Bảo đảm đồng bộ pháp luật về nhà ở và đầu tư
Đầu tư dự án xây dựng nhà ở liên quan đến nhiều quy định pháp luật như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng… Đặc biệt, trình tự, thủ tục đầu tư liên quan mật thiết đến pháp luật về đầu tư. Nêu vấn đề này, bà Nguyễn Thị Diệu Hồng - đại diện Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có nhiều quy định liên quan đến hoạt động lựa chọn chủ đầu tư dự án nhưng một số quy định chưa đủ rõ và dường như ít có sự liên kết với pháp luật về đầu tư.
Đại diện VCCI cũng cho rằng, các quy định trong dự luật cũng chưa có sự phân định rõ trong quy trình đầu tư dự án xây dựng nhà ở thì những quy định nào sẽ áp dụng theo Luật Đầu tư, những quy định nào sẽ áp dụng theo quy định pháp luật về nhà ở. Điều này có thể khiến cho hệ thống pháp luật trở nên thiếu thống nhất và khiến cho nhà đầu tư gặp vướng trong quá trình áp dụng thực hiện.
Chung quan điểm, Giám đốc pháp chế Công ty Weland, Luật sư Phạm Thanh Tuấn phân tích, liên quan đến chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại tại Điều 38 dự thảo Luật quy định các hình thức lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại gồm 3 phương thức cơ bản là: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Theo ông Phạm Thanh Tuấn, quy định như vậy chưa thống nhất và thiếu so với quy định tại Luật Đầu tư năm 2020. Điều 29 khoản 1 Luật Đầu tư quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư là: đấu giá, đấu thầu, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp tuận nhà đầu tư. Ngoài ra, Luật này còn quy định về hình thức “chấp thuận nhà đầu tư” trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không thành do chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện đấu giá, đấu thầu. Do đó, vị chuyên gia đề nghị bổ sung thêm 1 khoản mới tại Điều 38 dự thảo Luật về “chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan” để bảo đảm đồng bộ giữa pháp luật về nhà ở với pháp luật về đầu tư và các quy định liên quan.
Nhà ở xã hội phải có hạ tầng xã hội
Cũng tại hội thảo, một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm của các đại biểu là về nhà ở xã hội. Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đoàn Văn Bình, việc xác định đúng đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội hiện nay còn gặp nhiều khó khăn; quy định hiện hành về đối tượng được thụ hưởng chính sách còn khá hạn hẹp với các điều kiện, tiêu chuẩn chặt chẽ; việc hoàn thiện hồ sơ, giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua nhà ở xã hội còn phức tạp.
Đánh giá thực trạng trên là một trong những lý do khiến nhà ở xã hội chưa thu hút được người dân, ông Hoàng Văn Bình kiến nghị, quy định về đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội cần sửa đổi theo hướng mở rộng đối tượng thụ hưởng (được thuê, thuê mua, mua) với tiêu chí đơn giản, dễ nhận biết, giảm tối đa các yêu cầu về giấy tờ, thủ tục hành chính.
Tán thành quan điểm này, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển (BIDV) nêu rõ, nên xem xét mở rộng đối tượng thụ hưởng được mua nhà ở xã hội vì thực tế nhu cầu về nhà ở của người có thu nhập trung bình thấp cũng tương đối cao. Đối với nhà ở xã hội phải yêu cầu có hệ sinh thái, xây dựng cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội bao gồm: khuôn viên, trường học, cơ sở y tế… để tránh tình trạng lãng phí, xây dựng xong nhưng người dân không chuyển đến ở vì không có dịch vụ cơ bản phục vụ đời sống sinh hoạt. Cùng với đó, cần quy định rõ trong dự thảo Luật về đối tượng chịu trách nhiệm xây dựng hạ tầng xã hội này.
Nhấn mạnh vấn đề tài chính đối với nhà ở xã hội là nội dung hết sức quan trọng, TS. Cấn Văn Lực đề xuất, nên thành lập một quỹ phát triển nhà ở xã hội do nhà nước quản lý để có nguồn vốn bền vững, lâu dài. Trong đó, ngân sách nhà nước là nguồn vốn hàng đầu và có thể huy động thêm các nguồn vốn khác.
Trước thực tế hiện nay chuyển đổi số, số hóa và thông tin dữ liệu đang được đẩy mạnh, dự thảo Luật cũng cần quy định rõ hơn về trách nhiệm cung cấp thông tin, số liệu, dữ liệu về nhà ở xã hội và có sự thống nhất với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về giao dịch qua sàn hay không qua sàn. Đồng thời, nên đưa vào thanh toán không dùng tiền mặt khi thực hiện các giao dịch vì đây là phương pháp phòng chống tiêu cực, tham nhũng hiệu quả trên thế giới.
Việc Quốc hội xem xét cho ý kiến đồng bộ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cùng với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ Năm và xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ Sáu tới là cơ hội rất lớn để tạo sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật; bảo đảm tính khả thi của các quy định và sự vận hành thông suốt khi luật có hiệu lực thi hành. Khẳng định điều này, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho rằng, những nội dung của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) phải thể chế hóa đầy đủ, đúng đắn đường lối, chủ trương của Đảng; rà soát, tháo gỡ những vướng mắc pháp lý như thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở, cơ chế ưu đãi, chính sách về nhà ở xã hội, các điều khoản chuyển tiếp…
Nhấn mạnh đây là dự án Luật khó, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật đề nghị, các cơ quan của Quốc hội và Chính phủ tiếp tục phối hợp chặt chẽ, tiếp thu đầy đủ, toàn diện các ý kiến, phát huy trí tuệ tập thể để xây dựng các chính sách mới có tính đột phá, phù hợp thực tiễn và đáp ứng yêu cầu phát triển nhà ở, thị trường bất động sản.
