Tránh tình trạng “không làm được, không quản được thì cấm”

Không quy định về nhà lưu trú công nhân ngoài khu công nghiệp

Tại đợt 1 của Kỳ họp thứ Sáu, Quốc hội đã thảo luận tại Hội trường về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Báo cáo tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội chiều 16.11 vừa qua, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, trên cơ sở tiếp thu ý kiến đa số đại biểu Quốc hội và ý kiến thống nhất giữa Thường trực Ủy ban Pháp luật với cơ quan chủ trì soạn thảo và các cơ quan hữu quan, dự thảo Luật đã được tiếp thu, chỉnh lý một số nội dung lớn.

Cụ thể, chỉnh lý Điều 57 về nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để khắc phục các tồn tại, hạn chế thời gian qua, tăng cường quản lý chặt chẽ nhưng vẫn bảo đảm đáp ứng nhu cầu của một bộ phận người dân đối với loại hình nhà ở này; quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê tại khoản 4 Điều 80. Đồng thời, chỉnh lý quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại điểm d khoản 2 Điều 85 theo hướng kế thừa quy định của pháp luật nhà ở hiện hành để bổ sung quyền được xây dựng cả nhà ở thương mại trong quỹ đất 20% của tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án, nhưng chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này theo quy định của pháp luật về đất đai để vừa thu hút đầu tư, vừa quản lý chặt chẽ nguồn thu ngân sách nhà nước.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cũng nêu rõ, dự thảo Luật đã quy định xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp tại Điều 94 và không quy định về nhà lưu trú công nhân ngoài khu công nghiệp. Bổ sung khoản 3, Điều 95 về việc dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp phải được Ban Quản lý khu công nghiệp chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư để bảo đảm thống nhất với Luật Đầu tư. Ngoài ra, một số nội dung chính sách lớn khác cũng đã được tiếp thu, chỉnh lý và thể hiện trong dự thảo Luật.

Rà soát kỹ lưỡng các quy định về ủy quyền

Cơ bản nhất trí với những nội dung được tiếp thu, chỉnh lý của dự thảo Luật, song, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nêu rõ, đối với các hành vi bị nghiêm cấm tại khoản 7, Điều 3 quy định cấm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh..., có một số ý kiến cho rằng, việc cấm ủy quyền cần được rà soát, cân nhắc kỹ vì có thể chưa phù hợp với quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Cụ thể, tại Điều 158, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. Như vậy, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quyền định đoạt tài sản, ủy quyền cũng nên coi là quyền định đoạt tài sản.

Mặt khác, theo Chủ tịch Quốc hội, khoản 1 Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định về nguyên tắc tự do ủy quyền; theo đó, cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Bên cạnh đó, trong các hành vi bị cấm tại Điều 8, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không có quy định nào về cấm ủy quyền giao dịch bất động sản. Vì vậy, cần nghiên cứu rà soát lại nội dung này, tránh việc có thể ảnh hưởng đến quyền của chủ đầu tư và tạo rào cản trong thực hiện giao dịch nhà ở trên thị trường bất động sản.
Từ thực tế nêu trên, Chủ tịch Quốc hội gợi mở, có thể xem xét theo hai phương án: một là bỏ quy định này, và hai là có thể không quy định trong các hành vi bị nghiêm cấm nhưng quy định chặt chẽ hơn về điều kiện khi ủy quyền để bảo đảm tương thích với Bộ luật Dân sự, khắc phục được những rủi ro trong giao dịch liên quan đến nội dung này.

Giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, khi thi hành Luật Nhà ở năm 2014 đã xảy ra tình trạng chủ đầu tư dự án ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư ký hợp đồng mua bán với người mua, nhưng sau đó bên tham gia hợp tác đầu tư giải thể, phá sản dẫn đến không thể xử lý được trách nhiệm của bên hợp tác này. Bên cạnh đó, chỉ có chủ đầu tư mới thuộc đối tượng được giao đất để thực hiện dự án và hiện cũng đã có trường hợp một căn hộ bán cho nhiều người thông qua hình thức hợp tác như trên. Do đó, nội dung trong dự thảo Luật là "tiếp tục kế thừa quy định hiện hành để nhằm mục tiêu bảo vệ người mua".

Trước khi Luật Nhà ở 2014 được ban hành đã có quy định cho phép ủy quyền nhưng thực tiễn thực hiện cho thấy rất nhiều trường hợp bất cập dẫn đến lừa đảo. Nêu thực tế này, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng chỉ rõ, có những đối tượng "lợi dụng để ký kết những hợp đồng không có thật". Chính vì vậy, Luật Nhà ở 2014 đã có quy định nghiêm cấm ủy quyền theo cách này để khắc phục bất cập và qua tổng kết thi hành Luật Nhà ở 2014, Chính phủ nhận thấy có hiệu quả nên tiếp tục phát huy, kế thừa trong dự thảo Luật. Đây cũng là nội dung bị nghiêm cấm trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), vì vậy giữa hai luật cũng có sự thống nhất.

Một lần nữa khẳng định các quy định trong dự thảo Luật phải phù hợp với Bộ luật Dân sự là bộ luật “gốc”, trong phát biểu kết luận nội dung này, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, cần tránh trường hợp “cứ việc gì khó không làm được, không quản được thì cấm, cho người ta ủy quyền nhưng có van, khóa để quản lý còn hơn là cấm”. Đồng thời, yêu cầu các cơ quan phối hợp rà soát kỹ lưỡng, nếu điều kiện này có tính chất đặc thù, thì có thể phân loại, một loại là cấm; loại thứ hai là cho phép ủy quyền nhưng kèm theo các điều kiện rất chặt chẽ để quản lý. “Bộ luật Dân sự đã xác lập quyền tài sản, cứ tình trạng không quản được thì cấm thì lại rất đơn giản cho nhà quản lý nhưng lại khó khăn cho người dân”, Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ.