quyết các giao dịch, hợp đồng trong trường hợp cá nhân thuộc hộ gia đình đã được cấp giấy chứng nhận nhưng tại thời điểm phát sinh giao dịch dân sự có liên quan đến quyền sử dụng đất mà đã chuyển đi nơi khác sinh sống thì không phải tham gia ký vào hợp đồng hoặc giao dịch đó. Nói cách khác, khi có giao dịch phát sinh từ quyền sử dụng đất này thì chỉ những người hiện còn sống tại mảnh đất đó, có tên trong sổ hộ khẩu tại địa phương mới phải ký hợp đồng và hợp đồng đó là hợp pháp.
Pháp luật đất đai cần phải quy định chi tiết trường hợp xác định quyền và lợi ích của cá nhân trong hộ gia đình khi được cấp giấy chứng nhận để người sử dụng đất và các cơ quan có liên quan thống nhất biện pháp thực hiện, góp phần cho quá trình cải cách hành chính, cải cách tư pháp, tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho người dân khi tham gia vào các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất.
