Không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Chưa chặt chẽ về pháp lý

Sở hữu nhà chung cư là vấn đề được người dân, các chuyên gia, nhà khoa học quan tâm và có nhiều ý kiến khác nhau trong quá trình Chính phủ lấy ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, đây là vấn đề rất quan trọng, được cử tri và nhân dân, các giới, các cấp, các ngành quan tâm và đang có ý kiến khác nhau. 

Việc quy định quyền sở hữu chung cư như phương án của Chính phủ trình (sở hữu có thời hạn) là nhằm bảo vệ sức khỏe, tính mạng cho người dân và những lợi ích công cộng chứ không phải vì mục đích nào khác. Tuy nhiên, Chủ tịch Quốc hội lưu ý, phải cân nhắc kỹ lưỡng, rất thận trọng trên cơ sở chính trị vững chắc, các căn cứ của Hiến pháp và quy định của pháp luật có liên quan, trong đó có Bộ luật Dân sự xác lập về quyền sở hữu và trên cơ sở đánh giá vướng mắc trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai hiện nay theo tinh thần phải định dạng được vướng mắc gì và vướng mắc đó thì phải sửa ở đâu. "Vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư có phải do quy định sở hữu nhà chung cư không? Phải bắt cho đúng bệnh để có chính sách cho phù hợp", Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh. 

Liên quan đến vấn đề này, Báo cáo thẩm tra sơ bộ dự án Luật của Thường trực Ủy ban Pháp luật cũng nêu rõ, từ thông tin báo chí phản ánh dư luận xã hội, nhiều ý kiến của các tầng lớp nhân dân chịu sự tác động trực tiếp của dự luật và Thường trực Hội đồng Dân tộc, một số Ủy ban của Quốc hội tham gia thẩm tra dự án Luật cũng cho thấy, chính sách về sở hữu nhà chung cư có thời hạn chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ. Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật cũng đề nghị, không bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật mà vẫn giữ như hiện hành, đồng thời bổ sung một số biện pháp, trình tự, thủ tục cụ thể liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Nhất trí với đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường phân tích, tại điểm a khoản 2 Điều 10 của dự thảo Luật quy định, việc sở hữu nhà ở được thực hiện thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê, nhận, tặng, cho, thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở khi hết thời hiệu do chiếm hữu theo quyết định cơ quan có thẩm quyền hoặc có hình thức khác theo quy định của pháp luật. Như vậy, khi mua một căn hộ trong tòa nhà chung cư, hộ cá nhân, hộ gia đình có sở hữu riêng phần bên trong căn hộ theo pháp luật dân sự - quyền sở hữu tư nhân, quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân được Hiến pháp và pháp luật bảo hộ.

Ngay điểm a khoản 1 Điều 12 của dự thảo luật cũng khẳng định "chủ sở hữu nhà ở có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình". Tại Điều 32 của Hiến pháp 2013 cũng có quy định "Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, góp vốn trong doanh nghiệp hoặc các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ. Trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng, có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường. Như vậy, chỉ trong trường hợp cần thiết như khoản 3 của Điều 32 Hiến pháp thì Nhà nước mới có quyền trưng mua, trưng dụng và có bồi thường theo giá thị trường". 

Với những phân tích nêu trên, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường cho rằng, việc quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà ở như trong dự thảo Luật chưa bảo đảm chặt chẽ về pháp lý, đồng thời gây mâu thuẫn ngay trong các quy định của dự thảo Luật. Trên thực tế, việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư có thể không có quá nhiều ảnh hưởng ở các địa phương khác nhưng tại một số thành phố lớn thì tác động rất lớn bởi quỹ đất hạn chế, số lượng nhà ở chung cư nhiều, trong mỗi tòa nhà là hàng trăm hộ gia đình - đối tượng chịu sự tác động, điều chỉnh của chính sách này là quá lớn. Do đó, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội đề nghị, cơ quan soạn thảo đánh giá kỹ lưỡng hơn về tác động của chính sách này.

Nhà nước có quyền quyết định việc cải tạo chung cư không an toàn

Nêu ý kiến phản biện của Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam về vấn đề này, Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng cho biết, việc lấy thời hạn của công trình xây dựng nhà ở cụ thể làm cơ sở để xác lập quyền và chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân như quy định của dự thảo Luật trong khi Nhà nước có công cụ khác để bảo đảm mục tiêu bảo vệ sự an toàn về tính mạng, sức khỏe cho người dân và lợi ích cộng đồng là chưa phù hợp. Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nếu không xử lý tốt cũng sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản, gây tâm lý bất an cho các chủ sở hữu nhà chung cư trong xã hội. 

Theo Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, phải làm rõ khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết và buộc phải tháo dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân thì quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo hộ. Việc bảo hộ này có thể thông qua việc xác lập quyền sở hữu đối với phần diện tích tương tự tại nhà chung cư được xây dựng lại hoặc bằng phương thức khác do các bên thỏa thuận.

Kết luận nội dung này, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định nêu rõ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với quan điểm của Thường trực Ủy ban Pháp luật, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam không nên quy định về thời hạn sở hữu chung cư và không quy định về thời hạn chung cư. Tuy nhiên, cần có quy định cụ thể về việc Nhà nước có quyền quyết định và có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc di dời, phá dỡ, cải tạo nhà chung cư không còn an toàn cho việc sử dụng, vì mục đích bảo đảm sức khỏe, an toàn tài sản, tính mạng cho người dân và những người xung quanh. Theo đó, cần quy định về các trường hợp cụ thể, về trình tự, thủ tục, các phương án tiến hành, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể có liên quan để cải tạo nhà chung cư không còn an toàn, bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của người dân có nhà phải di dời và quyền được hưởng an toàn của những người dân có liên quan cũng như trách nhiệm của các chủ thể có liên quan.