Quỹ bảo trì chung cư vẫn là "điểm nóng” gây xung đột

Xung đột âm ỉ

- Ông đánh giá như thế nào về thực trạng cứ 10 tòa chung cư tại các thành phố lớn thì có 1 tòa xảy ra xung đột?

- Các tòa nhà chung cư ở những thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đang xảy ra một số xung đột tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau xuất phát từ mâu thuẫn quyền lợi giữa chủ đầu tư với cư dân, giữa cư dân với ban quản trị, giữa ban quản trị với chủ đầu tư… Trong đó, Quỹ Bảo trì chung cư vẫn là “điểm nóng” gây xung đột nhiều nhất trong các khu chung cư. Quỹ này được tính bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán, có nhiều chung cư giá trị quỹ này lên đến hàng trăm tỷ đồng.

- Ông có thể phân tích cụ thể hơn về những xung đột quanh Quỹ Bảo trì chung cư?

- Xung đột thường xảy ra ở hai thời điểm. Giai đoạn 1, khi chủ đầu tư mới bàn giao căn hộ, sản phẩm cho cư dân thì lúc này chưa bầu được ban quản trị mà chỉ mới có ban đại diện. Sự xung đột giữa ban đại diện với chủ đầu tư thường xảy ra gay gắt liên quan đến kinh phí bảo trì chung cư 2%. Cùng với đó, một số điều kiện chưa đầy đủ từ hai phía như chủ đầu tư chưa có sổ hồng, sổ đỏ, nhiều khách hàng thì chỉ đặt cọc tiền chứ chưa quyết toán nên chủ đầu tư không đủ tiền để hoàn thiện hợp đồng mua bán. Giai đoạn này tính pháp lý của cư dân chỉ thông qua ban đại diện nên các hồ sơ chuyển giao, hồ sơ hoàn công của chủ đầu tư, các chỉ dẫn kỹ thuật, đặc biệt cư dân và ban đại diện chưa có nhân sự chủ chốt có năng lực nắm được chuyên môn, kỹ thuật để chuyển giao. 

Trong giai đoạn 2, khi cư dân đã bầu được ban quản trị thì thường xảy ra xung đột giữa ban quản trị và chủ đầu tư và xung đột giữa cư dân và ban quản trị. Những người trong ban quản trị không có chuyên môn quản lý, cùng với đó độ tuổi, trình độ của các thành viên ban quản trị không đồng nhất. Điều này dẫn đến cư dân không có cơ sở về niềm tin để ban quản lý tiếp nhận hồ sơ hoàn công của chủ đầu tư bàn giao lại và tham gia quản lý tòa nhà… Cư dân đóng góp 2% phí bảo trì chung cư để vận hành, nhưng các đơn vị trung gian vận hành không rõ ràng, minh bạch, do đó xung đột giữa các bên ngày càng âm ỉ. 

- Theo Luật Nhà ở năm 2005, chủ đầu tư sẽ đứng ra thu và quản lý 2% phí bảo trì chung cư đến khi ban quản trị khu dân cư tại chung cư được thành lập. Nhưng thực tế chỉ có hơn 50% chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho người dân. Tại sao lại có tình trạng này, thưa ông?

- 2% phí bảo trì là khoản tiền rất lớn không phải của chủ đầu tư mà là của cư dân nhưng chủ đầu tư có nhiều lý do để chậm trễ hoặc chưa bàn giao, ví như các khách hàng mua chung cư chưa ký hợp đồng hoặc chưa thanh toán. Nhiều người mua nhà theo kiểu lướt sóng, F1 mua của chủ đầu tư lại đi bán cho F2 rồi lại bán cho F3, người giao dịch ban đầu với chủ đầu tư không còn đấy nữa, gây khó khăn cho việc bàn giao quỹ bảo trì.

Bên cạnh đó, vẫn có một số chủ đầu tư cố ý lạm dụng tiền khách hàng, sử dụng sai mục đích. Một số lại muốn kéo dài thời gian bàn giao để đợi Nhà nước có cơ chế, chính sách. Thực tế, nhiều chủ đầu tư nếu có tiềm năng tài chính thì sẽ rất sòng phẳng, nhưng không ít chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để trả lại nguồn quỹ 2% nhất là trong giai đoạn dịch Covid-19 rất khó khăn như hiện nay. 

Công khai hóa các khoản thu chi

- Ở chiều ngược lại, nhiều nơi không tổ chức được hội nghị nhà chung cư do không bảo đảm được thành phần cư dân tham gia, dẫn đến việc chủ đầu tư không bàn giao được quỹ bảo trì? Đây có phải vấn đề đáng lưu tâm?

- Đây là điểm rất bất cập, bởi vì thành phần khách hàng cư dân trong tòa nhà khác nhau, cùng với đó chất lượng của người tham gia trong ban quản trị không cao nên cư dân chung cư cảm thấy không yên tâm về tư cách quản lý, sự công khai minh bạch trong việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì. Do đó, người dân có những phản ứng rất chính đáng và đây là yếu tố về tâm lý trong việc quản lý dòng tiền, vận hành của các tòa nhà thiếu vắng sự tham gia của chủ đầu tư.

- Theo quy định, nếu chậm bàn giao quỹ bảo trì chủ đầu tư có thể bị phạt từ 100 - 150 triệu đồng. Theo ông mức phạt này có hợp lý?

- Đối với các chủ đầu tư lớn và có tiềm năng thì mức phạt này rất nhỏ, nhưng đối với những chủ đầu tư là những doanh nghiệp nhỏ và vừa mà tài chính không mạnh thì đây là khoản tiền lớn. Việc phạt bao nhiêu thì phải quy chiếu với quy mô của từng doanh nghiệp chứ không nên cụ thể mức tiền. Ví dụ doanh nghiệp lớn có chế tài lớn, doanh nghiệp vừa và nhỏ thì phải có chế tài vừa phải, nếu cơ chế xử phạt chung chung thì sẽ không công bằng.

- Nhằm tránh những xung đột, nhiều người đề xuất chia nhỏ việc thu quỹ bảo trì chung cư thay vì thu một lần. Ông có đồng tình không? 

- Chúng ta đã thấy những bài học từ các chung cư cũ của Nhà nước không có phí bảo trì nên chất lượng tòa nhà luôn gắn liền với các rủi ro, thang máy rơi, kẹt vì không có tiền bảo trì, vận hành. Do vậy, nếu không thu tiền một lần, rất khó có các khoản tiền để đầu tư vận hành.

Về giải pháp, cho dù ai giữ nguồn quỹ bảo trì cũng cần có chế tài chặt chẽ, tìm được tiếng nói chung, cân bằng quan hệ giữa chủ đầu tư, cư dân và ban quản trị bằng cách đưa ra thông tin minh bạch, công khai hóa các khoản thu chi. Như vậy sẽ giảm thiểu được xung đột ngay từ giai đoạn đầu. Còn trong giai đoạn 2, khi đã có tiền rồi thì sự minh bạch của ban quản trị sẽ tạo ra niềm tin cho cư dân và các bên sẽ có cơ sở để tự điều chỉnh những khiếm khuyết. Cũng phải có đơn vị, tổ chức trung gian thứ 3 để giám sát, kiểm tra, kiểm soát quỹ bảo trì chung cư vì đấy là tài sản của các cư dân để tránh những xung đột không đáng có.

- Xin cảm ơn ông!